Prawo rustykalne leasingu

Jaka jest ustawa o dzierżawie obszarów wiejskich?

Zgodnie z Art. 1 ustawy o dzierżawach obszarów wiejskich (LAR) stanowi się, że za dzierżawę obszarów wiejskich uważa się wszelkie kontakty, w ramach których jedna lub więcej nieruchomości lub ich część zostaje tymczasowo przyznana lub dopuszczona w celu do celów rolniczych, hodowlanych lub leśnych w zamian za określoną cenę lub dochód.

Ustawa 49/2003 z dnia 26 listopada o dzierżawie obszarów wiejskich, zmieniona ustawą 26/2005 z dnia 30 listopada, w swoim pierwszym artykule określa definicję „Rustykalny najem”, wspomniana w poprzednim miesiącu definicja i rodzaj najmu różnią się w stosunku do czynszów miejskich, czyli tych, które zasadniczo dotyczą lokali mieszkalnych i użytkowych.

Zgodnie z postanowieniami wymienionymi powyżej i określonymi w ustawie, dzierżawy wiejskiej nie uwzględnia się, jeżeli nie jest ona uznawana za nieruchomość rolną, nie jest przeznaczona na cele rolnicze, inwentarskie lub leśne lub w jej efekcie nie istnieje umowa najmu . W tych przypadkach nie można mówić o istnieniu dzierżawy wiejskiej.

Jakie przepisy regulują umowy najmu rustykalnego?

Ogólnie rzecz biorąc, przepisy dotyczące dzierżawy obszarów wiejskich są ustalane na podstawie ustaleń między zaangażowanymi stronami, o ile nie są one sprzeczne z prawem, dotyczy to również przypadku, do którego odnosi się między innymi kwestia czasu trwania, cesji i podnajmu związane z procesem dzierżawy obszarów wiejskich.

Do chwili obecnej pod uwagę bierze się nadal pięć (5) przepisów mających zastosowanie do umów najmu omawianych w tym artykule, które uwzględniają:

  • Zgodnie z Art. 1546 ustawy o dzierżawie obszarów wiejskich (LAR), hiszpańskiego kodeksu cywilnego, ma on zastosowanie do wszystkich osób biorących udział w procesie leasingu, czyli definiuje wynajmującego, który jest zobowiązany zrezygnować z używania rzeczy , o wykonanie dzieła lub świadczenie usługi i definiuje najemcę jako tego, który nabywa używanie rzeczy lub prawo do dzieła lub usługi, za które jest zobowiązany zapłacić. Tym samym rozporządzenie to ma zastosowanie do wszystkich dzierżaw wiejskich, do których nie można zastosować przepisów szczególnych o dzierżawach wiejskich.
  • Wspomniana wyżej ustawa o dzierżawie obszarów wiejskich z 1980 r., ustawa 83/1980 z dnia 31 grudnia, która ma zastosowanie do wszystkich umów zawartych przed 2004 rokiem.
  • Reforma ustawy z 1980 r., której podstawą jest Ustawa o modernizacji gospodarstw rolnych z 1995 r., ustawa nr 19/1995 z dnia 4 lipca, która ma zastosowanie do umów zawartych w okresie od lipca 1995 r. do maja 2004 r.
  • Ustawa o dzierżawie obszarów wiejskich z 2003 r., ustawa 49/2003 z dnia 26 listopada, która ma zastosowanie do umów zawartych w okresie od maja 2004 r. do stycznia 2006 r.
  • Reformę tej ustawy wprowadza ustawa nr 26/2005 z dnia 30 listopada, która ma zastosowanie do umów zawartych od stycznia 2006 r.
  • Reforma artykułu 13.2 ustawy 272015 z dnia 30 marca o deindeksacji gospodarki hiszpańskiej, która ma zastosowanie do umów zawartych od 1 kwietnia 2015 roku.

Jednakże wszystkie wyżej wymienione regulacje pokrywają się w tym samym rozliczeniu, a mianowicie: Do wszystkich umów najmu obowiązujących w momencie wejścia w życie każdej Ustawy będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące w chwili ich zawarcia. Dlatego ważne jest, aby znać rok, w którym rozpoczęła się umowa najmu, ponieważ w zależności od roku, w którym dana umowa zostaje sformalizowana lub rozpoczęta, obowiązywać będzie to czy inne prawo. Na przykład w przypadku najmu rozpoczętego w 1998 r. zastosowanie będzie miała ustawa z 1980 r. wraz z reformą z 1995 r.

Dlatego też w pierwszej kolejności należy dokładnie zapoznać się z umową najmu, dokładnie sprawdzić datę jej podpisania oraz klauzulę, która ma odzwierciedlenie w okresie jej obowiązywania.

W przypadku, gdy doszło do zawarcia umowy ustnej, należy znać daty rozpoczęcia danej umowy i starać się to udowodnić wszelkimi, dopuszczalnymi przez prawo środkami, poprzez dokumenty, świadków lub inne środki. W tych szczególnych przypadkach formą płatności są przelewy bankowe lub pokwitowania dokonywane ręcznie. (Należy zaznaczyć, że generalnie przeprowadza się je rok po roku, czyli za datę rozpoczęcia przyjmuje się prawdopodobnie początek roku rolniczego, a konkretnie miesiąc październik roku poprzedzającego ten, który widnieje na ww. wpływy kasowe.

Innym sposobem potwierdzenia ustanowionych dzierżaw wiejskich jest składanie wniosków w ramach Wspólnej Polityki Rolnej (WPR), pamiętając, że jeśli oświadczenie dotyczące wniosku o tę pomoc zostanie złożone w lutym lub marcu odpowiedniej bieżącej kampanii, wówczas dzierżawa rozpocznie się w października poprzedniego roku. W takich przypadkach można poprosić o dokument poświadczający wspomnianą umowę. Można to zrobić w Ministerstwie Rolnictwa, gdzie zaświadcza się, w którym roku złożono wniosek o pomoc na dzierżawione grunty.

Jaki jest przewidziany okres obowiązywania umowy dzierżawy obszarów wiejskich?

Jedną z najważniejszych sytuacji, które należy wziąć pod uwagę, jest czas trwania „Rustykalna umowa najmu”. To uwzględnienie jest wskazane po reformie ustanowionej przez ustawę, to znaczy po okresie pięciu (5) lat, ponadto każda klauzula umowy wskazująca krótszy czas trwania będzie nieważna.

W odniesieniu do czynszu uściślono, że ustawa o dzierżawie obszarów wiejskich wyraźnie stanowi, że jego wysokość będzie swobodnie ustalana pomiędzy zainteresowanymi stronami, a forma wynagrodzenia będzie miała formę pieniężną, pozostawiając jednak możliwość ustalenia wynagrodzenia w naturze , o ile możliwe jest jego przeliczenie na pieniądze.

Po dokonaniu powyższej modyfikacji strony mogą ustalić system odwoławczy, jaki uznają za właściwy. W przypadku, gdy strony nie dojdą do porozumienia lub nie mogą dojść do porozumienia w żadnej sprawie dotyczącej kontroli czynszu umowy, odpowiednia ustawa o dzierżawach wiejskich w art. 13 stanowi, że „W przypadku braku wyraźnej umowy kontrola dochodów nie będzie stosowana”.

Z drugiej strony określono również, że w przypadku wyraźnego porozumienia między stronami w sprawie określonego mechanizmu przeglądu wartości pieniężnych, w przypadku którego nie jest szczegółowy wskaźnik referencyjny lub metodologia, dochód będzie corocznie aktualizowany przez odniesienie do rocznej zmienności Indeks gwarancji konkurencyjności.

Należy także wziąć pod uwagę sposób wykonania prac prowadzonych na dzierżawionych nieruchomościach, w ramach których właściciel jest odpowiedzialny za przeprowadzenie napraw niezbędnych do utrzymania stanu zachowania dzierżawionej nieruchomości, a więc aby mógł on prawidłowo służyć do użytku lub eksploatacji, do jakiego był przeznaczony w momencie zawarcia umowy pierwotnej, nie dając wynajmującemu prawa do podwyższenia czynszu za wykonane prace.

Co się stanie jeśli właściciel Rustic Lease nie przeprowadzi niezbędnych prac na nieruchomości?

W przypadku, gdy właściciel lub wynajmujący nie przeprowadzi niezbędnych prac na nieruchomości, najemca może:

  • Złóż wniosek sądowy o przeprowadzenie napraw, które uznasz za konieczne.
  • Zerwać umowę.
  • Złóż wniosek o obniżkę proporcjonalną do ceny wynajmu.
  • Najemca musi sam przeprowadzić odpowiednie prace i wystąpić o odpowiedni zwrot kosztów w drodze rekompensaty z kolejnymi czynszami w miarę ich wymagalności, jeżeli uzna, że ​​najemca chce przejąć pochodzenie kosztów robót, które mają zostać wykonane.

Wszystkie te sytuacje wyjaśnione w tym punkcie to kwestie, które należy wziąć pod uwagę przy formalizowaniu umowy dzierżawy obszarów wiejskich.

Jakie rodzaje dzierżawy są wyłączone z ustawy o dzierżawach obszarów wiejskich?

  • Wszystkie umowy sezonowe trwające krócej niż rok rolniczy.
  • Wszystkie dzierżawy gruntów uprawianych i przygotowanych w imieniu dzierżawcy, przeznaczonych do siewu lub plantacji określonych w odpowiedniej umowie.
  • Te, których celem są nieruchomości nabyte dla jakiegoś celu pożytku publicznego lub interesu społecznego, na zasadach przewidzianych przez obowiązujące przepisy szczególne.
  • Wszystkie umowy, które mają za swoją główną funkcję.
  • Wykorzystanie ściernisk, pastwisk wtórnych, łąk porośniętych, gór i wszystkiego, co jest związane z użytkowaniem wtórnym.
  • Zastosowania mające na celu zasiew lub ulepszanie ugorów.
  • Polowanie.
  • Wszystkie przemysłowe, lokalne gospodarstwa hodowlane lub tereny przeznaczone wyłącznie do hodowli zwierząt, stajnie lub wybiegi.
  • Każda działalność inna niż rolnictwo, hodowla zwierząt czy leśnictwo.
  • Zwolnione są również umowy dotyczące mienia komunalnego, majątku należącego do lokalnych korporacji i okolicznych lasów znajdujących się w rękach wspólnych, które muszą podlegać określonym przepisom.

Istnieje szereg okoliczności, w których promuje się niestosowanie ustawy o dzierżawie obszarów wiejskich, a wśród nich są to: czynsze, które są już objęte zakresem stosowania obowiązującej ustawy o dzierżawie obszarów wiejskich.