Novación inmobiliaria
Si quiere mejorar las condiciones de su hipoteca pero no puede hacerlo negociando con su banco, puede transferir su hipoteca a otro banco. Este proceso se llama subrogación del acreedor.
En una subrogación del acreedor se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo o ambos. Si se desea modificar condiciones adicionales, se puede acordar previamente una novación con el banco y realizarla una vez subrogada la hipoteca.
Los gastos que conlleva una subrogación de hipoteca son más elevados que los de una novación, pero mucho más bajos que los de contratar una nueva hipoteca. Si se ha acordado una subrogación y se incluye en la escritura, tendrá que pagar a la entidad de crédito original una comisión de cancelación, así como los gastos de notaría, registro y gestión de la escritura de subrogación, aunque son mucho más bajos que los de una nueva hipoteca.
Acreditación inmobiliaria
Surroga ta' ipoteki? L-ipoteki huma l-ordni tal-ġurnata, u mhux sorprendenti li nsibu ruħna fis-sitwazzjoni li nsibu, bħala xerrejja, dar għall-bejgħ u li l-bejjiegħ innifsu joffrilna l-għażla tas-surroga tal-ipoteki.
Is-surroga ta’ ipoteki hija operazzjoni li ilha ssir, peress li meta tingħata ipoteka, normalment tkun fit-tul u l-ħajja tas-sid tinbidel, allura fl-aħħar, jiddeċiedi li jbigħ.
X'inhi surroga ta' ipoteki? Is-surroga ta’ l-ipoteki fi tranżazzjoni ta’ xiri u bejgħ tikkonsisti fil-bidla ta’ detentur ta’ ipoteka, jiġifieri, il-bejjiegħ li għandu l-ipoteka f’ismu, jittrasferiha lix-xerrej tad-dar.Loġikament, il-bank jew l-istituzzjoni finanzjarja jridu jagħmlu studju fuq is-solvenza tax-xerrej il-ġdid, bħalma jsir meta tapplika għal ipoteka ġdida biex tixtri dar. Il-bank jiddeċiedi jekk japprovax jew le s-surroga tal-ipoteka.
X'inhuma l-ispejjeż tas-surroga ta' ipoteki? L-ispejjeż tas-surroga ta' ipoteki qabel il-Liġi l-ġdida dwar l-Ipoteki kienu ħafna inqas għaljin mill-ftuħ ta' ipoteka ġdida. Sa mid-dħul fis-seħħ ta’ din il-liġi, il-banek m’għadhomx jitolbu ħlas tal-ftuħ (jew m’għandhomx).Jekk iva, ma jkunx jaqbel li nagħmlu surroga, sakemm ma nkunux interessati ħafna fir-rata tal-imgħax li hija soġġetta għaliha. l-ipoteka.Irid jittieħed kont li hemm rati ta’ imgħax baxxi ħafna li l-bank isejjaħ “barra mis-suq” u ma jippermettix is-surroga tal-ipoteka għax ma jkunx konvenjenti għalihom. Normalment, l-ispejjeż tas-surroga tal-ipoteka jitħallsu mill-bejjiegħ, peress li jekk ix-xerrej jikseb ipoteka mingħajr ma jissurroga lill-bejjiegħ, il-bejjiegħ ikollu jħallas ukoll l-ispejjeż tal-kanċellazzjoni tal-ipoteka.
Materja surrogata
Por Barbara A. Gimbel y Edward J. AndersenLa doctrina de la subrogación permite a un prestamista tener prioridad -saltarse a la cabeza- como titular de un derecho de retención, incluso sobre un tercero que haya registrado su derecho de retención primero y no haya tenido notificación del derecho de retención del prestamista. Este artículo analiza la norma y sus principios subyacentes.
En los litigios sobre préstamos hipotecarios, la subrogación es la excepción a una doctrina conocida como la regla del «primero en el tiempo, primero en el derecho» para determinar quién tiene prioridad cuando varias partes han registrado un gravamen sobre una propiedad.1 Sin embargo, antes de analizar la excepción de la subrogación, es importante comprender las normas generales que rigen la prioridad del gravamen.
La regla del «primero en el tiempo» se deriva del concepto de prioridad de los gravámenes. Un derecho de prenda es una retención o una reclamación que una parte tiene sobre la propiedad de otra por una deuda.2 Un derecho de prenda que se registra «primero en el tiempo» en la oficina del registrador de escrituras correspondiente suele tener prioridad y tiene derecho a la satisfacción previa de la propiedad a la que vincula.3
Una hipoteca es un tipo de gravamen consensuado sobre un bien inmueble.4 En concreto, una hipoteca «es un interés en la tierra creado por un instrumento escrito que proporciona una garantía sobre un bien inmueble para asegurar el pago de una deuda».5 De acuerdo con la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois y la Ley de Transmisiones de Illinois, un gravamen hipotecario se crea y se perfecciona con la inscripción de la hipoteca en el registro de escrituras correspondiente.6
Subordinación inmobiliaria
Is-surroga spiss tintuża fil-qasam tal-assigurazzjoni. Kumpanija tal-assigurazzjoni tħallas lill-assigurat tagħha għal telf li tkopri l-polza tal-assigurazzjoni. L-assiguratur imbagħad iressaq azzjoni biex jirkupra l-ħlas tiegħu mingħand il-persuna li l-atti jew l-ommissjonijiet tagħha kkawżaw it-telf tal-assigurat. L-assiguratur iressaq l-azzjoni f'isem l-assigurat, iżda r-riskju u l-benefiċċji tal-azzjoni huma f'idejn l-assiguratur. Jingħad li l-assiguratur huwa surrogat fid-drittijiet tal-assigurat.
Is-surroga tista' tkun applikabbli wkoll f'sitwazzjoni ta' ipoteka. Id-duttrina kienet miġbura fil-qosor f’każ Ingliż tal-1908 kif ġej “meta terza persuna, fuq talba ta’ ipotekarju, iħallas l-ewwel ipotekarju bil-għan li jsir hu stess l-ewwel ipotekarju tal-proprjetà, huwa jsir, fin-nuqqas ta’ evidenza tal- intenzjoni kuntrarja, fi dritt ekwu li tpoġġi lilu nnifsu, fir-rigward tal-proprjetà, fil-post tal-ewwel ipotekarju.
Din il-proposta ġiet irfinuta matul is-snin, iżda l-proposta bażika tibqa’ valida. Applikanti ta' ipoteki frustrati għadhom jafdawha? Dażgur. Il-flus tal-ipoteki ħafna drabi ma jkunux f'posthom, ipoteki preċedenti jitħallsu lura, u b'xi mod l-ipoteka xierqa ma tiġix irreġistrata. Toronto-Dominion Bank v. Nedem hija deċiżjoni tal-Qorti Superjuri tal-Ġustizzja tal-Ontario tal-2012 li tindirizza din il-proposta.
