Cómo conseguir la mejor refinanciación del tipo de interés hipotecario
Ix-xiri ta' dar b'ipoteka huwa ħafna drabi l-aktar investiment personali importanti li ħafna nies jagħmlu. Kemm tista' tissellef jiddependi minn diversi fatturi, mhux biss kemm bank ikun lest li jsellefk. Int trid tevalwa mhux biss il-finanzi tiegħek, iżda wkoll il-preferenzi u l-prijoritajiet tiegħek.
B'mod ġenerali, il-biċċa l-kbira tas-sidien ta' dar prospettivi jistgħu jaffordjaw li jiffinanzjaw dar b'ipoteka bejn darbtejn u darbtejn u nofs id-dħul gross annwali tagħhom. Skont din il-formula, persuna li taqla’ $100.000 fis-sena tista’ biss taffordja ipoteka ta’ bejn $200.000 u $250.000. Madankollu, dan il-kalkolu huwa biss linja gwida ġenerali.
Fl-aħħar mill-aħħar, meta tiddeċiedi fuq proprjetà, jeħtieġ li jiġu kkunsidrati diversi fatturi addizzjonali. L-ewwel, jgħin biex tkun taf dak li min isellef jaħseb li tista’ taffordja (u kif waslu għal dik l-istima). It-tieni, trid tagħmel xi introspezzjoni personali u ssir taf f'liema tip ta' akkomodazzjoni lest tgħix fiha jekk tippjana li tagħmel dan għal żmien twil u f'liema tipi oħra ta' konsum inti lest li tagħti qalbek - jew le - biex tgħix fih darek.
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Por ejemplo, si elige un plazo de préstamo más corto, sus pagos serán más altos, pero pagará menos intereses durante la vida del préstamo. Y, por supuesto, si tiene un tipo de interés más alto, su pago mensual será más elevado y también lo será el interés total.
Dependiendo de factores como la puntuación de crédito, el historial de empleo y la relación entre la deuda y los ingresos, el prestamista puede ofrecerle una hipoteca con tipo de interés preferente, una hipoteca de alto riesgo o algo intermedio, llamado hipoteca «Alt-A». A continuación te explicamos cada una de ellas:
Los candidatos a las hipotecas preferentes también tienen que hacer un pago inicial considerable -normalmente del 10% al 20%-, ya que la idea es que si tienes algo en juego es menos probable que no pagues. Dado que los prestatarios con mejores puntuaciones de crédito y coeficientes de endeudamiento tienden a ser de menor riesgo, se les ofrecen los tipos de interés más bajos, lo que puede ahorrar decenas de miles de dólares durante la vida del préstamo.
Las hipotecas preferentes cumplen las normas de calidad establecidas por Fannie Mae (la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales) y Freddie Mac (la Corporación Federal de Préstamos para Viviendas). Estas son las dos empresas patrocinadas por el gobierno que proporcionan un mercado secundario de hipotecas de viviendas mediante la compra de préstamos a los prestamistas originarios.
Cómo encontrar el mejor prestamista hipotecario
Si vas a comprar o refinanciar una casa, querrás obtener el tipo de interés hipotecario más bajo posible. Al fin y al cabo, se puede argumentar que las hipotecas son un producto básico: no obtendrás beneficios especiales por pagar más cada mes.
Pero, ¿hasta dónde hay que bajar para conseguir un «buen» tipo de interés hipotecario? ¿Hay algo que pueda hacer para asegurarse de obtener el mejor tipo de interés hipotecario posible? Observar los factores que influyen en el tipo de interés puede ayudar.
Desde el punto de vista financiero, uno de los aspectos más importantes que debe conocer es si tiene una hipoteca de tipo fijo o de tipo variable (ARM). Veamos qué significa esto.
Con una hipoteca de tipo fijo, el importe de la cuota mensual que se destina al capital y a los intereses suele ser el mismo durante todo el tiempo que dure el préstamo. Aunque con el tiempo pagará más por el capital que por los intereses, el importe real del pago no suele cambiar.
Los ARM funcionan de forma un poco diferente. Suelen empezar con un tipo de interés más bajo. Este tipo de interés inicial se mantiene fijo durante los primeros años del préstamo, normalmente un periodo de 5, 7 o 10 años. Después, el tipo se ajustará periódicamente al alza o a la baja en función del mercado.
L-aħjar selliefa ta 'ipoteki
En el momento de escribir esto, en mayo de 2022, el tipo fijo medio a 30 años era del 5,25%, según la encuesta semanal de Freddie Mac. Habría que tener suerte (y ser un prestatario excepcionalmente fuerte) para encontrar un tipo fijo a 30 años en el 4 bajo ahora mismo.
Los tipos hipotecarios medios fueron bajos durante los dos últimos años. Este clima permitió a los prestatarios más cualificados acceder a tipos históricamente bajos. Pero los tipos han subido en 2022 y parece que podrían llegar al 6% a finales de año.
¿Qué es un buen tipo de interés hipotecario? Es una pregunta complicada. Porque muchos de los tipos que se anuncian sólo están disponibles para los prestatarios «preferentes»: aquellos que tienen una alta puntuación de crédito, pocas deudas y unas finanzas muy estables. No todo el mundo entra en esa categoría.
El día en que se escribió esto (20 de mayo de 2022), la media semanal de Freddie Mac para una hipoteca de tipo fijo a 30 años era del 5,25%. Pero el equivalente diario de la encuesta de tipos de The Mortgage Reports era del 5,484% (5,51% TAE). Así que está claro que hay cierta variación en el mercado.
Alguien con la más baja de esas TAE (4,754%) pagaría alrededor de 263.640 dólares en intereses durante la vida del préstamo según FICO. Pero alguien cuya puntuación esté en el rango de 620-639 pagaría cerca de 371.520 dólares en pagos de intereses totales por el mismo precio de la vivienda. Así que, con el tiempo, lo que podría parecer una diferencia de tipos relativamente pequeña puede suponer un gran ahorro.
