មតិកែលម្អ
សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ការទិញផ្ទះគឺជាការវិនិយោគហិរញ្ញវត្ថុដ៏ធំបំផុតដែលពួកគេនឹងធ្វើ។ ដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់របស់វា មនុស្សភាគច្រើនជាធម្មតាត្រូវការកម្ចីទិញផ្ទះ។ ហ៊ីប៉ូតែក គឺជាប្រភេទកម្ចីរំលោះ ដែលបំណុលត្រូវបានសងក្នុងការដំឡើងតាមកាលកំណត់ក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ រយៈពេលរំលស់សំដៅលើពេលវេលាគិតជាឆ្នាំដែលអ្នកខ្ចីសម្រេចចិត្តលះបង់ដើម្បីបង់រំលោះ។
ទោះបីជាប្រភេទដែលពេញនិយមបំផុតគឺការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំក៏ដោយ អ្នកទិញមានជម្រើសផ្សេងទៀត រួមទាំងការបញ្ចាំរយៈពេល 15 ឆ្នាំ។ រយៈពេលរំលោះប៉ះពាល់មិនត្រឹមតែពេលវេលាដែលនឹងត្រូវចំណាយដើម្បីសងប្រាក់កម្ចីប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងចំនួនការប្រាក់ដែលនឹងត្រូវបង់ពេញមួយជីវិតនៃកម្ចីទិញផ្ទះផងដែរ។ រយៈពេលសងត្រលប់យូរជាងនេះ ជាធម្មតាមានន័យថា ការទូទាត់ប្រចាំខែតូចជាង និងការចំណាយការប្រាក់សរុបខ្ពស់ជាង ក្នុងរយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចី។
ផ្ទុយទៅវិញ រយៈពេលសងត្រលប់ខ្លីជាងជាធម្មតាមានន័យថា ការទូទាត់ប្រចាំខែកាន់តែខ្ពស់ និងថ្លៃដើមសរុបទាបជាងការប្រាក់។ វាជាគំនិតល្អសម្រាប់អ្នកដែលកំពុងស្វែងរកកម្ចីទិញផ្ទះ ដើម្បីពិចារណាជម្រើសនៃការសងប្រាក់ផ្សេងៗ ដើម្បីស្វែងរកជម្រើសដែលសាកសមបំផុតសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងការសន្សំសក្តានុពល។ ខាងក្រោមនេះ យើងក្រឡេកមើលយុទ្ធសាស្ត្ររំលោះកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងៗគ្នាសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។
តារាង Spitzer
សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ការទិញផ្ទះគឺជាការវិនិយោគហិរញ្ញវត្ថុដ៏ធំបំផុតដែលពួកគេនឹងធ្វើ។ ដោយសារតែតម្លៃខ្ពស់របស់វា មនុស្សភាគច្រើនជាធម្មតាត្រូវការកម្ចីទិញផ្ទះ។ ហ៊ីប៉ូតែក គឺជាប្រភេទកម្ចីរំលោះ ដែលបំណុលត្រូវបានសងក្នុងការដំឡើងតាមកាលកំណត់ក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ រយៈពេលរំលោះសំដៅលើពេលវេលាគិតជាឆ្នាំដែលអ្នកខ្ចីសម្រេចចិត្តលះបង់ដើម្បីសងបំណុល។
ទោះបីជាប្រភេទដែលពេញនិយមបំផុតគឺការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំក៏ដោយ អ្នកទិញមានជម្រើសផ្សេងទៀត រួមទាំងការបញ្ចាំរយៈពេល 15 ឆ្នាំ។ រយៈពេលរំលោះប៉ះពាល់មិនត្រឹមតែពេលវេលាដែលនឹងត្រូវចំណាយដើម្បីសងប្រាក់កម្ចីប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងចំនួនការប្រាក់ដែលនឹងត្រូវបង់ពេញមួយជីវិតនៃកម្ចីទិញផ្ទះផងដែរ។ រយៈពេលសងត្រលប់យូរជាងនេះ ជាធម្មតាមានន័យថា ការទូទាត់ប្រចាំខែតូចជាង និងការចំណាយការប្រាក់សរុបខ្ពស់ជាង ក្នុងរយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចី។
ផ្ទុយទៅវិញ រយៈពេលសងត្រលប់ខ្លីជាងជាធម្មតាមានន័យថា ការទូទាត់ប្រចាំខែកាន់តែខ្ពស់ និងថ្លៃដើមសរុបទាបជាងការប្រាក់។ វាជាគំនិតល្អសម្រាប់អ្នកដែលកំពុងស្វែងរកកម្ចីទិញផ្ទះ ដើម្បីពិចារណាជម្រើសនៃការសងប្រាក់ផ្សេងៗ ដើម្បីស្វែងរកជម្រើសដែលសាកសមបំផុតសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង និងការសន្សំសក្តានុពល។ ខាងក្រោមនេះ យើងក្រឡេកមើលយុទ្ធសាស្ត្ររំលោះកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងៗគ្នាសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។
តើមានវិធីអ្វីខ្លះដើម្បីកាត់បន្ថយការប្រាក់រយៈពេលវែងលើអាយុជីវិតនៃការបញ្ចាំ?
កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំផ្តល់ឱ្យអ្នកខ្ចីនូវអត្ថប្រយោជន៍ដ៏មានតម្លៃមួយ៖ ភាពប្រាកដប្រជានៃលំហូរសាច់ប្រាក់។ ប៉ុន្តែភាពប្រាកដប្រជានេះមានតម្លៃខ្ពស់គួរសម។ ខ្ញុំស្នើរផលិតផលបញ្ចាំរំលោះដែលសន្យាថានឹងមានការទូទាត់ថេរដល់អ្នកខ្ចី ខណៈពេលដែលដោះលែងអ្នកអោយខ្ចី និងអ្នកវិនិយោគពីបញ្ហាថ្លៃដើមនៃការបញ្ចាំក្នុងអត្រាថេរ។ ផលិតផលកម្ចីទិញផ្ទះនេះនឹងមានអត្រាការប្រាក់អថេរ ឬរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែផ្នែកនៃការទូទាត់នឹងត្រូវធ្វើឡើង (ឬបញ្ចុះតម្លៃ) ក្នុងប្រភេទ (និយាយម្យ៉ាងទៀត ដោយការកែតម្រូវដើមទុននៃប្រាក់កម្ចី)។ នៅក្នុងសេចក្ដីសង្ខេបនៃគោលការណ៍នេះ ខ្ញុំសំដៅលើផលិតផលនេះថាជាកម្ចីរំលោះថេរ និងប្រាក់ដើមដែលអាចកែតម្រូវបាន (FA/AP) បញ្ចាំ។
បញ្ហាចម្បងជាមួយប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យគឺហានិភ័យនៃអត្រាការប្រាក់។ តាមប្រវត្តិសាស្ត្រ អត្រាមានចាប់ពីតិចជាង 3% ទៅច្រើនជាង 15%។ ហានិភ័យអត្រាការប្រាក់ភាគច្រើនកើតចេញពីអតិផរណាដែលងាយនឹងបង្កជាហេតុ។ អត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ សុទ្ធនៃបុព្វលាភអតិផរណាដែលរំពឹងទុក មានទំនោរទៅចន្លោះពី 1% ទៅ 5%។
អ្នកឱ្យខ្ចីអាចជៀសវាងហានិភ័យអត្រាការប្រាក់ដោយការចេញប្រាក់កម្ចីដែលអាចកែតម្រូវបាន (ARMs) ប៉ុន្តែ ARMs បង្ហាញឱ្យអ្នកខ្ចីនូវហានិភ័យលំហូរសាច់ប្រាក់។ ប្រសិនបើអ្នកខ្ចីយកកម្ចីទិញផ្ទះ 4% និងការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយរបស់ Federal Reserve ឬការងើបឡើងវិញសេដ្ឋកិច្ចខ្លាំងជំរុញឱ្យអត្រាការប្រាក់ដល់ 5% ឬខ្ពស់ជាងនេះ អ្នកខ្ចីប្រឈមនឹងការកើនឡើងភាគរយពីរខ្ទង់នៅក្នុងការចំណាយលើកម្ចីទិញផ្ទះ។ ការកើនឡើងនេះគឺមិនអាចគ្រប់គ្រងបានសម្រាប់ការចំណាយដែលជាធម្មតាគឺមួយភាគបួននៃការចំណាយគ្រួសារ ហើយជារឿយៗចំណែកធំនៃការចំណាយគ្រួសារនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានតម្លៃថ្លៃ។ ដូច្នេះការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានទិញផ្ទះជាមួយប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអាចបង្កអស្ថិរភាព។
តើរំលោះហ៊ីប៉ូតែកត្រូវកំណត់ដោយរបៀបណា?
នៅក្នុងផ្នែក "ការទូទាត់ចុះក្រោម" សូមសរសេរចំនួននៃការបង់ប្រាក់ចុះក្រោមរបស់អ្នក (ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញ) ឬចំនួនទឹកប្រាក់នៃភាគហ៊ុនដែលអ្នកមាន (ប្រសិនបើអ្នកកំពុងផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានឡើងវិញ)។ ការបង់រំលោះគឺជាប្រាក់ដែលអ្នកបង់មុនសម្រាប់ផ្ទះមួយ ហើយសមធម៌ផ្ទះគឺជាតម្លៃផ្ទះ ដកអ្វីដែលអ្នកជំពាក់។ អ្នកអាចបញ្ចូលចំនួនប្រាក់ដុល្លារ ឬភាគរយនៃតម្លៃទិញដែលអ្នកនឹងបោះបង់ចោល។
អត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នក អ្នកឱ្យខ្ចីផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវអត្រាប្រចាំឆ្នាំ ដូច្នេះអ្នកនឹងត្រូវបែងចែកលេខនោះដោយ 12 (ចំនួនខែក្នុងមួយឆ្នាំ) ដើម្បីទទួលបានអត្រាប្រចាំខែ។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់គឺ 5% នោះអត្រាប្រចាំខែនឹងស្មើនឹង 0,004167 (0,05/12=0,004167)។
ចំនួននៃការទូទាត់ពេញមួយជីវិតនៃប្រាក់កម្ចី គុណនឹងចំនួនឆ្នាំនៅក្នុងរយៈពេលកម្ចីរបស់អ្នកដោយ 12 (ចំនួនខែក្នុងមួយឆ្នាំ) ដើម្បីទទួលបានចំនួននៃការបង់ប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក។ ឧទាហរណ៍ ប្រាក់កម្ចីមានកាលកំណត់រយៈពេល 30 ឆ្នាំនឹងមានការបង់ប្រាក់ចំនួន 360 (30×12=360)។
រូបមន្តនេះអាចជួយអ្នកបំបែកលេខដើម្បីមើលថាតើអ្នកអាចចំណាយប្រាក់ប៉ុន្មានសម្រាប់ផ្ទះរបស់អ្នក។ ការប្រើប្រាស់ម៉ាស៊ីនគិតលេខកម្ចីទិញផ្ទះរបស់យើងអាចធ្វើឱ្យការងាររបស់អ្នកកាន់តែងាយស្រួល និងជួយអ្នកក្នុងការសម្រេចចិត្តថាតើអ្នកកំពុងដាក់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ ឬប្រសិនបើអ្នកអាច ឬគួរតែកែតម្រូវរយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក។ វាតែងតែជាគំនិតល្អក្នុងការប្រៀបធៀបអត្រាការប្រាក់ជាមួយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាច្រើន ដើម្បីប្រាកដថាអ្នកកំពុងទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងដ៏ល្អបំផុតដែលមាន។
