Los tipos hipotecarios han bajado hoy
El objetivo del tipo de interés de los fondos federales se ha reducido tres puntos porcentuales desde septiembre, del 5,25 al 2,25 por ciento. Sin embargo, a pesar de esta fuerte caída, el tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años con interés fijo sólo ha bajado medio punto porcentual -del 6,4% al 5,9%- en el mismo periodo de tiempo. ¿Por qué la agresiva actuación del banco central ha tenido un impacto tan pequeño en estos tipos hipotecarios, y qué significa esto?
La Fed no fija los tipos hipotecarios, pero sí establece un objetivo nominal para el tipo de interés de los fondos federales, el tipo al que las instituciones de depósito se prestan sus saldos de reserva, normalmente a un día (un vencimiento muy corto). A su vez, el tipo de los fondos federales afecta directamente al precio de otros activos de renta fija de vencimiento y calidad similares (medidos en términos de riesgo de impago y liquidez); es el caso de los valores del Tesoro a corto plazo, por ejemplo. Sin embargo, a medida que el vencimiento de un activo se alarga, el vínculo entre su precio y el tipo de los fondos se vuelve más tenue. Esto se debe a que el precio de un bono a largo plazo incorpora no sólo los cambios recientes en los tipos a corto plazo de todos los activos relevantes, sino también sus tipos a corto plazo previstos. Por ejemplo, el diferencial entre el tipo de interés de un bono del Tesoro a 10 años y el tipo de los fondos federales ha aumentado recientemente porque se espera que el tipo de los fondos federales suba en el futuro.
Predicciones sobre los tipos de interés hipotecarios
ដោយសារតែអ្នកឱ្យខ្ចីប្រើមូលនិធិរបស់ពួកគេនៅពេលបន្តការបញ្ចាំ ជាធម្មតាពួកគេគិតថ្លៃដើមចន្លោះពី 0,5% ទៅ 1% នៃតម្លៃប្រាក់កម្ចី ដែលត្រូវបានបង់ជាមួយនឹងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។ ថ្លៃសេវានេះបង្កើនអត្រាការប្រាក់សរុបដែលបានបង់ - ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអត្រាភាគរយប្រចាំឆ្នាំ (APR) - លើកម្ចីទិញផ្ទះ និងថ្លៃដើមសរុបនៃផ្ទះ។ APR គឺជាអត្រាការប្រាក់លើកម្ចីទិញផ្ទះ បូកនឹងការចំណាយផ្សេងៗទៀត។
ឧទាហរណ៍ ប្រាក់កម្ចី 200.000 ដុល្លារ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 4% សម្រាប់រយៈពេល 30 ឆ្នាំមានថ្លៃដើម 2% ។ ដូច្នេះថ្លៃដើមរបស់អ្នកទិញផ្ទះគឺ $4.000 ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះសម្រេចចិត្តផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានថ្លៃដើម រួមជាមួយនឹងចំនួនប្រាក់កម្ចី វានឹងបង្កើនអត្រាការប្រាក់របស់ពួកគេយ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាព ដោយគណនាជា APR ។
អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប្រើប្រាស់មូលនិធិពីអ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ ឬខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារធំៗក្នុងអត្រាការប្រាក់ទាបដើម្បីធ្វើប្រាក់កម្ចី។ ភាពខុសគ្នារវាងអត្រាការប្រាក់ដែលអ្នកខ្ចីគិតថ្លៃម្ចាស់ផ្ទះដើម្បីពង្រីកការបញ្ចាំ និងអត្រាដែលវាបង់ដើម្បីជំនួសប្រាក់ដែលបានខ្ចីគឺបុព្វលាភការរីករាលដាលទិន្នផល (YSP)។ ឧទាហរណ៍ អ្នកអោយខ្ចីខ្ចីមូលនិធិក្នុងអត្រាការប្រាក់ 4% និងពន្យារការប្រាក់ 6% ដោយទទួលបាន 2% ក្នុងការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចី។
Cuánto ganan los prestamistas hipotecarios por un préstamo
ទោះបីជាដំណើរការទីផ្សារមានភាពប្រសើរឡើងក្នុងប៉ុន្មានខែជាបន្តបន្ទាប់ក៏ដោយ ធនាគារកណ្តាលបានបន្តទិញទ្រព្យសកម្មទាំងនេះ ដើម្បីរក្សាដំណើរការរលូន ក៏ដូចជាជួយលើកកម្ពស់លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុប្រកបដោយផាសុកភាព។ យើងស្វែងយល់ពីការទិញរបស់ភ្នាក់ងារ MBS របស់ Federal Reserve - ប័ណ្ណកម្ចីទិញផ្ទះដែលធានាដោយ Ginnie Mae, Fannie Mae និង Freddie Mac - និងសក្ដានុពលទីផ្សារដែលទាក់ទងនឹងពួកគេអំឡុងពេលជំងឺរាតត្បាត រួមទាំងមូលហេតុដែលអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតទាប។
មូលបត្រទាំងនេះចែកចាយដល់វិនិយោគិននូវប្រាក់ដើមប្រចាំខែ និងការបង់ការប្រាក់លើការបញ្ចាំមូលដ្ឋាន។ ទោះបីជាវិនិយោគិននៅក្នុងភ្នាក់ងារ MBS ត្រូវបានការពារពីហានិភ័យឥណទានដោយការធានារបស់រដ្ឋាភិបាលក៏ដោយ ក៏ពួកគេប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការបង់ប្រាក់ជាមុន។
Los propietarios de viviendas con hipotecas a tipo fijo pagan el capital y los intereses cada mes según un plan de amortización predeterminado. Sin embargo, el prestatario tiene la opción de reducir el capital de la hipoteca en cualquier momento. (Esto suele ocurrir cuando el prestatario refinancia el préstamo o vende la casa). El valor inicial de esta opción de pago anticipado se refleja en el tipo de interés hipotecario del prestatario y se transmite al inversor de la agencia MBS.
របៀបដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរកលុយ
La prima del diferencial de rendimiento (YSP) es una forma de compensación que un agente hipotecario, actuando como intermediario, recibe del prestamista originario por vender un tipo de interés a un prestatario que está por encima del tipo de interés nominal del prestamista para el que el prestatario cumple los requisitos. En ocasiones, el YSP puede aplicarse para cubrir los costes asociados al préstamo, de modo que el prestatario no tiene que pagar gastos adicionales.
Como resultado de la legislación aprobada en 1999, la prima del diferencial de rendimiento tenía que estar razonablemente relacionada con los servicios reales que el agente hipotecario presta al comprador de la vivienda. La prima del diferencial de rendimiento también tenía que declararse por ley en el formulario HUD-1 cuando se cerraba el préstamo. Posteriormente, el proyecto de ley de reforma financiera Dodd-Frank de 2010 prohibió por completo la prima de rendimiento, una prohibición establecida para proteger a los consumidores tras la crisis financiera de 2008-09.
Los corredores hipotecarios son compensados directamente por los prestatarios cuando el prestatario paga una comisión de apertura, cuando el prestamista paga al corredor una prima de diferencial de rendimiento o una combinación de ambos. Si no hay comisión de apertura, lo más probable es que el prestatario esté aceptando pagar un tipo de interés superior al del mercado.
