როდის იწყებთ პროცენტზე მეტი ძირის გადახდას?
იპოთეკა არის გრძელვადიანი სესხი, რომელიც შექმნილია სახლის შესაძენად. გარდა კაპიტალის დაფარვისა, თქვენ ასევე უნდა გადაიხადოთ პროცენტი კრედიტორს. სახლი და მიწა, რომელიც მის გარს ემსახურება, გირაოს სახით. მაგრამ თუ გსურთ გქონდეთ სახლი, თქვენ უნდა იცოდეთ მეტი, ვიდრე უბრალოდ ეს ზოგადი. ეს კონცეფცია ასევე ეხება ბიზნესს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება ფიქსირებულ ხარჯებს და დახურვის წერტილებს.
თითქმის ყველას, ვინც ყიდულობს სახლს, აქვს იპოთეკა. იპოთეკის განაკვეთები ხშირად არის ნახსენები საღამოს ამბებში და სპეკულაციები მიმართულების განაკვეთების გადაადგილების შესახებ ფინანსური კულტურის რეგულარულ ნაწილად იქცა.
თანამედროვე იპოთეკა გაჩნდა 1934 წელს, როდესაც მთავრობამ - რათა დაეხმარა ქვეყანას დიდი დეპრესიის დროს - შექმნა იპოთეკური პროგრამა, რომელიც მინიმუმამდე ამცირებდა სახლისთვის საჭირო წინასწარ გადახდას იმ თანხის გაზრდით, რომელსაც პოტენციური სახლის მფლობელებს შეეძლოთ სესხება. მანამდე კი 50%-იანი განვადება იყო საჭირო.
2022 წელს სასურველია 20%-იანი წინასწარი გადახდა, მით უმეტეს, რომ თუ წინასწარი გადახდა 20%-ზე ნაკლებია, თქვენ უნდა აიღოთ კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI), რაც თქვენს ყოველთვიურ გადასახადს უფრო მაღალს ხდის. თუმცა, ის, რაც სასურველია, სულაც არ არის მიღწევადი. არსებობს იპოთეკური პროგრამები, რომლებიც იძლევა ბევრად უფრო დაბალ განვადებას, მაგრამ თუ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ეს 20%, უნდა მიიღოთ.
დროთა განმავლობაში იკლებს იპოთეკის გადახდა?
მაგრამ რაც შეეხება სახლის გრძელვადიან მფლობელებს? ეს 30 წლიანი საპროცენტო გადახდა შეიძლება ტვირთად ჩანდეს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც შევადარებთ მიმდინარე სესხებზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთის გადახდას.
თუმცა, 15-წლიანი რეფინანსირებით, შეგიძლიათ მიიღოთ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი და უფრო მოკლე სესხის ვადა, რათა დაფაროთ თქვენი იპოთეკა უფრო სწრაფად. მაგრამ გახსოვდეთ, რომ რაც უფრო მოკლეა თქვენი იპოთეკის ვადა, მით უფრო მაღალია ყოველთვიური გადასახადები.
შვიდი წლისა და ოთხი თვის განმავლობაში 5% საპროცენტო განაკვეთით, თქვენი გადამისამართებული იპოთეკური გადახდები იქნება $135.000. მან არა მხოლოდ დაზოგა 59.000 დოლარი პროცენტში, არამედ მას აქვს დამატებითი ფულადი რეზერვი თავდაპირველი 30-წლიანი სესხის ვადის შემდეგ.
ყოველწლიურად დამატებითი გადასახადის განხორციელების ერთ-ერთი უმარტივესი გზაა ყოველ ორ კვირაში ერთხელ გადაიხადოთ თქვენი იპოთეკის გადახდის ნახევარი თვეში ერთხელ სრული თანხის გადახდის ნაცვლად. ეს ცნობილია როგორც "ორკვირეული გადახდები".
თუმცა, თქვენ არ შეგიძლიათ მხოლოდ გადახდის გადახდა ყოველ ორ კვირაში ერთხელ. თქვენი სესხის სერვისი შეიძლება დაბნეული იყოს ნაწილობრივი და არარეგულარული გადახდების მიღებით. ჯერ ესაუბრეთ თქვენს სესხის სერვისს, რომ შეთანხმდეთ ამ გეგმაზე.
შემცირდება ჩემი იპოთეკის გადახდა 5 წლის შემდეგ?
გარკვეულ პროდუქტებს შორის გადაწყვეტილების მიღებისას, ადვილია ყველაზე პოპულარულთან ერთად წასვლა. მაგრამ როდესაც საქმე ეხება სწორი იპოთეკური პროდუქტის არჩევას თქვენი მიზნებისთვის, ყველაზე პოპულარული ვარიანტის გამოყენება შეიძლება არ იყოს საუკეთესო გადაწყვეტილება.
იპოთეკებს, როგორც წესი, აქვთ გარკვეული ვადა სესხის დასაფარად. ეს ცნობილია, როგორც იპოთეკის ვადა. ყველაზე გავრცელებული იპოთეკური ვადა შეერთებულ შტატებში არის 30 წელი. 30 წლიანი იპოთეკა აძლევს მსესხებელს სესხის დაფარვის 30 წელს.
ამ ტიპის იპოთეკის მქონე ადამიანების უმეტესობა არ ინახავს თავდაპირველ სესხს 30 წლის განმავლობაში. ფაქტობრივად, იპოთეკის ტიპიური ხანგრძლივობა ან მისი საშუალო ვადა 10 წელზე ნაკლებია. ეს არ არის იმის გამო, რომ ეს მსესხებლები იხდიან სესხს რეკორდულ დროში. სახლის მფლობელები უფრო სავარაუდოა, რომ გადააფინანსონ ახალი იპოთეკა ან შეიძინონ ახალი სახლი ვადის ამოწურვამდე. REALTORS®-ის ეროვნული ასოციაციის (NAR) თანახმად, მყიდველები სახლში შეძენილ სახლში დარჩენას მხოლოდ საშუალოდ 15 წლის განმავლობაში ელიან.
მაშ, რატომ არის 30-წლიანი ვარიანტი იპოთეკის საშუალო ვადა შეერთებულ შტატებში? მისი პოპულარობა დაკავშირებულია რამდენიმე სხვადასხვა ფაქტორთან, როგორიცაა იპოთეკის მიმდინარე საპროცენტო განაკვეთები, ყოველთვიური გადახდა, შეძენილი სახლის ტიპი ან მსესხებლის ფინანსური მიზნები.
რამდენ ხანს იხდის პროცენტი 30 წლიან იპოთეკაზე?
მას შემდეგ, რაც 2020 წელს აშშ-ში იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთები მიაღწია რეკორდულ დაბალ დონეს, სახლის გაყიდვები გაიზარდა მთელი წლის განმავლობაში. Freddie Mac-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ საპროცენტო განაკვეთი 30 წლიან ფიქსირებულ იპოთეკებზე, საკომისიოს და ქულების გამოკლებით, 3 წლის ივლისში პირველად რეკორდულად დაეცა 2020%-ზე ქვემოთ. აღწერის ბიუროსა და რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის მონაცემებით, 2020 წლის ნოემბერში იპოთეკის მკვეთრი დაცემის ფონზე, ახალი და არსებული სახლების გაყიდვები 20,8%-ით და 25,8%-ით მეტი იყო, შესაბამისად, წინა წელთან შედარებით.
იპოთეკის გადახდის პროცესი ცნობილია როგორც ამორტიზაცია. ფიქსირებული იპოთეკური სესხი ერთნაირი ყოველთვიური გადასახადი აქვს სესხის მთელი ვადის განმავლობაში, თუმცა ძირითადი და პროცენტისთვის გადახდილი თანხა იცვლება, რადგან პროცენტის გადახდა გამოითვლება იპოთეკის დავალიანების ბალანსზე დაყრდნობით. ამრიგად, ყოველთვიური გადახდის პროპორცია იცვლება ძირითადად საპროცენტო პროცენტიდან, ძირითადად სესხის განმავლობაში. ქვემოთ მოცემულია სესხის ამორტიზაციის გრაფიკი 30 აშშ დოლარის 200.000-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის 4% აპრზე.
