חוק ליסינג כפרי

מהו חוק שכירות כפרי?

על פי סעיף 1 לחוק השכירות הכפרית (LAR), נקבע כי חכירות כפריות נחשבות לכל אותם מגעים שדרכם משק אחד או יותר, או חלק מהם, ניתנים או מותרים באופן זמני לצורך חקלאות, שימוש בבעלי חיים או בייעור בתמורה למחיר או שכירות מסוימים.

חוק 49/2003, מיום 26 בנובמבר, בנושא חוזי שכירות כפריים, אשר שונה על ידי חוק 26/2005, מיום 30 בנובמבר, מפרט במאמרו הראשון את ההגדרה של "שכירות כפרית", שהוזכר בחודש הקודם, הגדרה וסוג השכירות השונים ביחס להשכרות עירוניות, כלומר אלה שביסודם מיועד לבתים ולבתי עסק.

על פי הוראות האמור והקבוע בחוק, חכירה כפרית אינה נחשבת כאשר היא אינה נחשבת כרכוש כפרי, ואף מטרתה אינה מיועדת לחקלאות, לבעלי חיים או ליערות, או בהשפעתה, אין חוזה של השכרה. במקרים אלה לא ניתן לדבר על קיומו של חוזה שכירות כפרי.

מהם החוקים המסדירים חכירה כפרית?

ככלל, חוקי ליסינג כפריים נקבעים על פי המוסכם בין הצדדים המעורבים, כל עוד הם אינם מנוגדים לחוק, זה כולל גם את המקרה אליו מתייחס נושא משך הזמן, הקצאתו וחכירת משנה, בין יתר הנקודות שצריכות לעשות עם תהליך הליסינג הכפרי.

עד כה, עדיין לוקחים בחשבון חמש (5) תקנות החלות על חוזי השכירות שעוסקים במאמר זה, הכוללות:

  • על פי סעיף 1546 לחוק הליסינג הכפרי (LAR), של הקוד האזרחי הספרדי, הוא חל על כל המעורבים בתהליך הליסינג, כלומר הוא מגדיר את בעל הדירה המחויב לוותר על השימוש בדבר, לבצע את העבודה או לספק את השירות ומגדיר את השוכר כמי שרוכש את השימוש בדבר או את הזכות לעבודה או לשירות המחויבים בתשלום. לפיכך, תקנה זו חלה על כל השכירות הכפרית שלא ניתן להחיל עליהם את החוקים המיוחדים על שכירות.
  • חוק שכירות כפרי המופנה משנת 1980, חוק 83/1980 מיום 31 בדצמבר, החל על כל אותם חוזים שנכרתו לפני 2004.
  • הרפורמה בחוק משנת 1980, המופעלת על ידי חוק המודרניזציה של הפעילות החקלאית משנת 1995, חוק 19/1995 מיום 4 ביולי, אשר חל על חוזים שנחתמו בין יולי 1995 למאי 2004.
  • חוק שכירות כפרית משנת 2003, חוק 49/2003 מיום 26 בנובמבר, החל על חוזים שנחתמו בין מאי 2004 לינואר 2006.
  • הרפורמה בחוק זה פעלה בחוק מיום 26/2005 מיום 30 בנובמבר, החלה על חוזים שנכרתו החל מינואר 2006.
  • הרפורמה בסעיף 13.2 לחוק 272015 מיום 30 במרץ בנושא ביטול צמיחה של כלכלת ספרד החלה על חוזים שנכרתו החל מ -1 באפריל 2015.

עם זאת, כל התקנות שהוזכרו לעיל חופפות באותו יישוב והן: כל חוזי השכירות בתוקף בעת כניסתו לתוקף של כל חוק יחולו על פי התקנות החלות בעת ביצוען. לפיכך, חשוב לדעת את השנה בה החל חוזה השכירות, שכן בהתאם לאותה השנה שבה החוזה המתאים פורמל או החל, יחול חוק כזה או אחר. במקרה של חוזה שכירות שהחל בשנת 1998, אז יוחל על חוק 1980 עם הרפורמה ב -1995.

מסיבה זו, ראשית יש לקרוא את חוזה השכירות בקפידה, ולוודא היטב את תאריך חתימתו ואת הסעיף המתבטא בתקופת המשך.

במקרה בו נקבעו הסכמים מילוליים, צריכים להיות זמינים התאריכים בהם החל ההסכם המפנה ולנסות להוכיח זאת בכל אמצעי שמותר בחוק, באמצעות מסמכים, עדים או אחרים. במיוחד עבור מקרים אלה, הם מגישים העברות בנקאיות או קבלות שבוצעו ביד כאמצעי תשלום. (יש לציין כי באופן כללי, הם מבוצעים בשנה שפג תוקפה, כלומר תאריך ההתחלה ייקח ככל הנראה בתחילת השנה החקלאית, במיוחד בחודש אוקטובר בשנה שקדמה לתאריך המוצג אמרו הקבלות.

דרך נוספת להוכיח את חוזי השכירות הכפריים שהוקמו היא באמצעות בקשות המדיניות החקלאית המשותפת (CAP), וזכור שאם ההצהרה בדבר הבקשה למענקים אלה תתקבל בחודש פברואר או מרץ על הקמפיין המקביל המתבצע, הרי שהחכירה שהיא תחל אוקטובר של השנה הקודמת. במקרים אלה ניתן לבקש מסמך המאשר את ההסכם האמור. ניתן לעשות זאת במשרד החקלאות שם הוא מאשר מאיזו שנה התבקשה עזרה זו עבור האדמות המושכרות.

מהו המונח הקבוע למשך חוזה שכירות כפרי?

אחד המצבים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון הוא משך הזמן של ה- "הסכם שכירות כפרי". שיקול זה מצוין לאחר הרפורמה שנקבעה בחוק, כלומר משך חמש (5) שנים, בנוסף לכך שכל סעיף החוזה המעיד על משך זמן קצר יותר יהיה בטל.

ביחס לשכר דירה נקבע כי חוק הליסינג הכפרי קובע במפורש כי הסכום יוסכם באופן חופשי בין הצדדים המעורבים וצורת התגמול תעשה בכסף, אך השארת אפשרות פתוחה כי ניתן לקבוע תגמול בעין. , בתנאי שניתן יהיה לבצע את המרתו לכסף.

לאחר השינוי הנ"ל רשאים הצדדים להקים את מערכת הבדיקה שהם רואים לנכון. במקרה שהצדדים לא יגיעו להסכמה או שלא יוכלו להסכים על בחינת דמי השכירות של החוזה, החוק המתאים לחוזי שכירות כפריים בסעיף 13, מפרט כי "בהעדר הסכם מפורש, לא תחול בדיקת הכנסה."

מאידך, נקבע גם כי במידה וקיים הסכמה מפורשת בין הצדדים לגבי מנגנון מסוים לבדיקת ערכים כספיים כאשר המדד או מתודולוגיית ההתייחסות אינם מפורטים, ההכנסות יעודכנו מדי שנה על ידי התייחסות לשינוי השנתי של מדד ערבות תחרותיות.

כמו כן, חשוב לקחת בחשבון את ביצוע העבודות המתבצעות על הנכסים המושכרים, בהם הבעלים אחראי על ביצוע התיקונים הנחוצים לשמירה על שימור הנכס המושכר וכי כך יכול לשמש בצורה נכונה לשימוש או לניצול שאליו הוא יועד בעת כריתת החוזה הראשוני, מבלי לתת למשכיר את הזכות להגדיל את שכר הדירה עבור העבודות האמורות שבוצעו.

מה קורה אם הבעלים של החכירה הכפרית לא יבצע את העבודות הדרושות בחווה?

במקרה שהבעלים או המשכיר לא מבצעים את העבודות הדרושות בחווה, הדייר יכול:

  • הגיש בקשה שיפוטית לביצוע התיקונים הנחשבים בעיניהם.
  • לפתור את החוזה.
  • הגיש בקשה להפחתה שהיא פרופורציונאלית למחיר השכירות.
  • בצע את העבודות הרלוונטיות על ידי אותו דייר ובקש את ההחזר בהתאמה, על ידי פיצוי בדמי השכירות הבאים עם סיום פקיעתן, אם נחשב כי הדייר רוצה לקבל את מקור עלות העבודות שיבוצעו.

כל המצבים הללו המוסברים בנקודה זו הם השיקולים שיש לקחת בחשבון בעת ​​פורמליזציה של חוזה שכירות כפרי.

אילו סוגי שכירות פטורים מחוק השכירות הכפרית?

  • כל אותם חוזים עונתיים שהם פחות משנה חקלאית.
  • כל חכירות אדמות מעובדות ומוכנות מטעם החוכר המיועדות לזריעה או לנטיעה המפורטות בחוזה המתאים.
  • אלה שמטרתם חוות אשר נרכשות מכל סיבה שהיא לתועלת ציבורית או אינטרס חברתי, בתנאים שנקבעו בחקיקה המיוחדת החלה.
  • כל החוזים שתפקידם העיקרי הוא.
  • השימוש בזיפים, מרעה משני, כרי דשא שבורים, מונטנרות וכל מה שקשור לשימוש משני.
  • השימושים שמטרתם לשתול או לשפר את המיתרים.
  • הצייד.
  • כל חוות בעלי החיים התעשייתיות, המקומיות או אדמות המוקדשות באופן בלעדי לגידול בעלי חיים, אורוות או מתחמים.
  • כל פעילות שהיא שונה מחקלאות, בעלי חיים או ייעור.
  • כמו כן, לא נכללים החוזים המשפיעים על רכוש משותף, רכוש השייך לתאגידים מקומיים ולהרים שכנים בידיים משותפות, שעליהם להתנהל בתקנות הספציפיות שלהם.

קיימות שורה של נסיבות בהן מקודמת אי-החלת חוק שכירות כפרית, וביניהן: דמי שכירות שכבר נכללים בתחום חוק החכירה העירונית הנוכחי.