Derecho de subrogación
Por Barbara A. Gimbel y Edward J. AndersenLa doctrina de la subrogación permite a un prestamista tener prioridad, es decir, adelantarse, como titular del derecho de retención, incluso frente a un tercero que haya registrado su derecho de retención primero y no haya tenido conocimiento del derecho de retención del prestamista. Este artículo analiza la norma y sus principios subyacentes.
En los litigios sobre préstamos hipotecarios, la subrogación es la excepción a una doctrina conocida como la regla del «primero en el tiempo, primero en el derecho» para determinar quién tiene prioridad cuando varias partes han registrado un gravamen sobre una propiedad.1 Sin embargo, antes de analizar la excepción de la subrogación, es importante comprender las normas generales que rigen la prioridad del gravamen.
La regla del «primero en el tiempo» se deriva del concepto de prioridad de los gravámenes. Un derecho de prenda es una retención o reclamación que una parte tiene sobre la propiedad de otra por una deuda.2 Un derecho de prenda que se inscribe «primero en el tiempo» en la oficina del registrador de escrituras correspondiente suele tener prioridad y tiene derecho a la satisfacción previa de la propiedad a la que vincula.3
Una hipoteca es un tipo de gravamen consensuado sobre un bien inmueble.4 En concreto, una hipoteca «es un interés en la tierra creado por un instrumento escrito que proporciona una garantía sobre un bien inmueble para asegurar el pago de una deuda».5 De acuerdo con la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois y la Ley de Transmisiones de Illinois, un gravamen hipotecario se crea y se perfecciona con la inscripción de la hipoteca en el registro de escrituras correspondiente.6
Subrogación equitativa en ejecuciones hipotecarias y embargos
Una hipoteca es un interés de seguridad que se adjunta a una propiedad, y se paga con dinero prestado. Este interés de seguridad actúa como una especie de garantía para el reembolso de un préstamo tomado de un banco u otra institución financiera, con el fin de pagar la propiedad.
Ihe atụ nke a ga-abụ mgbe mmadụ chọrọ ịzụrụ ụlọ, mana enweghị ego zuru ezu iji zụta ya n'onwe ya. Ụlọ akụ ma ọ bụ onye ọzọ na-agbazinye ego na-enye ego iji zụta ụlọ ma ọ bụ ihe onwunwe, a na-etinyekwa ego n'ụlọ ahụ. A na-eme nke a ka ọ bụrụ na onye na-agbaziri agbaziri agbazinye ego, onye na-agbazinye ego nwere ikike iji nweta ihe onwunwe ahụ.
Okwu subrogation na-ezo aka n'echiche sara mbara jikọtara ya na ọgwụgwọ nha nhata. Ikike nke ntinye aha na-enye ohere ka dochie onye ọzọ n'ọnọdụ onye ji ụgwọ, iji nweta mgbake nke mmebi ma ọ bụ mfu n'aka onye ji ụgwọ. Ndị ọzọ a nọchiri anya na-enweta ikike nke onye ji ụgwọ megide onye ji ụgwọ. Dị ka ndị dị otú ahụ, ị nwere ike ịnakọta ozugbo n'aka onye ji ụgwọ. N'ụzọ bụ isi, ndị ọzọ na-enweta ikike ndị a n'aka onye ji ụgwọ mgbe ha kwụrụ ụgwọ zuru ezu ha ji.
Derecho de la Propiedad – Hipotecas (Parte 2)
Fed. Home Loan Mortg. Corp. v. Zepeda que sostiene que un prestamista que cancela un gravamen previo y válido sobre la propiedad de un prestatario tiene derecho a una subrogación equitativa, incluso si el prestamista no corrige un defecto subsanable en los documentos del préstamo. La decisión está siendo aclamada como una victoria para los prestamistas, pero es probable que también beneficie a los prestatarios al facilitar la disponibilidad de los préstamos. Es necesario examinar las disposiciones de la Constitución de Texas relativas a los préstamos con garantía hipotecaria y la doctrina de la subrogación equitativa para comprender la importancia del dictamen. De acuerdo con esta política, los préstamos sobre el capital de la vivienda estaban prohibidos por la Constitución de Texas antes de 1998. En ese año, se añadieron nuevas disposiciones al artículo XVI, sección 50 de la Constitución de Texas, que levantaron la prohibición. Aunque los préstamos con garantía hipotecaria están ahora permitidos, las nuevas disposiciones contienen, como
Garofolo v. Ocwen Loan Servicing LLC, «una letanía de términos y condiciones exigentes». Desde 1998, se han añadido aún más disposiciones al artículo 50. Asimismo, los tribunales de Texas han favorecido durante mucho tiempo la doctrina de la subrogación. La subrogación puede describirse como la sustitución de una persona por otra con respecto a una reclamación o derecho legal. En las circunstancias adecuadas, una persona se pone en el lugar de otra y tiene derecho a hacer valer los derechos de esa otra persona frente a un tercero. El ejemplo más conocido ocurre cuando una compañía de seguros paga a su asegurado por algún daño a la persona o a la propiedad causado por la negligencia de un tercero. La compañía de seguros se subroga entonces en los derechos del asegurado frente al tercero y puede reclamar contra él.
Intercambio de contratos
«… el mero hecho de aportar el dinero que se destina a pagar la deuda de otro no da derecho a subrogarse en el acreedor cuya deuda se paga. Creo que debe haber algo más… cuando un tribunal, al examinar los hechos, llega a la conclusión de que lo que se pretendía entre las partes era realmente un préstamo sin garantía, no hay lugar para la doctrina de la subrogación. Esto es realmente análogo a la situación prevista en la sentencia que acabo de leer, porque aplicar la doctrina de la subrogación en un caso así sería, de hecho, poner al prestamista en una posición mejor de la que está negociando cuando adelanta dinero».
Site na iwu mbụ a, onye gbara akwụkwọ na-azọrọ megide onye ahụ a na-azara ọnụ, ụlọ ọrụ na-akwụ ụgwọ afọ ofufo nke ndị na-akwụ ụgwọ, na a ga-ekwupụta na ọ nwere ikike ịgbachitere ego na-anọchite anya ego ere nke ụfọdụ ihe a maara dị ka 22-27 Nevern Square, Ụlọikpe Earl. . Ikpe dị ugbu a bụ ihe na-esote ikpe Burston Finance Ltd v Speirway Ltd nke Walton J kpebiri na 1974 na enwere ike ikwu eziokwu nkenke.
