Bagaimana cara memeriksa dokumen hukum sebelum membeli properti?
Saya yakin Anda semua pernah mendengar tentang "klausa lantai" terkenal yang terkandung dalam kontrak hipotek Spanyol. Namun, sebanyak yang saya yakin Anda pernah dengar, saya yakin Anda tidak sepenuhnya jelas tentang apa itu atau apa artinya. Kebingungan ini, yang sudah ada di komunitas Spanyol dan terlebih lagi di luar negeri, disebabkan oleh banyaknya informasi yang kontradiktif, dan terkadang secara langsung salah, yang disebarkan oleh media. Meskipun saya harus mengakui bahwa kursus zig-zag yang diambil oleh yurisprudensi Spanyol tidak membantu ini.
Sebuah "floor clause" adalah klausul dalam kontrak hipotek yang menetapkan minimum untuk pembayaran hipotek, terlepas dari apakah bunga biasa yang disepakati dengan lembaga keuangan di bawah minimum itu.
Sebagian besar hipotek yang diberikan di Spanyol menerapkan tingkat bunga yang ditetapkan berdasarkan tingkat referensi, biasanya Euribor, meskipun ada yang lain, ditambah diferensial yang bervariasi tergantung pada lembaga keuangan yang bersangkutan.
Apa yang harus Anda ketahui tentang kesenjangan penilaian
Di sebagian besar hipotek Spanyol, tingkat bunga yang harus dibayar dihitung dengan mengacu pada EURIBOR atau IRPH. Jika tingkat bunga ini meningkat, maka bunga hipotek juga meningkat, begitu pula jika menurun, maka pembayaran bunga akan berkurang. Ini juga dikenal sebagai "mortgage suku bunga variabel", karena bunga yang harus dibayar pada hipotek bervariasi menurut EURIBOR atau IRPH.
Namun, penyisipan Klausula Lantai dalam kontrak hipotek berarti bahwa pemegang hipotek tidak sepenuhnya mendapatkan keuntungan dari penurunan tingkat bunga, karena akan ada tingkat minimum, atau lantai, bunga yang harus dibayar atas hipotek. Tingkat klausul minimum akan tergantung pada bank yang memberikan hipotek dan tanggal kontrak, tetapi biasanya tarif minimum antara 3,00 dan 4,00%.
Ini berarti bahwa jika Anda memiliki hipotek tingkat variabel dengan EURIBOR dan lantai ditetapkan pada 4%, ketika EURIBOR turun di bawah 4%, Anda akhirnya membayar bunga 4% atas hipotek Anda. Karena EURIBOR saat ini negatif, pada -0,15%, Anda membayar lebih bunga hipotek Anda untuk perbedaan antara tingkat minimum dan EURIBOR saat ini. Seiring waktu, ini bisa mewakili ribuan euro tambahan dalam pembayaran bunga.
Haruskah Anda mengabaikan kontingensi penilaian?
Sebuah klausa dasar, biasanya diperkenalkan dalam perjanjian keuangan sehubungan dengan batas maksimum atau tingkat bunga minimum, mengacu pada kondisi tertentu yang umumnya termasuk dalam kontrak keuangan, terutama dalam pinjaman.
Karena pinjaman dapat disetujui berdasarkan suku bunga tetap atau variabel, pinjaman yang disetujui dengan suku bunga variabel biasanya dikaitkan dengan suku bunga resmi (di Inggris LIBOR, di Spanyol EURIBOR) ditambah jumlah tambahan (dikenal sebagai spread atau margin).
Karena para pihak ingin memiliki kepastian tentang jumlah yang sebenarnya dibayarkan dan diterima jika terjadi pergerakan tajam dan tiba-tiba pada tolok ukur, mereka dapat, dan biasanya, menyepakati sistem di mana mereka yakin bahwa pembayaran tidak akan terlalu rendah. .(oleh bank, sehingga memiliki manfaat tertentu dan teratur) atau terlalu tinggi (oleh peminjam, sehingga pembayaran tetap pada tingkat yang terjangkau selama jangka waktu hipotek).
Namun, di Spanyol, selama sekitar satu dekade, skema asli telah dirusak sampai-sampai Mahkamah Agung Spanyol perlu mengeluarkan keputusan untuk melindungi konsumen / hipotek dari penyalahgunaan terus-menerus yang dilakukan bank pada mereka. .
Bank Spanyol kembali ke «Floor Clause» «Floor Clause»
Berdasarkan ketentuan Royal Dekrit-UU 1/2017 tentang tindakan perlindungan konsumen yang mendesak dalam hal klausul lantai, Banco Santander telah membentuk Unit Klausul Klausul Lantai untuk menangani klaim yang mungkin dibuat konsumen di area penerapan Keputusan Kerajaan tersebut. -Hukum.
Setelah diterima di Unit Klaim, itu akan dipelajari dan keputusan akan dibuat untuk legitimasi atau tidak dapat diterimanya.Jika tidak sah, penggugat akan diberitahu tentang alasan penolakan, mengakhiri prosedur.
Jika perlu, penggugat akan diberitahu, menunjukkan jumlah pengembalian dana, dirinci dan menunjukkan jumlah yang sesuai dengan bunga. Penggugat harus mengomunikasikan, dalam jangka waktu maksimum 15 hari, persetujuan mereka atau, jika perlu, keberatan mereka terhadap jumlah tersebut.
Jika mereka setuju, penggugat harus pergi ke cabang Banco Santander atau cabang Bank lainnya, mengidentifikasi diri mereka sendiri, menyatakan persetujuan mereka secara tertulis dengan proposal yang dibuat oleh Bank, yang ditandatangani di bawah ini.
