Kako provjeriti pravne dokumente prije kupnje nekretnine?
Siguran sam da ste svi čuli za zloglasne "klauzule o minimalnom iznosu" sadržane u španjolskim hipotekarnim ugovorima. Međutim, koliko god sam siguran da ste čuli, jednako sam siguran da vam nije posve jasno što su ili što podrazumijevaju. Ova zbrka, koja već postoji u španjolskoj zajednici, a još više u inozemstvu, nastala je zbog ogromne količine kontradiktornih, a ponekad i izravno lažnih informacija koje šire mediji. Iako moram priznati da cik-cak smjer kojim je krenula španjolska jurisprudencija tome ne pomaže.
"Klauzula o najnižoj vrijednosti" je klauzula u ugovoru o hipoteci koja utvrđuje minimum za otplatu hipoteke, bez obzira na to je li obična kamata ugovorena s financijskom institucijom ispod tog minimuma.
Većina hipoteka odobrenih u Španjolskoj primjenjuje kamatnu stopu koja se utvrđuje na temelju referentne stope, obično Euribor, iako postoje i drugi, plus razlika koja varira ovisno o financijskoj instituciji u pitanju.
Što trebate znati o jazu u procjeni vrijednosti
U većini španjolskih hipoteka, kamatna stopa koja se plaća izračunava se prema EURIBOR-u ili IRPH-u. Ako se ova kamatna stopa poveća, onda se povećava i kamata na hipoteku, slično, ako se smanji, tada će se smanjiti i plaćanje kamata. Ovo je također poznato kao "hipoteka s promjenjivom kamatnom stopom", budući da kamata koja se plaća na hipoteku ovisi o EURIBOR-u ili IRPH-u.
Međutim, umetanje klauzule o najnižoj visini u ugovor o hipoteci znači da vlasnici hipoteke nemaju u potpunosti koristi od pada kamatne stope, budući da će postojati minimalna stopa ili donja kamata koja se plaća na hipoteku. Visina minimalne klauzule ovisit će o banci koja daje hipoteku i datumu na koji je ona ugovorena, ali uobičajeno je da minimalne stope budu između 3,00 i 4,00%.
To znači da ako imate hipoteku s promjenjivom kamatnom stopom uz EURIBOR i donju vrijednost postavljenu na 4%, kada EURIBOR padne ispod 4%, na kraju ćete platiti 4% kamate na svoju hipoteku. Kako je EURIBOR trenutno negativan, na -0,15%, preplaćujete kamatu na hipoteku za razliku između minimalne stope i trenutnog EURIBOR-a. S vremenom bi to moglo predstavljati tisuće dodatnih eura u plaćanju kamata.
Trebate li se odreći nepredviđene procjene?
Donja klauzula, koja se obično uvodi u financijski ugovor u vezi s maksimalnim ograničenjem ili minimalnom kamatnom stopom, odnosi se na određeni uvjet koji je općenito uključen u financijske ugovore, uglavnom u zajmove.
Kako se zajam može ugovoriti na temelju fiksne ili promjenjive kamatne stope, zajmovi ugovoreni s promjenjivim stopama obično su povezani sa službenom kamatnom stopom (u Ujedinjenom Kraljevstvu LIBOR, u Španjolskoj EURIBOR) plus dodatni iznos (poznat kao spread ili margina).
Budući da će strane u slučaju oštrih i naglih pomaka u referentnoj vrijednosti htjeti imati izvjesnu sigurnost o stvarno plaćenim i primljenim iznosima, mogu, i obično to čine, dogovoriti sustav u kojem su sigurne da plaćanja neće biti preniska (od strane banke, tako da ima određenu i redovitu korist) niti previsoke (od strane zajmoprimca, kako bi isplate ostale na prihvatljivoj razini tijekom trajanja hipoteke).
Međutim, u Španjolskoj je, otprilike jedno desetljeće, izvorna shema bila korumpirana do te mjere da je španjolski Vrhovni sud morao donijeti presudu kako bi zaštitio potrošače/hipotekarne vjerovnike od stalnih zloporaba koje im banke nanose.
Španjolska banka vraća na «Floor Clause» «Floor Clause»
Na temelju odredbi Kraljevskog dekreta-zakona 1/2017 o hitnim mjerama zaštite potrošača u smislu klauzula o minimalnom iznosu, Banco Santander je stvorio Jedinicu za zahtjeve za klauzule o minimalnom iznosu za rješavanje zahtjeva koje potrošači mogu postaviti u području primjene navedenog Kraljevskog dekreta -Zakon.
Nakon zaprimanja u Odjelu za zahtjeve, proučit će se i donijeti odluka o njegovoj legitimnosti ili nedopustivosti.Ako nije legitiman, podnositelj zahtjeva će biti obaviješten o razlozima odbijanja, čime se postupak završava.
Prema potrebi, podnositelj zahtjeva bit će obaviješten, navodeći iznos povrata, raščlanjen i navodeći iznos koji odgovara kamatama. Podnositelj zahtjeva mora priopćiti, u roku od najviše 15 dana, svoj pristanak ili, prema potrebi, svoje prigovore na iznos.
Ako se slažu, podnositelj zahtjeva mora otići u svoju poslovnicu Banco Santander ili bilo koju drugu poslovnicu Banke, identificirati se, izraziti pisani suglasnost s prijedlogom Banke, potpisavši se u nastavku.
