Artículo 92 | Ley de Transferencia de Bienes de 1882
«… el mero hecho de aportar el dinero que se destina a pagar la deuda de otra persona no da derecho a subrogarse en el acreedor cuya deuda se paga. Creo que debe haber algo más… cuando un tribunal, al examinar los hechos, llega a la conclusión de que lo que se pretendía entre las partes era realmente un préstamo sin garantía, no hay lugar para la doctrina de la subrogación. Esto es realmente análogo a la situación prevista en la sentencia que acabo de leer, porque aplicar la doctrina de la subrogación en tal caso sería, de hecho, poner al prestamista en una posición mejor de la que está negociando cuando adelanta dinero».
Mediante este requerimiento originario, el demandante reclama contra el demandado, una empresa en liquidación voluntaria de acreedores, que se declare que tiene derecho a un gravamen sobre el dinero que representa el producto de la venta de ciertas propiedades conocidas como 22-27 Nevern Square, Earl’s Court. El presente caso es una secuela del caso Burston Finance Ltd v Speirway Ltd que fue resuelto por Walton J en 1974 y los hechos pueden ser expuestos de forma bastante breve.
Subrogación
En épocas de bajada de los tipos de interés, millones de préstamos hipotecarios residenciales pueden ser refinanciados. Cuando esto ocurre, es habitual que el prestamista de la refinanciación exija un examen del título y una nueva póliza de seguro del título del acreedor hipotecario. Este requisito es caro, suele costar varios cientos de dólares o más, y el coste lo paga invariablemente el prestatario. Este artículo propone que en la gran mayoría de las refinanciaciones este gasto puede reducirse sustancialmente o incluso eliminarse. Este resultado puede lograrse mediante la adecuada comprensión, adopción y uso de la doctrina de la subrogación hipotecaria equitativa articulada en el Restatement (Third) of Property: Mortgages. El principio de subrogación entra en juego cuando el producto de una nueva hipoteca se utiliza para pagar una hipoteca preexistente; permite que el titular de una nueva hipoteca tenga la prioridad de la antigua. Si la subrogación se hace de forma liberal, como recomienda el Restatement, puede eliminar el riesgo de que los gravámenes intermedios, surgidos entre las fechas de la hipoteca original y la de refinanciación, tengan prioridad sobre la hipoteca de refinanciación. Por lo tanto, la necesidad de una nueva protección de seguro de título puede evitarse en gran medida o en su totalidad.
Subordinación frente a subrogación
¿Subrogación de hipoteca? Las hipotecas están a la orden del día, y no es de extrañar que nos encontremos en la situación de encontrar, como compradores, una vivienda en venta y que el propio vendedor nos ofrezca la opción de subrogación de hipoteca.
La subrogación de hipoteca es una operación que se lleva a cabo desde hace mucho tiempo, ya que cuando se concede una hipoteca, normalmente es a largo plazo y la vida del propietario cambia, por lo que al final, decide vender.
¿Qué es la subrogación de hipoteca? La subrogación de hipoteca en una operación de compraventa consiste en el cambio de titular de la hipoteca, es decir, el vendedor que tiene la hipoteca a su nombre, la transmite al comprador de la vivienda.Como es lógico, el banco o entidad financiera debe realizar un estudio sobre la solvencia del nuevo comprador, al igual que se hace cuando se solicita una nueva hipoteca para comprar una vivienda. El banco decidirá si aprueba o no la subrogación de la hipoteca.
¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca? Los gastos de la subrogación de hipoteca antes de la nueva Ley Hipotecaria, eran bastante menos elevados que la apertura de una nueva hipoteca. Desde la entrada en vigor de esta ley, los bancos ya no cobran comisiones de apertura (o no deberían) si es así, no merecerá la pena tanto realizar una subrogación, a no ser que nos interese mucho el tipo de interés al que está sujeta la hipoteca.Hay que tener en cuenta que hay tipos de interés muy bajos que el banco llama «fuera de mercado» y no permite la subrogación de la hipoteca porque no les conviene. Lo normal es que los gastos de la subrogación de la hipoteca corran a cargo del vendedor, ya que si el comprador obtiene una hipoteca sin subrogar al vendedor, éste tendrá que pagar también los gastos de cancelación de la hipoteca.
SUBROGACIÓN
La subrogación hipotecaria se produce cuando se traslada una hipoteca a una entidad financiera diferente. El principal motivo para subrogar una hipoteca es cambiar sus condiciones financieras, como el tipo de interés, así como eliminar productos vinculados o ajustar los plazos de amortización.
Si quiere trasladar su hipoteca al Banco Santander, no necesita obtener el consentimiento de su banco actual. Una vez presentada la solicitud en una de nuestras oficinas, le entregaremos una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Una vez aceptadas por usted, solicitaremos al otro Banco un certificado de deuda hipotecaria, que deberá entregarnos en un plazo máximo de siete días naturales. Una vez realizado este trámite, su actual Banco podría hacerle una contraoferta en los siguientes 15 días naturales. Transcurrido este plazo, podremos formalizar la escritura de subrogación.
