¿Qué es la hipoteca danesa?

El mercado danés de bonos cubiertos

Según la Federación Hipotecaria Europea, el sistema hipotecario danés ofrece uno de los tipos de interés más bajos a los prestatarios de toda Europa y los costes de endeudamiento más bajos para el primer tramo prioritario del valor de la propiedad debido al sistema único de crédito hipotecario de Dinamarca. La combinación de un marco estrictamente regulado, la gestión del crédito y del riesgo y la financiación al por mayor a través de un sistema de traspaso proporciona unas condiciones de financiación cercanas a las de los mercados de capitales mediante la emisión de bonos adaptados individualmente a cada prestatario. La elevada liquidez y el atractivo de los bonos por su alto nivel de seguridad garantizan a los prestatarios precios muy bajos y competitivos.

Con un volumen de aproximadamente 330.000 millones de euros, el mercado danés de bonos hipotecarios es el segundo mayor mercado de bonos cubiertos de Europa, después del mercado alemán de Pfandbrief. Es más de cuatro veces mayor que el mercado danés de bonos del Estado y los préstamos de los bancos hipotecarios superan a los de los bancos comerciales. Los inversores en bonos son principalmente instituciones financieras, fondos de pensiones y fondos de inversión.

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En 1795, un incendio arrasó Copenhague y una cuarta parte de la ciudad quedó reducida a cenizas. Para reconstruir la ciudad se necesitaban grandes sumas. En aquella época, el tipo de interés máximo estaba fijado por ley en el 4%, y la financiación se concedía tradicionalmente como préstamos personales sin garantía. En consecuencia, la oferta de crédito era escasa. La necesidad de seguridad se convirtió en el elemento más importante para los prestamistas.

En 1849, Dinamarca obtuvo una nueva Constitución que incluía disposiciones sobre la libertad de asociación (en danés: foreningsfrihed). La primera ley danesa de crédito hipotecario se aprobó en 1850, y poco después se crearon nuevas instituciones de crédito hipotecario. A diferencia de la Husejernes Kreditkasse, las nuevas instituciones eran asociaciones (en danés: Kreditforeninger) propiedad de los prestatarios, aunque seguían estando sujetas a la responsabilidad solidaria. Los préstamos se garantizaban con una primera hipoteca. Los préstamos no podían superar el 60% del valor de una propiedad, el valor de los bonos no podía superar el valor de las hipotecas y los préstamos debían ser amortizados. Los préstamos con un vencimiento de 60 años eran la norma.

Llamada al prestatario danés

El sector hipotecario de Dinamarca ofrece a los prestatarios préstamos flexibles y transparentes en condiciones cercanas a las de financiación de los agentes del mercado de capitales[cita requerida] Al mismo tiempo, los bonos hipotecarios cubiertos[1] transfieren el riesgo de mercado del banco hipotecario emisor a los inversores en bonos. Por último, las estrictas normas de tasación de propiedades, la gestión del riesgo crediticio por parte de los bancos hipotecarios y las estrictas regulaciones, incluido el llamado «principio de equilibrio», también han protegido históricamente a los bonos hipotecarios del riesgo de impago[2]. La alta concentración del sector y los estabilizadores automáticos también contribuyen a mantener la estabilidad[3].

En Dinamarca, los bancos hipotecarios son las únicas instituciones financieras autorizadas a conceder préstamos contra hipoteca sobre bienes inmuebles mediante la emisión de bonos hipotecarios cubiertos (en danés: Realkreditobligationer). El alcance de las actividades permitidas a los bancos hipotecarios se limita a la originación y servicio de préstamos hipotecarios, su financiación, exclusivamente a través de la emisión de bonos hipotecarios, y las actividades consideradas accesorias. En 2007, había ocho bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danés, algunos afiliados a bancos comerciales[2].

Tipos hipotecarios daneses

Cuando un inversor compra un bono emitido del pool, esto equivale a comprar una parte de los préstamos agrupados, en la que el inversor tiene derecho a recibir pagos de intereses y reembolsos proporcionales a la cantidad invertida.

Lo que distingue al sistema hipotecario danés es el principio de equilibrio. Este principio garantiza una correspondencia casi perfecta entre los intereses y los reembolsos que pagan y reciben los prestatarios y los inversores, respectivamente.

La figura 1.1 ilustra los flujos de caja que se producen entre el prestatario, el banco hipotecario y el inversor. Cuando se concede un préstamo a un prestatario, el banco hipotecario emite un bono en el mercado primario en consecuencia. A continuación, el inversor compra los bonos y el proceso de las operaciones va a parar al prestatario, lo que le da liquidez para comprar la vivienda en la que se basa el préstamo.

El prestatario pagará los intereses, las amortizaciones y las comisiones denominadas «bidragssats» al banco hipotecario, que facilita que los intereses y las amortizaciones se trasladen al inversor y así se queda con las comisiones para cubrir sus costes de emisión de los bonos y el riesgo adherente asociado a la emisión de los mismos, ya que el banco hipotecario emisor asume el riesgo frente al prestatario.