Hipoteca registrada vs. hipoteca equitativa
Veamos un escenario. Un prestamista celebra un contrato de préstamo que le confiere el derecho a registrar una hipoteca, pero sólo en caso de impago. El prestatario incumple pero la hipoteca no está registrada. ¿Puede el prestamista ejecutar la hipoteca antes del registro?
¿Qué es una hipoteca equitativa? Es una hipoteca no registrada que se ejecuta mediante los principios de equidad. Equidad significa «equidad» o «justicia». Por lo tanto, una hipoteca equitativa se basa en la promesa del prestatario. Está reconocida en el derecho anglosajón.
El prestamista, el Sr. Michael Goldstein, celebró una escritura de liquidación (la escritura) con varias partes el 24 de noviembre de 2015. Entre ellas se encontraba la demandada Shyzi Pty Ltd (Shyzi). En virtud de la escritura, Shyzi reconoció la existencia de una deuda de 2,1 millones de dólares con el Sr. Goldstein. La deuda debía ser pagada antes del 24 de mayo de 2016. Sin embargo, permaneció impagada durante este periodo. Posteriormente se realizaron algunos pagos, pero quedaron pendientes 164.000 dólares más intereses.
El Sr. Goldstein alegó que tenía una garantía para la deuda residual. Se trataba de una carga y una hipoteca de equidad sobre una propiedad de Shyzi en Lewisham (la propiedad). El Sr. Goldstein pretendía ejecutar la garantía contra la propiedad. El Sr. Goldstein también solicitó una medida declaratoria, ya que la propiedad estaba cargada con el reembolso de la deuda pendiente.
En una hipoteca simple el registro es obligatorio
¿Cuántas hipotecas puede tener? Tanto si quiere ampliar su cartera de inversiones inmobiliarias como si prefiere ampliar su número de viviendas vacacionales personales más allá de su residencia principal, es posible que se pregunte cuántas hipotecas puede asumir.
La compra de varias propiedades puede ofrecerle una excelente manera de aumentar su patrimonio y ganar dinero, sobre todo si toma excelentes decisiones en el camino. Sin embargo, es posible que desee considerar cuidadosamente su capacidad para asumir múltiples hipotecas y evaluar su nivel de experiencia antes de dar el paso.
Sin embargo, aunque puede reunir los requisitos para obtener más, puede enfrentarse a algunos retos que acompañan al proceso de obtener hasta 10 hipotecas convencionales. En primer lugar, los prestamistas pueden mostrarse más cautelosos a la hora de conceder tantas hipotecas y verle como un mayor riesgo de préstamo.
Es posible que los prestamistas se muestren reacios a permitirle obtener más de una hipoteca a la vez. También es posible que tenga que hacer frente a unos requisitos de pago inicial más elevados, a unos requisitos de efectivo en reserva más elevados y a unos requisitos de puntuación crediticia más elevados. También puede tener que lidiar con tipos de interés más altos en las hipotecas cuando tiene varias propiedades.
Impuesto sobre el timbre de las hipotecas registradas
Cada vez es más frecuente que los prestamistas de préstamos intermedios acepten una hipoteca no registrada como garantía de un préstamo. Aunque una hipoteca no registrada da al prestamista prioridad sobre cualquiera de los acreedores no garantizados del prestatario, una hipoteca no registrada no da al prestamista los mismos derechos o beneficios que una hipoteca registrada.
En virtud de la legislación del Territorio de la Capital Australiana y de Nueva Gales del Sur, los titulares de hipotecas registradas sólo pueden ser impugnadas en circunstancias limitadas y sólo están sujetas a los intereses que se registraron antes de la hipoteca. Uno de los derechos más importantes que tiene el titular de una hipoteca inscrita es la capacidad de vender la propiedad como acreedor hipotecario en posesión sin interferencia de ningún otro prestamista.
Dependiendo de las circunstancias, una hipoteca no registrada puede dar prioridad sobre las hipotecas no registradas posteriores y todos los acreedores no garantizados. Sin embargo, no da prioridad sobre ninguna hipoteca registrada ni impide que el titular de una hipoteca registrada existente preste más dinero al prestatario. Dependiendo de las condiciones del documento hipotecario, el titular de una hipoteca no registrada puede tener derecho a nombrar un administrador judicial de la propiedad que pueda venderla. Sin embargo, un administrador judicial no tiene el mismo derecho que un acreedor hipotecario en posesión para sobrepasar el interés de otros prestamistas registrados en el título. En consecuencia, puede tener dificultades para vender la propiedad.
Hipoteca equitativa registrada
Empecemos con algunos aspectos básicos. Hay tres clasificaciones posibles para la propiedad: una residencia principal, una residencia secundaria y una propiedad de inversión. Comprender cada una de las clasificaciones puede ayudarle a evitar los altos tipos de interés y las implicaciones fiscales a la hora de adquirir otras propiedades.
Las residencias primarias suelen tener los tipos de interés hipotecarios más bajos, ya que las hipotecas sobre estas propiedades se encuentran entre los préstamos de menor riesgo para los prestamistas. Para que su casa pueda ser considerada como su propiedad principal, estos son algunos de los requisitos:
Hay algunos costos de la propiedad de la vivienda que son deducibles de impuestos. A partir de 2018, los propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios de los préstamos de hasta 750.000 dólares. Esta cantidad puede incluir las residencias primarias y secundarias. También puede reclamar los pagos del seguro hipotecario si compró su casa después de 2006. Si decide incluir estas deducciones en su declaración de impuestos, tendrá que detallar sus deducciones en lugar de reclamar la deducción estándar.
Además, una vez que haya comprado la vivienda, deberá ocuparla en los 60 días siguientes al cierre. Si el préstamo se origina a través del VA, y usted está en servicio activo, su cónyuge puede satisfacer el requisito de ocupación.
