¿Para subasta tasacion primera hipoteca o segunda?

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Roberta y Randall Strand sacaron 97.606 dólares de su casa pagada para comprar una casa embargada en una subasta del juzgado. Cinco meses más tarde, descubrieron que en realidad habían comprado la segunda hipoteca y que el banco planeaba ejecutar la primera, dejándoles a la intemperie.

La familia recibió y registró una «escritura de fideicomiso en venta» en noviembre de 2009, poco después de la subasta, sin darse cuenta de que habían comprado una segunda hipoteca. Mostraron a un cerrajero esta escritura para que cambiara las cerraduras de la casa, lo que, según ellos, había sugerido el subastador. La hija de los Strand, Hayley Strand, y su prometido, Bryan Janbay, se mudaron a la casa, a un kilómetro y medio de los padres de ella, en la localidad de Boulder Creek, en el condado de Santa Cruz.

«Nacieron y se criaron aquí, y compramos la casa para tenerlos cerca», dijo Roberta Strand. «El plan era que les adelantáramos el dinero en efectivo para la casa, luego ellos obtendrían su propia hipoteca y nos devolverían el dinero».

«Al parecer, sin saberlo, Wachovia nos vendió una segunda hipoteca sin valor que formaba parte de un préstamo «piggyback» hecho a los» propietarios anteriores, dijo Roberta Strand. «Ambos préstamos se originaron, firmaron y registraron en la misma fecha. En lugar de ejecutar ambos préstamos al mismo tiempo, Wachovia optó por ejecutar, comercializar y vender el gravamen secundario sin valor, haciéndolo pasar por la propiedad real, que es lo que compramos.»

Financiación de las subastas

Las subastas son viviendas que han sido embargadas por el prestamista porque el propietario no ha pagado la hipoteca. El prestamista vende entonces la propiedad; es poco probable que tenga un vínculo emocional con la casa y puede querer venderla rápidamente y a bajo precio.

Muchos embargos se venden a través de agentes inmobiliarios antes de llegar a la subasta, pero el «gazumping» -alguien que llega con una oferta más alta en el último momento- puede ser un problema en estos casos, ya que el prestamista tiene la obligación de conseguir el precio más alto posible. Sin embargo, si se puede comprar en la subasta, el acuerdo se hace en el momento, eliminando la posibilidad de gazumping.

Estas propiedades a veces acaban en subasta porque los familiares quieren organizar una venta rápida y sin alargarla. Al igual que con los embargos, pueden representar una ganga en la subasta sin que haya problemas particulares para conseguir una hipoteca, pero aún así hay que comprobar si hay problemas potenciales.

Si el anterior propietario era anciano o no estaba bien, puede haber tenido problemas para mantener la propiedad. En este caso, es posible que necesite un poco de actualización, o incluso una modernización completa. Al igual que en el caso de los embargos, los problemas con la estructura de la casa pueden ser un problema a la hora de obtener una hipoteca.

Hubzu

Si tienes un cliente que quiere rehipotecarse porque necesita un préstamo extra -quizás para pagar unas reformas o para consolidar deudas-, puede que no se dé cuenta de que tiene otras opciones disponibles. Sin tener que recurrir a un préstamo sin garantía, como un préstamo personal.

Puede ser un riesgo que merezca la pena asumir. Pero si sus circunstancias personales han cambiado desde que contrataron su hipoteca -quizá los impagos hayan afectado a su calificación crediticia-, esto puede significar que acaben pagando un tipo de interés más alto por todo su préstamo, en lugar de sólo por el extra.

Si la hipoteca actual de su cliente conlleva gastos de amortización anticipada que deben pagarse al volver a contratar (ya sea con un nuevo prestamista o simplemente con una nueva oferta), éstos pueden evitarse, obviamente, optando por un préstamo de segunda carga.

Como las hipotecas de segunda carga se ejecutan junto con cualquier hipoteca existente, su cliente tendrá que pagar ambas simultáneamente. Esto significará probablemente que sus pagos mensuales combinados son mayores, y esto se tendrá en cuenta al realizar los cálculos de asequibilidad.

Calculadora de financiación de subastas

En resumen, sí, por lo general se puede obtener un acuerdo hipotecario sobre una propiedad que se compra en una subasta. Sin embargo, hay un criterio que debe cumplir antes de poder hacerlo. Es importante tener en cuenta que no todas las propiedades subastadas son elegibles para la financiación hipotecaria y que la propiedad debe cumplir un determinado estándar para ser aceptada.

Este tipo de venta significa que tiene más posibilidades de tener éxito como comprador que adquiere una propiedad para poseerla y ocuparla, en comparación con un inversor que desea ampliar su cartera, que puede tener ya la financiación disponible. Una venta condicional también le da más tiempo para asegurar su hipoteca, hacer una encuesta, contratar a los abogados, adquirir un seguro de edificios y completar cualquier otro trabajo administrativo necesario.

Si no es un comprador en efectivo y necesita una hipoteca para comprar su propiedad en la subasta, es increíblemente importante que asegure una hipoteca en principio antes de asistir a la subasta. Una hipoteca en principio significa que el prestamista declara que estaría dispuesto a prestarle una determinada cantidad de dinero en principio.