Hipoteca sin pmi
Es un mito que hay que dar el 20% del precio de compra de una vivienda para conseguir una hipoteca. Los prestamistas ofrecen numerosos programas de préstamos con requisitos de pago inicial más bajos para adaptarse a una variedad de presupuestos y necesidades de los compradores. Sin embargo, si opta por esta vía, deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este gasto adicional puede aumentar el coste de los pagos mensuales de la hipoteca y, en general, encarece el préstamo. Sin embargo, es casi inevitable si no tienes un pago inicial del 20% o más ahorrado.
El PMI es un tipo de seguro hipotecario que los compradores suelen tener que pagar en un préstamo convencional cuando realizan un pago inicial inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Muchas entidades crediticias ofrecen programas de pago inicial bajo, que permiten dar un pago inicial de tan sólo el 3%. El coste de esa flexibilidad es el PMI, que protege la inversión del prestamista en caso de que usted no pague su hipoteca, lo que se conoce como impago. En otras palabras, el PMI asegura al prestamista, no a usted.
El PMI ayuda a los prestamistas a recuperar más dinero en caso de impago. La razón por la que los prestamistas exigen la cobertura para los pagos iniciales inferiores al 20% del precio de compra es porque usted posee una participación menor en su casa. Los prestamistas le prestan más dinero por adelantado y, por lo tanto, pueden perder más si no paga en los primeros años de propiedad. Los préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, o préstamos FHA, también requieren un seguro hipotecario, pero las directrices son diferentes a las de los préstamos convencionales (lo veremos más adelante).
Relación préstamo-valor
Pero ahora que está pagando altas primas de seguro hipotecario, mes tras mes y año tras año, puede que no esté tan seguro. De hecho, alguien con un préstamo FHA de 250.000 dólares puede esperar pagar unos 30.000 dólares en primas de seguro hipotecario a lo largo de la vida del préstamo.
Si compró una casa con un préstamo de la FHA hace algunos años, puede ser elegible para cancelar su PMI de la FHA hoy. Esta opción es atractiva porque no le obligará a obtener una nueva hipoteca. Si el saldo de su préstamo es del 78% del precio de compra original, y ha estado pagando el PMI de la FHA durante 5 años, su prestamista o servicio debe cancelar su seguro hipotecario hoy, por ley.
Aunque un saldo de hipoteca bajo es una forma segura de cancelar el seguro hipotecario de la FHA, puede llevar un tiempo llegar a ese punto. En un préstamo FHA fijo a 30 años, le llevará unos diez años pagar su préstamo hasta el 78% del precio de compra original. Si no ha llegado a ese punto, continúe haciendo pagos durante unos años más o realice un pago único del capital.
La cancelación del seguro hipotecario de la FHA también es posible mediante la refinanciación a un préstamo convencional. La refinanciación a una hipoteca convencional suele ser la forma más rápida y rentable de hacerlo, sobre todo si los tipos hipotecarios han bajado desde el préstamo original. Y puede ser la única manera de hacerlo si abrió su préstamo FHA en o después del 3 de junio de 2013, cuando el seguro hipotecario FHA se convirtió en no cancelable.
Reclamación de préstamo sobre el valor de la vivienda
El seguro hipotecario ha sido un elemento básico en el sector hipotecario desde finales de los años cincuenta. El seguro hipotecario privado, o PMI, es en realidad una póliza de seguro como cualquier otra. El seguro hipotecario en los préstamos convencionales se exige cuando la primera hipoteca supera el 80% del valor de la vivienda. Si los prestatarios ponen el 20 por ciento o más, no se necesita un seguro hipotecario. En caso de que el préstamo entre en ejecución, el prestamista es compensado por la diferencia entre el pago inicial del prestatario y el 20 por ciento del valor de la vivienda. Esta cantidad variará en función de otros factores, pero en términos generales así es como funciona el seguro hipotecario.
Sin embargo, hasta la aprobación de la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas de 1998, el seguro hipotecario era un asunto de por vida. A menos que la hipoteca se retirara por venta o refinanciación, la póliza de seguro hipotecario siempre formaría parte de la hipoteca, independientemente del valor de mercado actual de la vivienda. Esta ley proporcionó formas para que los consumidores se deshicieran del seguro hipotecario, ya sea mediante una solicitud directa o una amortización natural, para todos los préstamos emitidos a partir del 29 de julio de 1999.
Calculadora de eliminación del Pmi
El PMI es un gran coste para los propietarios de viviendas, a menudo entre 100 y 300 dólares al mes. Afortunadamente, no está atrapado con el PMI para siempre. Una vez que haya acumulado algo de capital en su casa, hay múltiples maneras de deshacerse del PMI y reducir sus pagos mensuales.
«Puede hacerlo con una nueva tasación, pero no todos los prestamistas lo permiten. Por lo general, tiene que basarse en las condiciones originales del préstamo y en el valor de la vivienda en el momento de obtener el préstamo. De lo contrario, tendrá que refinanciar para que se tenga en cuenta el nuevo valor», señala Jon Meyer, experto en préstamos de The Mortgage Reports y MLO autorizado.
Los propietarios de viviendas con préstamos convencionales tienen la forma más fácil de deshacerse del PMI. Esta cobertura de seguro hipotecario se cancelará automáticamente una vez que el préstamo alcance una relación préstamo-valor del 78% (lo que significa que se tiene un 22% de capital en la vivienda).
Al solicitar la eliminación del PMI, la relación préstamo-valor puede calcularse sobre la base del precio de compra original de su vivienda o sobre la base de la tasación original de la misma (lo que sea más bajo). O bien, si el valor de su vivienda ha aumentado, puede solicitar otra tasación y eliminar el PMI basándose en el valor actual de su vivienda.
