Cesión de hipoteca inválida
Si no tiene un seguro de hogar, o no tiene suficiente seguro de hogar, o su seguro de hogar ha caducado, estos son los pasos que puede dar: Su administrador puede exigir un seguro forzado cuando no tiene su propia póliza de seguro o si su propia póliza no cumple los requisitos de su contrato hipotecario. En muchos casos, este seguro sólo protege al prestamista, no a usted. El prestamista le cobrará el seguro. Si la cobertura de su seguro de vivienda fue cancelada porque el administrador de su hipoteca no pagó a tiempo las primas de seguro con cargo a su cuenta de depósito en garantía, es posible que desee consultar a un abogado. Si tiene un problema con su hipoteca, puede presentar una queja ante el CFPB en línea o llamando al (855) 411-CFPB (2372).
Cesión del pagaré por parte del prestamista
Este artículo aborda uno de los problemas más comunes, y menos comprendidos, del cierre: la parte ausente. Con una planificación previa, una parte ausente no es un gran problema. Sin la planificación previa y la documentación adecuada, la ausencia retrasará el cierre y podría costarle el trato.
La mayoría de la gente ha oído hablar de los poderes notariales (POA). Este documento permite a una persona, denominada mandante, otorgar a otra, su apoderado o agente, el poder de actuar en nombre del mandante. Es muy sencillo. El mandante firma el poder por adelantado y luego el agente firma todos los documentos de cierre en nombre del mandante.
Los poderes funcionan para las personas que firman a título individual. Los poderes no deben ser utilizados por un directivo de una empresa o un fideicomisario de un fideicomiso para designar a alguien que actúe en nombre de la empresa o el fideicomiso en la capacidad fiduciaria de esa persona. Por lo tanto, si su LLC está comprando la propiedad y usted, como gerente, no puede asistir al cierre, no puede dar a otra persona sus poderes corporativos para que firme en su nombre con un poder notarial.Lo mismo ocurre si usted es fideicomisario de un fideicomiso, socio general de una sociedad o representante personal de una herencia. Dado que estaría actuando en calidad de fiduciario de la entidad, no puede delegar esas responsabilidades fiduciarias mediante un poder. En su lugar, debe utilizar una resolución corporativa o un documento similar por el que la entidad designa a alguien para que actúe en su nombre de forma oficial.
Cesión de la ejecución hipotecaria
«El 7 de marzo de 2017, anunciamos en un Aviso de Venta que se estaban tomando medidas para suspender el uso del cambio autorizado «MERS como Hipotecario Original» en el instrumento de seguridad de Maine (Formulario 3020). Estos pasos son en respuesta a los desarrollos judiciales en Maine que desafían el papel de MERS como nominado para los prestamistas (y sus cesionarios) y la ausencia de un remedio legislativo que aborda las ejecuciones hipotecarias prospectivas y otras acciones de ejecución relacionadas con la hipoteca.
En el caso de los préstamos hipotecarios garantizados por una propiedad situada en el estado de Maine, con una fecha de pagaré a partir del 1 de enero de 2018, y que vayan a registrarse en el MERS (formalmente conocido como Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.), los prestamistas deben utilizar la nueva cesión hipotecaria MERS de Fannie Mae/Freddie Mac (formulario 3749) para ceder dichos préstamos al MERS.
Los préstamos hipotecarios con fecha de pagaré del 1 de enero de 2018 o posterior, que estén garantizados por una propiedad ubicada en Maine, no son elegibles para su entrega a Fannie Mae si el instrumento de garantía de Maine (Formulario 3020) ha sido modificado para nombrar a MERS como el acreedor hipotecario original de registro únicamente como nominado para el prestamista, o si el préstamo ha sido cedido a MERS utilizando un formulario de cesión diferente al Formulario 3749.
¿Por qué es necesaria una cesión de hipoteca?
El Tribunal Supremo de Maine sostuvo recientemente que el interés equitativo de un prestamista ejecutor en la hipoteca no equivale por sí mismo a la propiedad de la hipoteca y permite ahora a los tribunales obligar a la cesión de la hipoteca.* Beal Bank USA v. New Century Mortg. Corp., 2019 ME 150, ¶ 15. La opinión reaviva las preocupaciones sobre la viabilidad de la ejecución de las hipotecas de Maine con Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS).
MERS opera como un registro electrónico de hipotecas por el cual los prestatarios que toman préstamos hipotecarios dan la hipoteca a MERS como nominado para los sucesores y cesionarios del prestamista. Aunque las hipotecas MERS suelen incluir un lenguaje estandarizado, los diferentes modelos de hipotecas utilizan diferentes descripciones de las funciones principales y el propósito de MERS. Normalmente, el lenguaje diferente de MERS no supone una diferencia sustancial en sus facultades. Sin embargo, cuando los tribunales estatales interpretan la autoridad de MERS basándose en el lenguaje específico de la hipoteca, como hacen los tribunales de Maine, los prestamistas que ejecutan la hipoteca deben comprobar el lenguaje específico de su hipoteca antes de proceder.
