¿Es rentable una poliza para una hipoteca?

Tipos de interés bajos y rentabilidad bancaria: la experiencia internacional hasta ahora

Este artículo analiza el efecto que los bajos tipos de interés pueden tener sobre los beneficios de los bancos, y revisa la experiencia de los bancos en economías que han tenido tipos de interés muy bajos durante un periodo prolongado. A corto y medio plazo, los tipos de interés bajos o negativos parecen reducir sólo un poco los beneficios de los bancos, tras tener en cuenta los efectos positivos de los tipos de interés más bajos sobre las pérdidas de préstamos y la demanda de crédito. Sin embargo, los efectos negativos sobre los beneficios bancarios aumentan cuando los tipos de interés se mantienen muy bajos durante un periodo prolongado. Los beneficios de los bancos más pequeños -que tienen más depósitos de los hogares, un poder de fijación de precios limitado o menos capacidad para ajustar sus actividades- son más sensibles a un periodo prolongado de tipos de interés bajos.

Riesgos bancarios

A menudo se afirma que los recientes auges inmobiliarios en muchos países de la zona del euro han ido acompañados de una relajación de los criterios de concesión de préstamos. Sin embargo, no se dispone de datos que permitan realizar una evaluación exhaustiva de las normas de concesión de préstamos en todos los países. En este artículo especial se utiliza un nuevo conjunto de datos de la zona del euro, procedente de una recopilación de datos específica que abarca importantes entidades supervisadas por la Supervisión Bancaria del BCE, para analizar las tendencias de los criterios de concesión de préstamos inmobiliarios y extraer sus consecuencias para la estabilidad financiera. En primer lugar, los criterios de concesión de préstamos inmobiliarios residenciales en la zona del euro, en particular las ratios de préstamo sobre ingresos, se redujeron entre 2016 y 2018. Dado el significativo deterioro de las perspectivas económicas de la zona del euro desde el brote de coronavirus, esta vulnerabilidad parece de especial relevancia. En segundo lugar, los estándares de préstamo parecen ser más laxos en los países que experimentaron expansiones inmobiliarias más fuertes, lo que sugiere que las vulnerabilidades inmobiliarias pueden haber estado aumentando en algunos países de la zona del euro. En tercer lugar, los criterios de concesión de préstamos se deterioraron menos en los países que aplicaban políticas macroprudenciales basadas en los prestatarios, lo que pone de manifiesto la importancia de una actuación temprana de la política macroprudencial para ayudar a prevenir la acumulación de vulnerabilidades inmobiliarias.

Significado de la hipoteca

El seguro colocado por el prestamista, también conocido como seguro «colocado por el acreedor» o «colocado a la fuerza», es una póliza de seguro colocada por un banco o un administrador hipotecario en una vivienda cuando el seguro de propiedad del propietario puede haber caducado o cuando el banco considera que el seguro del propietario es insuficiente. Todas las hipotecas exigen que los prestatarios mantengan un seguro de vivienda adecuado en su propiedad. Los prestatarios pueden dejar de mantener la cobertura requerida por diversas razones: cancelación, retirada por su aseguradora actual o incluso un simple descuido. Sin embargo, si la póliza caduca o se cancela y el prestatario no consigue una póliza de sustitución, la mayoría de las hipotecas permiten al prestamista adquirir un seguro para la vivienda y «forzarlo». Estas disposiciones estándar permiten al prestamista proteger su interés financiero en la propiedad (su garantía) si ocurre una calamidad.

La práctica del seguro colocado por el prestamista ha atraído la atención de los medios de comunicación en los últimos años. La atención se ha centrado principalmente en las tarifas aplicadas a las pólizas de seguro colocadas por el prestamista y en si las aseguradoras y los prestamistas están obteniendo beneficios «excesivos» en esta línea de negocio. Por lo general, las primas del seguro colocado por el prestamista son significativamente más altas que el seguro de propiedad que el prestatario podría haber adquirido por su cuenta. Además de ser más cara, la póliza de seguro colocada por el prestamista también tiene una cobertura limitada. Por ejemplo, estas pólizas no suelen cubrir los objetos personales ni la responsabilidad del propietario. Si un prestatario no paga la prima de la póliza de seguro colocada por el prestamista, podría correr el riesgo de una ejecución hipotecaria.

Seguro hipotecario privado

La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue una crisis financiera multinacional que se produjo entre 2007 y 2010 y que contribuyó a la crisis financiera mundial de 2007-2008[1][2] Se desencadenó por un gran descenso de los precios de la vivienda en Estados Unidos tras el colapso de una burbuja inmobiliaria, lo que provocó impagos de hipotecas, ejecuciones hipotecarias y la devaluación de los valores relacionados con la vivienda. La disminución de la inversión residencial precedió a la Gran Recesión y fue seguida por reducciones del gasto de los hogares y, posteriormente, de la inversión empresarial. Las reducciones del gasto fueron más significativas en zonas con una combinación de alto endeudamiento de los hogares y mayores caídas del precio de la vivienda[3].

La burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis se financió con valores respaldados por hipotecas (MBS) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO), que inicialmente ofrecían tipos de interés más altos (es decir, mejores rendimientos) que los valores del Estado, junto con atractivas calificaciones de riesgo de las agencias de calificación. Aunque los elementos de la crisis se hicieron más visibles durante 2007, varias instituciones financieras importantes se derrumbaron en septiembre de 2008, con una importante interrupción del flujo de crédito a las empresas y los consumidores y el inicio de una grave recesión mundial[4].