Reamortizar un préstamo
Una estrategia hipotecaria óptima incluye también los planes de amortización adecuados, es decir, la devolución del crédito hipotecario. Puede devolverse en una sola vez o en tramos equivalentes a lo largo de un periodo más largo. Por lo tanto, es importante abordar las preguntas: ¿Qué cantidad hay que amortizar? ¿Cómo voy a devolver la hipoteca? ¿Qué tipo de amortización me conviene más?
La amortización es, en principio, el reembolso de una hipoteca. Los prestamistas hipotecarios suelen exigir una amortización del importe de la hipoteca que supere el 65% del valor del inmueble, mientras que la amortización adicional es voluntaria. Si se compra una propiedad o se construye una casa, se puede tomar como hipoteca el 80 por ciento del valor de la propiedad, mientras que el 20 por ciento debe proceder de los fondos propios del prestatario. El importe de la hipoteca que supere los dos tercios del valor de la propiedad se designa como segunda hipoteca y debe devolverse en un plazo de 15 (antes 20) años o a la edad de jubilación, como máximo.
No hay opción para la segunda hipoteca: Todo lo que supere el 65% de la relación préstamo-valor debe devolverse en el plazo acordado (a más tardar, a la edad de jubilación). Que merezca la pena amortizar la hipoteca o no depende en última instancia de dos cuestiones cruciales:
¿Cómo se determina la amortización de la hipoteca?
El concepto básico de la amortización de una hipoteca es sencillo: Empiezas con un saldo de préstamo y lo pagas en cuotas iguales a lo largo del tiempo. Pero si se observa con detenimiento cada pago, se verá que se paga el capital y los intereses del préstamo a un ritmo diferente.
«La amortización del préstamo es el proceso de cálculo de los pagos del préstamo que amortizan -es decir, pagan- el importe del préstamo», explica Robert Johnson, profesor de finanzas de la Escuela de Negocios Heider de la Universidad de Creighton.
Si tienes una hipoteca a tipo fijo, como la mayoría de los propietarios, los pagos mensuales de la hipoteca son siempre los mismos. Pero el desglose de cada pago -cuánto se destina al principal del préstamo frente a los intereses- cambia con el tiempo.
Esta transición (de mayoritariamente intereses a mayoritariamente capital) sólo afecta al desglose de sus pagos mensuales. Si tiene una hipoteca de tipo fijo, la cantidad que paga cada mes para el capital y los intereses permanecerá igual.
El desglose de los pagos es muy importante porque determina la rapidez con la que se acumula el capital inmobiliario. A su vez, el patrimonio neto afecta a su capacidad para refinanciar, liquidar su casa antes de tiempo o pedir un préstamo con una segunda hipoteca.
Cálculo de la amortización
Para muchas personas, la compra de una vivienda es la mayor inversión financiera que harán en su vida. Debido a su elevado precio, la mayoría de la gente suele necesitar una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado por el que la deuda se devuelve en cuotas periódicas durante un periodo de tiempo determinado. El periodo de amortización se refiere al tiempo, en años, que un prestatario decide dedicar a pagar una hipoteca.
Aunque el tipo más popular es la hipoteca de tipo fijo a 30 años, los compradores tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 15 años. El periodo de amortización afecta no sólo al tiempo que se tardará en devolver el préstamo, sino a la cantidad de intereses que se pagarán a lo largo de la vida de la hipoteca. Los periodos de amortización más largos suelen implicar pagos mensuales más pequeños y costes totales de intereses más altos durante la vida del préstamo.
En cambio, los periodos de amortización más cortos suelen implicar pagos mensuales más elevados y un coste total de los intereses más bajo. Es una buena idea que cualquier persona que esté buscando una hipoteca considere las distintas opciones de amortización para encontrar la que mejor se adapte a la gestión y al ahorro potencial. A continuación, analizamos las diferentes estrategias de amortización de hipotecas para los compradores de viviendas de hoy en día.
Reamortizar el préstamo personal
Una amortización más corta puede ahorrarte dinero ya que pagas menos en intereses durante la vida de tu hipoteca. El importe de su pago regular de la hipoteca sería más alto, ya que está pagando su saldo en menos tiempo. Sin embargo, puede acumular el capital de su casa más rápidamente y liberarse de la hipoteca antes.
Consulte el siguiente gráfico. Muestra el impacto de dos periodos de amortización diferentes en el pago de una hipoteca y en los costes totales de los intereses. Los costes totales de los intereses aumentan considerablemente si el periodo de amortización supera los 25 años.
No es necesario que se quede con el periodo de amortización que seleccionó cuando solicitó su hipoteca. Tiene sentido financiero reevaluar su amortización cada vez que renueve su hipoteca.
