¿Es obligatorio registrar la hipoteca?

Ejemplo de hipoteca equitativa

La hipoteca es una transferencia de un interés en un bien inmueble específico con el fin de garantizar el pago de dinero adelantado o por adelantar a modo de préstamo, una deuda existente o futura o el cumplimiento de un acuerdo, que puede dar lugar a una responsabilidad pecuniaria.

La persona que toma un préstamo y transfiere su interés en un bien inmueble al prestamista es el deudor hipotecario. El prestamista es el acreedor hipotecario y los fondos prestados contra los que se utiliza la propiedad como garantía son el dinero de la hipoteca. El instrumento por el que se efectúa la transferencia se denomina escritura de hipoteca.

Cuando una persona en cualquiera de las siguientes ciudades, a saber, las ciudades de Calcuta, Madrás y Bombay y en cualquier otra ciudad que el Gobierno del Estado en cuestión pueda, mediante notificación en el Boletín Oficial, especificar en este sentido, entrega a un acreedor o a su agente documentos de titularidad de bienes inmuebles, con la intención de crear una garantía sobre los mismos, la transacción se denomina hipoteca por depósito de títulos de propiedad1.

Para crear una hipoteca válida mediante el depósito de títulos de propiedad, debe haber una entrega de los títulos de propiedad relativos a los bienes inmuebles por parte del deudor a un acreedor o su agente con la intención de crear una garantía sobre los mismos. Por lo tanto, si hay una deuda y si el deudor deposita los títulos de propiedad con la intención de que los títulos de propiedad sean una garantía para la deuda, entonces por el mero hecho de depositar esos títulos de propiedad, se produce una hipoteca.

Ejemplo de hipoteca usufructuaria

El 11 de octubre de 2021 entró en vigor la Ley de Modificación de la Propiedad Inmobiliaria (Certificados de Título) de 2021, que suprimió los Certificados de Título (CTs) y el marco de control del derecho a negociar (CoRD). Todos los TC existentes han sido cancelados y ya no se emitirán TC. No será necesario presentar los TC existentes, ni será necesario el consentimiento del titular del CDR, para registrar una operación o un plan. Todas las directrices existentes sujetas a este cambio se están revisando actualmente y se actualizarán para reflejar estos cambios. Para más información sobre la supresión de los TC, véase

Nota La presentación electrónica es obligatoria para todas las operaciones que impliquen únicamente la cancelación de hipotecas o la combinación de cancelaciones de hipotecas cuando todos los acreedores hipotecarios sean entidades de depósito autorizadas y las operaciones se firmen a partir del 1 de agosto de 2017.

Cuando las transacciones que impliquen únicamente la cancelación de hipotecas e hipotecas y los acreedores hipotecarios sean ADIs estén excluidas de la presentación electrónica o las circunstancias permitan al Registrador General renunciar a la presentación electrónica en virtud de la Regla 8.4.2 de Conveyancing, las transacciones entrantes deberán ir acompañadas del formulario de Excepciones de las Reglas de Conveyancing indicando la exención. El formulario de Excepciones a las Reglas de Transferencia se escaneará con la transacción. Una operación presentada en papel, acompañada de un consentimiento de un cavernícola u otra documentación de apoyo, puede ser aceptada sin el formulario de excepciones de las normas de transporte.

Tipos de hipoteca en derecho

Una hipoteca equitativa de bienes inmuebles es un método muy utilizado para crear una garantía contra un préstamo obtenido de los bancos y otras instituciones financieras en la India. Sin embargo, se presta fácilmente al fraude.

Esto se debe a que se crea simplemente mediante el depósito de los títulos de propiedad con el prestamista. No es necesario un instrumento escrito para crear una hipoteca de este tipo. Como no hay ningún instrumento escrito, no se requiere el registro de dicha hipoteca en virtud de la Ley de Registro de 1908. Si bien la no inscripción de este tipo de hipoteca facilita su creación, también abre oportunidades para el fraude por parte de prestatarios sin escrúpulos.

Por ejemplo, el Banco Nacional de la Vivienda ha identificado la falsificación de documentos de titularidad, la financiación múltiple sobre la misma propiedad y la venta de la propiedad bajo la hipoteca equitativa como modus operandi común de los fraudes en el sector de la financiación de la vivienda.

En los últimos 140 años, desde la creación de la hipoteca equitativa en la India, los requisitos de la financiación de la deuda, la organización de las instituciones de crédito y el carácter de los mercados de la tierra han sufrido un cambio radical. Para frenar la creciente tendencia a los fraudes relacionados con las hipotecas equitativas, se ha hecho imperativo un examen crítico de esta forma de garantía.

Hipoteca usufructuaria

El 11 de octubre de 2021 entró en vigor la Ley de Modificación de la Propiedad Inmobiliaria (Certificados de Título) de 2021, que suprimió los Certificados de Título (CTs) y el marco de control del derecho a negociar (CoRD). Todos los CTs existentes han sido cancelados y los CTs ya no se emitirán. No será necesario presentar los TC existentes, ni será necesario el consentimiento del titular del CDR, para registrar una operación o un plan. Todas las directrices existentes sujetas a este cambio se están revisando actualmente y se actualizarán para reflejar estos cambios. Para más información sobre la supresión de los TC, véase

Una cancelación que no afecte a todos los deudores o acreedores hipotecarios debe introducirse en el marco general, es decir, en el código «G», con una anotación: «Liquidación de la hipoteca con respecto a [deudor hipotecario/hipotecario]». Introduzca el deudor hipotecario como una entrada de Vendedor.    Si está inscrita, introduzca la hipoteca como escritura principal.

La cancelación de la hipoteca puede inscribirse en el Registro General a pesar de que se haya emitido un título Torrens y se haya cancelado la hipoteca sobre el mismo. La parte que se aloja puede registrar la cancelación para limpiar el Registro General y facilitar la búsqueda efectiva.