Hipoteca anómala
Cada vez es más frecuente que los prestamistas de préstamos intermedios acepten una hipoteca no registrada como garantía de un préstamo. Aunque una hipoteca no registrada da al prestamista prioridad sobre cualquiera de los acreedores no garantizados del prestatario, una hipoteca no registrada no da al prestamista los mismos derechos o beneficios que una hipoteca registrada.
En virtud de la legislación del Territorio de la Capital Australiana y de Nueva Gales del Sur, los titulares de hipotecas registradas sólo pueden ser impugnadas en circunstancias limitadas y sólo están sujetas a los intereses que se registraron antes de la hipoteca. Uno de los derechos más importantes que tiene el titular de una hipoteca inscrita es la capacidad de vender la propiedad como acreedor hipotecario en posesión sin interferencia de ningún otro prestamista.
Dependiendo de las circunstancias, una hipoteca no registrada puede dar prioridad sobre las hipotecas no registradas posteriores y todos los acreedores no garantizados. Sin embargo, no da prioridad sobre ninguna hipoteca registrada ni impide que el titular de una hipoteca registrada existente preste más dinero al prestatario. Dependiendo de las condiciones del documento hipotecario, el titular de una hipoteca no registrada puede tener derecho a nombrar un administrador judicial de la propiedad que pueda venderla. Sin embargo, un administrador judicial no tiene el mismo derecho que un acreedor hipotecario en posesión para sobrepasar el interés de otros prestamistas registrados en el título. En consecuencia, puede tener dificultades para vender la propiedad.
Tipos de hipoteca en derecho
Una hipoteca en sí misma no es una deuda, es la garantía del prestamista por una deuda. Es una transferencia de un interés en la tierra (o su equivalente) del propietario al prestamista hipotecario, con la condición de que este interés será devuelto al propietario cuando los términos de la hipoteca hayan sido satisfechos o realizados. En otras palabras, la hipoteca es una garantía para el préstamo que el prestamista hace al prestatario.
La palabra es un término del derecho francés que significa «prenda muerta», y que originalmente sólo se refería a la hipoteca galesa (véase más adelante), pero en la Edad Media posterior se aplicó a todos los gajes y se reinterpretó por la etimología popular para significar que la prenda termina (muere) cuando se cumple la obligación o se toma la propiedad mediante la ejecución hipotecaria[1].
En la mayoría de las jurisdicciones, las hipotecas están fuertemente asociadas a los préstamos garantizados con bienes inmuebles más que con otros bienes (como los barcos) y en algunas jurisdicciones sólo se puede hipotecar la tierra. Una hipoteca es el método estándar mediante el cual los individuos y las empresas pueden adquirir bienes inmuebles sin necesidad de pagar el valor total inmediatamente con sus propios recursos. Véase préstamo hipotecario para los préstamos hipotecarios residenciales, e hipoteca comercial para los préstamos contra propiedades comerciales.
Hipoteca usufructuaria
El Registro de la Propiedad (también conocido como Her Majesty’s Land Registry) es un departamento no ministerial del Gobierno del Reino Unido. Fue creado en 1862 para registrar oficialmente la propiedad de bienes y terrenos en Inglaterra y Gales.
Inicialmente el registro era voluntario. Sin embargo, la Ley de Registro de la Propiedad de 1925 estableció la obligatoriedad del registro, que se fue introduciendo gradualmente hasta que en 1990 cualquier transferencia de tierras o propiedades provocaba la necesidad de registrarlas en el Registro de la Propiedad. La Ley de Registro de la Propiedad de 2002 sustituyó a la Ley de 1925, aumentando en gran medida los factores desencadenantes de la obligatoriedad del registro. Ahora, todos los terrenos comprados, vendidos, donados o hipotecados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo puede averiguarlo? Si tiene sus títulos de propiedad en casa, una rápida comprobación le revelará si tiene un Certificado de Propiedad beige o un Certificado de Carga azul. Esto significa que su casa ya tiene un número de título en el Registro de la Propiedad.
Si tiene un paquete de varios documentos originales antiguos, y el documento utilizado para transferir la propiedad a su nombre en el momento de la compra es un Conveyance, es probable que su propiedad siga sin estar registrada.
Hipoteca por depósito de títulos de propiedad
La hipoteca equitativa de bienes inmuebles es un método muy utilizado para crear una garantía contra un préstamo obtenido de los bancos y otras instituciones financieras en la India. Sin embargo, se presta fácilmente al fraude.
Esto se debe a que se crea simplemente mediante el depósito de los títulos de propiedad con el prestamista. No es necesario un instrumento escrito para crear una hipoteca de este tipo. Como no hay ningún instrumento escrito, no se requiere el registro de dicha hipoteca en virtud de la Ley de Registro de 1908. Si bien la no inscripción de este tipo de hipoteca facilita su creación, también abre oportunidades para el fraude por parte de prestatarios sin escrúpulos.
Por ejemplo, el Banco Nacional de la Vivienda ha identificado la falsificación de documentos de titularidad, la financiación múltiple sobre la misma propiedad y la venta de la propiedad bajo la hipoteca equitativa como modus operandi común de los fraudes en el sector de la financiación de la vivienda.
En los últimos 140 años, desde la creación de la hipoteca equitativa en la India, los requisitos de la financiación de la deuda, la organización de las instituciones de crédito y el carácter de los mercados de la tierra han sufrido un cambio radical. Para frenar la creciente tendencia a los fraudes relacionados con las hipotecas equitativas, se ha hecho imperativo un examen crítico de esta forma de garantía.
