Subrogación
La subrogación se utiliza a menudo en el ámbito de los seguros. Una compañía de seguros paga a su asegurado por una pérdida que la póliza de seguro cubre. La aseguradora inicia entonces una acción para recuperar su pago de la persona cuyos actos u omisiones causaron la pérdida al asegurado. El asegurador inicia la acción en nombre del asegurado, pero el riesgo y los beneficios de la acción son del asegurador. Se dice que el asegurador se subroga en los derechos del asegurado.
La subrogación también puede ser aplicable en una situación hipotecaria. La doctrina se resumió en un caso inglés de 1908 de la siguiente manera «cuando un tercero, a petición de un deudor hipotecario, paga a un primer acreedor hipotecario con el fin de convertirse él mismo en primer acreedor hipotecario de la propiedad, se convierte, a falta de pruebas de la intención contraria, en un derecho de equidad para situarse, con respecto a la propiedad, en el lugar del primer acreedor hipotecario».
Esta proposición se ha perfeccionado a lo largo de los años, pero la proposición básica sigue siendo válida. ¿Siguen confiando en ella los aspirantes frustrados a la hipoteca? Por supuesto. El dinero de las hipotecas a menudo se extravía, se devuelven las hipotecas anteriores y, de alguna manera, no se registra la hipoteca adecuada. Toronto-Dominion Bank v. Nedem es una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Ontario de 2012 que aborda esta propuesta.
Acreditación inmobiliaria
En un caso reciente, Bank of America, N.A. v. Diamond Financial, LLC, Appeals Court Docket No. 14-P-1315 (30 de octubre de 2015), el Tribunal de Apelaciones de Massachusetts subrogó equitativamente a una posición de primera prioridad una hipoteca concedida a Bank of America (BOA) sobre una segunda hipoteca preexistente concedida a Diamond Financial. Al rechazar el argumento de Diamond Financial de que BOA disponía de un recurso legal adecuado en virtud de su derecho a demandar a la compañía de seguros del título, el Tribunal subrogó la hipoteca de BOA en la medida en que el producto del préstamo de BOA se utilizó para pagar la primera hipoteca anterior que había tenido prioridad sobre la hipoteca de Diamond Financial.
El caso surgió después de que BOA prestara al propietario 344.000 dólares, de los cuales aproximadamente 330.000 se utilizaron para pagar la primera hipoteca. BOA garantizó su préstamo con lo que creía que era una nueva primera hipoteca sobre la propiedad. Sin embargo, al conceder el préstamo, BOA no había encontrado una segunda hipoteca debidamente registrada que garantizaba un préstamo de 50.000 dólares de Diamond Financial. Dado que la hipoteca de Diamond Financial no estaba subordinada a la hipoteca de BOA, tras la cancelación de la primera hipoteca anterior, la hipoteca de Diamond Financial se convirtió en un gravamen de primera prioridad. Esto era cierto, aunque ni Diamond Financial ni BOA eran conscientes de este hecho en ese momento. Cuando el propietario incumplió el pago del préstamo de BOA, ésta inició el procedimiento de ejecución hipotecaria. El procedimiento de ejecución se detuvo cuando BOA tuvo conocimiento de la hipoteca de Diamond Financial. BOA interpuso una demanda para subrogarse equitativamente en su hipoteca con prioridad sobre la de Diamond Financial.
Subordinación inmobiliaria
La subrogación es un principio de equidad (y un recurso) que surge cuando una persona ha conferido un beneficio a otra en circunstancias en las que esa persona ha recibido un enriquecimiento injusto. Lo más habitual es que la parte que se libera de la deuda u obligación de otra persona tenga derecho, por imperativo legal, a hacer valer los derechos e intereses de un tercero en relación con dicha obligación frente a la otra parte.
La subrogación puede surgir cuando una persona presta dinero a otra fuera de su poder de préstamo, cuando esa otra utiliza el dinero para pagar una hipoteca debida a un tercero. La subrogación hará que la primera parte se ponga en el lugar de la tercera. La subrogación puede ser respecto a los derechos personales del acreedor cuya deuda ha sido cancelada y a modo de sucesión de sus derechos de garantía patrimonial.
La subrogación tiene una aplicación más amplia que en las relaciones entre deudores y acreedores. Se extiende más allá del ámbito del enriquecimiento injusto. En su sentido más amplio, es un recurso de equidad general, que puede ser empleado por los tribunales. Puede estar previsto o regulado por los términos de un contrato. Puede aplicarse por ley. Puede concederse por contrato.
Novación inmobiliaria
Una hipoteca es un interés de seguridad que se adjunta a una propiedad, y se paga con dinero prestado. Este interés de seguridad actúa como una especie de garantía para el reembolso de un préstamo tomado de un banco u otra institución financiera, con el fin de pagar la propiedad.
Un ejemplo de esto sería cuando una persona quiere comprar una casa, pero no tiene suficiente dinero para comprarla directamente por su cuenta. Un banco u otro prestamista proporciona el dinero para comprar la casa o propiedad, y se coloca una hipoteca sobre la propiedad. Esto se hace para que, si el prestatario incumple su préstamo, el prestamista tenga derecho a tomar posesión de esa propiedad.
El término subrogación hace referencia a un concepto amplio asociado a los recursos de equidad. El derecho de subrogación permite que otra parte sea sustituida en lugar de un acreedor, con el fin de obtener la recuperación de los daños o pérdidas del deudor. Esta parte sustituida recibe entonces los derechos del acreedor contra el deudor. Como tal, puede cobrar directamente del deudor. Básicamente, el tercero obtiene estos derechos del acreedor cuando paga la totalidad de la cantidad que se le debe.
