Tipos históricos de las hipotecas desde 1950 Reino Unido
La crisis de las hipotecas «subprime» de 2007-10 se derivó de una expansión anterior del crédito hipotecario, incluso a prestatarios que antes habrían tenido dificultades para obtener hipotecas, lo que contribuyó y se vio facilitado por el rápido aumento de los precios de la vivienda. Históricamente, los potenciales compradores de vivienda tenían dificultades para obtener hipotecas si tenían un historial crediticio por debajo de la media, daban pequeños pagos iniciales o buscaban préstamos con cuotas elevadas. A no ser que estuvieran protegidos por un seguro gubernamental, los prestamistas solían denegar esas solicitudes de hipoteca. Mientras que algunas familias de alto riesgo podían obtener hipotecas de pequeña cuantía respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), otras, ante las limitadas opciones de crédito, alquilaban. En esa época, la propiedad de la vivienda fluctuaba en torno al 65%, las tasas de ejecución hipotecaria eran bajas, y la construcción y los precios de las viviendas reflejaban principalmente las oscilaciones de los tipos de interés hipotecarios y los ingresos.
A principios y mediados de la década de 2000, las hipotecas de alto riesgo pasaron a ser ofrecidas por prestamistas que financiaban las hipotecas reagrupándolas en conjuntos que se vendían a los inversores. Se utilizaron nuevos productos financieros para repartir estos riesgos, y los valores respaldados por hipotecas de marca privada (PMBS) proporcionaron la mayor parte de la financiación de las hipotecas de alto riesgo. Los valores menos vulnerables se consideraron de bajo riesgo, ya sea porque estaban asegurados con nuevos instrumentos financieros o porque otros valores absorberían primero cualquier pérdida en las hipotecas subyacentes (DiMartino y Duca 2007). Esto permitió que un mayor número de compradores de vivienda por primera vez obtuvieran hipotecas (Duca, Muellbauer y Murphy 2011), y el número de propietarios de viviendas aumentó.
Historial de los tipos hipotecarios en Estados Unidos
En 1971, los tipos se situaban en la franja media del 7%, y fueron subiendo de forma constante hasta llegar al 9,19% en 1974. Bajaron brevemente hasta la franja media y alta del 8% antes de subir al 11,20% en 1979. Esto ocurrió durante un periodo de alta inflación que alcanzó su máximo a principios de la siguiente década.
Tanto en los años setenta como en los ochenta, Estados Unidos se vio empujado a una recesión provocada por un embargo petrolero contra el país. La Organización de Países Exportadores de Petróleo (OPEP) instituyó el embargo. Uno de sus efectos fue la hiperinflación, lo que significó que el precio de los bienes y servicios aumentara con extrema rapidez.
Para contrarrestar la hiperinflación, la Reserva Federal subió los tipos de interés a corto plazo. Esto hizo que el dinero de las cuentas de ahorro valiera más. Por otra parte, todos los tipos de interés subieron, por lo que el coste de los préstamos también aumentó.
Los tipos de interés alcanzaron su punto más alto de la historia moderna en 1981, cuando la media anual era del 16,63%, según los datos de Freddie Mac. Los tipos fijos descendieron a partir de ahí, pero terminaron la década en torno al 10%. Los años 80 fueron una época cara para pedir dinero prestado.
Tipos hipotecarios a 30 años
Entre abril de 1971 y abril de 2022, los tipos de las hipotecas a 30 años alcanzaron una media del 7,78%. Así que incluso con el FRM a 30 años arrastrándose por encima del 5%, los tipos siguen siendo relativamente asequibles en comparación con los tipos hipotecarios históricos.
Además, los inversores tienden a comprar valores respaldados por hipotecas (MBS) durante tiempos económicos difíciles porque son inversiones relativamente seguras. Los precios de los MBS controlan los tipos hipotecarios, y la avalancha de capital hacia los MBS durante la pandemia contribuyó a mantener los tipos bajos.
En resumen, todo apunta a que los tipos subirán en 2022. Así que no espere que los tipos hipotecarios bajen este año. Podrían bajar durante cortos periodos de tiempo, pero es probable que veamos una tendencia general al alza en los próximos meses.
Por ejemplo, con una puntuación crediticia de 580, es posible que sólo pueda optar a un préstamo respaldado por el gobierno, como una hipoteca de la FHA. Los préstamos de la FHA tienen tipos de interés bajos, pero incluyen un seguro hipotecario, independientemente de la cantidad de dinero que ponga de entrada.
Las hipotecas de tipo variable suelen ofrecer tipos de interés iniciales más bajos que los de una hipoteca de tipo fijo a 30 años. Sin embargo, esos tipos están sujetos a cambios después del periodo inicial de tipo fijo.
Tipo de interés de los años 70
La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos fue una crisis financiera multinacional que se produjo entre 2007 y 2010 y que contribuyó a la crisis financiera mundial de 2007-2008[1][2] Se desencadenó por un gran descenso de los precios de la vivienda en Estados Unidos tras el colapso de una burbuja inmobiliaria, lo que provocó impagos de hipotecas, ejecuciones hipotecarias y la devaluación de los valores relacionados con la vivienda. La disminución de la inversión residencial precedió a la Gran Recesión y fue seguida por la reducción del gasto de los hogares y, posteriormente, de la inversión de las empresas. Las reducciones del gasto fueron más significativas en zonas con una combinación de alto endeudamiento de los hogares y mayores caídas del precio de la vivienda[3].
La burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis se financió con valores respaldados por hipotecas (MBS) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO), que inicialmente ofrecían tipos de interés más altos (es decir, mejores rendimientos) que los valores del Estado, junto con atractivas calificaciones de riesgo de las agencias de calificación. Aunque los elementos de la crisis se hicieron más visibles durante 2007, varias instituciones financieras importantes se derrumbaron en septiembre de 2008, con una importante interrupción del flujo de crédito a las empresas y los consumidores y el inicio de una grave recesión mundial[4].
