Hipoteca equitativa
58. (a) Una hipoteca es la transferencia de un derecho sobre un bien inmueble específico con el fin de garantizar el pago de un dinero adelantado o por adelantar en concepto de préstamo, una deuda existente o futura, o el cumplimiento de un compromiso que puede dar lugar a una responsabilidad pecuniaria.
(b) Cuando, sin entregar la posesión de la propiedad hipotecada, el deudor hipotecario se compromete personalmente a pagar el dinero de la hipoteca y acuerda, expresa o implícitamente, que, en caso de no pagar de acuerdo con su contrato, el acreedor hipotecario tendrá derecho a hacer que la propiedad hipotecada se venda y que el producto de la venta se aplique, en la medida en que sea necesario, al pago del dinero de la hipoteca, la transacción se denomina hipoteca simple y el acreedor hipotecario, acreedor hipotecario simple.
Ventajas de la hipoteca legal
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento para eliminar los derechos de una persona a poseer y tener la posesión de una propiedad inmobiliaria, también conocida como bienes inmuebles. Tras la ejecución hipotecaria, la persona dejará de ser propietaria del inmueble y deberá retirar todas sus pertenencias y mudarse.
Una ejecución hipotecaria la inicia una persona, o empresa, que tiene un gravamen sobre un bien inmueble. Un propietario suele conceder un gravamen sobre su propiedad inmobiliaria como garantía para el pago de una deuda. Normalmente, un propietario da un gravamen sobre su casa al banco como garantía para el pago de un préstamo al banco. En algunos casos, se puede colocar un gravamen sobre un bien inmueble sin el consentimiento del propietario cuando se debe dinero que no se ha pagado. Por ejemplo, un carpintero puede presentar un gravamen de construcción por el trabajo realizado en una casa, el IRS puede presentar un gravamen por los impuestos no pagados, y un acreedor puede presentar un gravamen por una sentencia impagada.
Una escritura fiduciaria es un tipo especial de hipoteca concedida por el propietario del inmueble a un tercero, llamado fideicomisario, que tiene un poder de venta de la propiedad en beneficio de un acreedor (como un prestamista) hasta que se pague la deuda. Los bancos y otros prestamistas suelen utilizar una escritura fiduciaria.
Venta de la vivienda hipotecada por el deudor hipotecario a un tercero
Una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria (lieu deed) es una transmisión, por parte del propietario de un bien gravado por una hipoteca, al acreedor hipotecario, en plena satisfacción de la obligación garantizada por la hipoteca. 735 ILCS 5/15-1401. El acreedor hipotecario adquiere el título de propiedad sujeto a las reclamaciones o gravámenes existentes que afectan a la propiedad, pero la hipoteca no se fusiona con el título de propiedad del prestamista. Id. La aceptación de una escritura de reemplazo pone fin a la responsabilidad del prestatario y de todas las demás personas responsables de la deuda hipotecaria, a menos que exista un acuerdo en contrario realizado simultáneamente con la transacción de la escritura de reemplazo. Id. Los términos y condiciones bajo los cuales un prestatario otorgará y un prestamista aceptará una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria son altamente negociables y dependerán de las posiciones de negociación relativas de las respectivas partes. Dado que la jurisprudencia de Illinois, Wisconsin e Indiana sobre este tema es escasa, resulta útil examinar la jurisprudencia federal y la de otros estados.
La segunda ventaja para el prestatario es que se evita la publicidad, los gastos y el tiempo que conllevan los procedimientos para ejecutar el préstamo hipotecario y otras obligaciones, con la eventual pérdida de la propiedad. En tercer lugar, es posible que el prestamista acepte pagar la totalidad o parte de los gastos de la transferencia o incluso una contraprestación monetaria adicional si el patrimonio de la propiedad supera la deuda hipotecaria. Sin embargo, la cantidad que pagará el prestamista suele ser inferior a la que pagaría un tercero, si es que se puede encontrar uno. Por último, es posible que el prestamista devuelva al prestatario ciertos derechos posesorios limitados u otros derechos de propiedad, como un arrendamiento de toda o parte de la propiedad, una opción de compra, un derecho de tanteo y similares. Sin embargo, los prestamistas suelen resistirse a conceder esos derechos restantes al prestatario para obtener la propiedad libre de todos los intereses pendientes. Si se concede una opción o un derecho de tanteo, el prestamista normalmente limitará el plazo en el que está disponible a un periodo de tiempo relativamente breve.
Ley hipotecaria en Bangladesh
He recibido una carta de un banco en la que afirma ser el acreedor hipotecario de la propiedad que tengo alquilada. El banco alega que el documento de arrendamiento entre mi arrendador y yo se hizo sin su consentimiento y me pide que me vaya de la propiedad. ¿Qué puedo hacer?
Todas las hipotecas correctamente redactadas contienen una cláusula que obliga al deudor hipotecario (el arrendador) a solicitar el consentimiento del acreedor hipotecario (el banco) antes de que el deudor hipotecario alquile la vivienda a otra persona (el inquilino).
Si el arrendador cumple este requisito, el banco tiene constancia de la presencia del inquilino y no puede desalojarlo aunque el banco ejerza finalmente su poder de recuperación en virtud de la hipoteca, como cuando el deudor hipotecario no paga la hipoteca al banco. El banco, en tales circunstancias, se convertirá en el arrendador y tendrá derecho a recibir la renta del inquilino.
Dado que una hipoteca siempre se inscribe en el Registro de la Propiedad, se considera que el inquilino tiene conocimiento de la hipoteca y de sus condiciones. Si el banco ejerce su poder de recuperación en virtud de la hipoteca, el inquilino no puede alegar su ignorancia como excusa. Por lo tanto, antes de suscribir un documento de arrendamiento, el inquilino siempre debe realizar una búsqueda en el Registro de la Propiedad para comprobar si el inmueble está hipotecado. Si la respuesta es afirmativa, el inquilino debe asegurarse de que el propietario ha obtenido el consentimiento del acreedor hipotecario.
