Cómo eliminar a un cofirmante de una hipoteca
Justin Pritchard, CFP, es un asesor de pago y un experto en finanzas personales. Cubre temas de banca, préstamos, inversiones, hipotecas y mucho más para The Balance. Tiene un MBA por la Universidad de Colorado y ha trabajado para cooperativas de crédito y grandes empresas financieras, además de escribir sobre finanzas personales durante más de dos décadas.
Thomas J. Brock es CFA y CPA con más de 20 años de experiencia en diversas áreas, entre ellas la inversión, la gestión de carteras de seguros, las finanzas y la contabilidad, el asesoramiento sobre inversiones personales y planificación financiera, y el desarrollo de materiales educativos sobre seguros de vida y rentas vitalicias.
Cuando se va a comprar una casa, tener una pareja u otra persona que respalde el préstamo y solicitar una hipoteca conjuntamente facilita la aprobación. Pero las cosas cambian: si usted o su pareja cambian de opinión, tienen que mudarse por un trabajo o necesitan liberarse del préstamo por otras razones, hay formas de eliminar el nombre de una hipoteca.
El proceso puede hacerse, pero no será fácil. Eso es cierto para la persona que firmó el préstamo como prestatario principal, así como para los cofirmantes que le ayudaron a obtener la aprobación; y hasta que se elimine el nombre y se cambie la hipoteca en el papel (o se pague por completo), todas las partes que firmaron el préstamo siguen siendo responsables de los pagos, y esa deuda puede reducir sus posibilidades de obtener otros préstamos.
Cómo salir de una hipoteca conjunta
La indulgencia hipotecaria ha ayudado a millones de propietarios estadounidenses que se enfrentan a dificultades por la pérdida de ingresos relacionada con la pandemia a permanecer en sus casas. El gobierno federal acaba de ampliar la ayuda de indulgencia, permitiendo a los propietarios de viviendas suspender temporalmente los pagos de la hipoteca durante un máximo de 15 meses, frente a los 12 meses iniciales. Pero para algunos propietarios, esta ayuda puede no ser suficiente. Simplemente necesitan salir de su hipoteca.
Si sientes la necesidad de escapar de tu hipoteca porque no puedes pagar, no estás solo. En noviembre de 2020, el 3,9% de las hipotecas eran gravemente morosas, lo que significa que tenían al menos 90 días de retraso, según la empresa de datos inmobiliarios CoreLogic. Esa tasa de morosidad fue tres veces mayor que la del mismo mes de 2019, pero se redujo considerablemente desde el máximo pandémico del 4,2% en abril de 2020.
Aunque la pérdida de empleo es la principal razón por la que los propietarios buscan una vía de escape para su hipoteca, no es la única. El divorcio, las facturas médicas, la jubilación, la reubicación relacionada con el trabajo o demasiadas tarjetas de crédito u otras deudas también pueden ser factores por los que los propietarios de viviendas pueden querer salir.
Cómo librarse de un contrato hipotecario antes del cierre
Pero ahora que está pagando altas primas de seguro hipotecario, mes tras mes y año tras año, puede que no esté tan seguro. De hecho, alguien con un préstamo FHA de 250.000 dólares puede esperar pagar unos 30.000 dólares en primas de seguro hipotecario a lo largo de la vida del préstamo.
Si compró una casa con un préstamo de la FHA hace algunos años, puede ser elegible para cancelar su PMI de la FHA hoy. Esta opción es atractiva porque no le obligará a obtener una nueva hipoteca. Si el saldo de su préstamo es del 78% del precio de compra original, y ha estado pagando el PMI de la FHA durante 5 años, su prestamista o servicio debe cancelar su seguro hipotecario hoy, por ley.
Aunque un saldo de hipoteca bajo es una forma segura de cancelar el seguro hipotecario de la FHA, puede llevar un tiempo llegar a ese punto. En un préstamo FHA fijo a 30 años, le llevará unos diez años pagar su préstamo hasta el 78% del precio de compra original. Si no ha llegado a ese punto, continúe haciendo pagos durante unos años más o realice un pago único del capital.
La cancelación del seguro hipotecario de la FHA también es posible mediante la refinanciación a un préstamo convencional. La refinanciación a una hipoteca convencional suele ser la forma más rápida y rentable de hacerlo, especialmente si los tipos de interés hipotecarios han bajado desde el préstamo original. Y puede ser la única manera de hacerlo si abrió su préstamo FHA en o después del 3 de junio de 2013, cuando el seguro hipotecario FHA se convirtió en no cancelable.
Cómo salir de una hipoteca sin arruinar su crédito
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