¿Qué pasa con mi hipoteca si alquilo mi casa?
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¿Puedo alquilar mi casa con un préstamo convencional?
Las hipotecas para compra de vivienda (BTL) suelen estar destinadas a los propietarios que quieren comprar una vivienda para alquilarla. Las normas relativas a las hipotecas de compra para alquiler son similares a las de las hipotecas normales, pero hay algunas diferencias clave.
Si usted es un contribuyente de tipo básico, el CGT sobre las segundas propiedades de compra para alquilar se aplica al 18% y si es un contribuyente de tipo superior o adicional se aplica al 28%. En el caso de otros activos, el tipo básico de CGT es del 10%, y el tipo superior es del 20%.
Si vende su propiedad de compra para alquilar con fines de lucro, por lo general pagará CGT si su ganancia es superior al umbral anual de £12.300 (para el año fiscal 2022-23). Las parejas que poseen activos conjuntamente pueden combinar esta desgravación, lo que permite obtener una ganancia de 24.600 libras (2022-23) en el ejercicio fiscal en curso.
Puede reducir su factura de CGT compensando los costes como el impuesto sobre actos jurídicos documentados, los honorarios de abogados y agentes inmobiliarios o las pérdidas realizadas en la venta de una propiedad de compra para alquilar en un ejercicio fiscal anterior, deduciéndolos de cualquier ganancia de capital.
Cualquier ganancia por la venta de su propiedad debe ser declarada a HMRC y cualquier impuesto debido debe ser pagado dentro de los 30 días. La ganancia de capital resultante se incluye en los ingresos y se grava al tipo marginal (18% y/o 28%) que se pague entonces. No es posible trasladar la desgravación anual del CGT hacia adelante o hacia atrás, por lo que debe utilizarse en el año fiscal en curso.
Hipoteca para compra de vivienda
En general, las personas tienen dos opciones cuando se trata de elegir su lugar de residencia y, en última instancia, su hogar. Una de ellas es alquilar una vivienda de la que es propietario otra persona y la otra es comprar una vivienda en propiedad. Aunque se dice que ser propietario de una vivienda es «el sueño americano», no siempre es así, ni la opción correcta para todos. No hay una opción correcta o incorrecta cuando se trata de decidir si alquilar o ser propietario de una vivienda. Dado que la compra de una vivienda supone una enorme inversión para la mayoría de las personas, es importante que éstas no se precipiten a tomar una decisión precipitada. En su lugar, querrán tomar una decisión bien pensada en función de sus circunstancias personales.
Hay numerosos factores que pueden afectar a la decisión de una persona de alquilar en lugar de comprar una casa. El factor más influyente suele ser el financiero. A menudo, las personas alquilan cuando no pueden permitirse un pago inicial para la vivienda, tienen un crédito pobre, una deuda excesiva o están en proceso de construir su crédito. Cuando una persona alquila no es responsable de las reparaciones de la casa ni del mantenimiento del jardín. Sin embargo, cuando una persona es propietaria de una casa, es su responsabilidad mantenerla y pagar las reparaciones necesarias. Para algunas personas, los gastos de mantenimiento son un factor disuasorio. Las personas que no se han establecido en un lugar o que planean trasladarse dentro de unos años también elegirán probablemente alquilar en lugar de comprar una casa. Esto les ahorrará las molestias de vender su casa y la posible pérdida de dinero por tener dos pagos inmobiliarios mensuales al mismo tiempo mientras se trasladan.
¿Puedo usar los ingresos de alquiler proyectados para calificar la hipoteca?
Alquilar su casa, o incluso sólo una habitación, puede ser una buena forma de generar unos ingresos extra. Pero quizá se pregunte: ¿puedo alquilar mi casa si tengo una hipoteca? Bueno, depende. Es posible que no pueda alquilar su casa con su hipoteca actual si su prestamista no lo permite o tiene requisitos estrictos de ocupación.
Las preguntas varían: ¿Puedo alquilar mi casa con una hipoteca normal? ¿Hay que cambiar la hipoteca para alquilar la casa? Y la respuesta puede ser confusa porque no hay una norma general que se aplique a todas las situaciones y a todos los prestamistas.
Cuando usted obtiene un préstamo, el prestamista quiere saber cómo piensa utilizar la propiedad. Si la va a ocupar personalmente, presenta menos riesgo que alguien que pretende utilizarla como propiedad de inversión y alquilarla. Por esta razón, las hipotecas ocupadas por el propietario suelen tener cuotas iniciales más bajas, son más fáciles de conseguir y ofrecen tipos de interés más bajos.
Cuando obtenga su hipoteca, debe ser honesto sobre sus intenciones para la propiedad o podría ser acusado de fraude de ocupación. Pero, ¿qué ocurre si inicialmente tiene previsto ocupar la vivienda y sus planes cambian?
