¿Cuánto se paga por subrogar sea una hipoteca?

Novación inmobiliaria

Si quiere mejorar las condiciones de su hipoteca pero no puede hacerlo negociando con su banco, puede transferir su hipoteca a otro banco. Este proceso se llama subrogación del acreedor.

En una subrogación del acreedor se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo o ambos. Si se desea modificar condiciones adicionales, se puede acordar previamente una novación con el banco y realizarla una vez subrogada la hipoteca.

Los gastos que conlleva una subrogación de hipoteca son más elevados que los de una novación, pero mucho más bajos que los de contratar una nueva hipoteca. Si se ha acordado una subrogación y se incluye en la escritura, tendrá que pagar a la entidad de crédito original una comisión de cancelación, así como los gastos de notaría, registro y gestión de la escritura de subrogación, aunque son mucho más bajos que los de una nueva hipoteca.

Acreditación inmobiliaria

¿Subrogación de hipoteca? Las hipotecas están a la orden del día, y no es de extrañar que nos encontremos en la situación de encontrar, como compradores, una vivienda en venta y que el propio vendedor nos ofrezca la opción de subrogación de hipoteca.

La subrogación de hipoteca es una operación que se lleva a cabo desde hace mucho tiempo, ya que cuando se concede una hipoteca, normalmente es a largo plazo y la vida del propietario cambia, por lo que al final, decide vender.

¿Qué es la subrogación de hipoteca? La subrogación de hipoteca en una operación de compraventa consiste en el cambio de titular de la hipoteca, es decir, el vendedor que tiene la hipoteca a su nombre, la transmite al comprador de la vivienda.Como es lógico, el banco o entidad financiera debe realizar un estudio sobre la solvencia del nuevo comprador, al igual que se hace cuando se solicita una nueva hipoteca para comprar una vivienda. El banco decidirá si aprueba o no la subrogación de la hipoteca.

¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca? Los gastos de la subrogación de hipoteca antes de la nueva Ley Hipotecaria, eran bastante menos elevados que la apertura de una nueva hipoteca. Desde la entrada en vigor de esta ley, los bancos ya no cobran comisiones de apertura (o no deberían) si es así, no merecerá la pena tanto realizar una subrogación, a no ser que nos interese mucho el tipo de interés al que está sujeta la hipoteca.Hay que tener en cuenta que hay tipos de interés muy bajos que el banco llama «fuera de mercado» y no permite la subrogación de la hipoteca porque no les conviene. Lo normal es que los gastos de la subrogación de la hipoteca corran a cargo del vendedor, ya que si el comprador obtiene una hipoteca sin subrogar al vendedor, éste tendrá que pagar también los gastos de cancelación de la hipoteca.

Subrogación

Por Barbara A. Gimbel y Edward J. AndersenLa doctrina de la subrogación permite a un prestamista tener prioridad -saltarse a la cabeza- como titular de un derecho de retención, incluso sobre un tercero que haya registrado su derecho de retención primero y no haya tenido notificación del derecho de retención del prestamista. Este artículo analiza la norma y sus principios subyacentes.

En los litigios sobre préstamos hipotecarios, la subrogación es la excepción a una doctrina conocida como la regla del «primero en el tiempo, primero en el derecho» para determinar quién tiene prioridad cuando varias partes han registrado un gravamen sobre una propiedad.1 Sin embargo, antes de analizar la excepción de la subrogación, es importante comprender las normas generales que rigen la prioridad del gravamen.

La regla del «primero en el tiempo» se deriva del concepto de prioridad de los gravámenes. Un derecho de prenda es una retención o una reclamación que una parte tiene sobre la propiedad de otra por una deuda.2 Un derecho de prenda que se registra «primero en el tiempo» en la oficina del registrador de escrituras correspondiente suele tener prioridad y tiene derecho a la satisfacción previa de la propiedad a la que vincula.3

Una hipoteca es un tipo de gravamen consensuado sobre un bien inmueble.4 En concreto, una hipoteca «es un interés en la tierra creado por un instrumento escrito que proporciona una garantía sobre un bien inmueble para asegurar el pago de una deuda».5 De acuerdo con la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois y la Ley de Transmisiones de Illinois, un gravamen hipotecario se crea y se perfecciona con la inscripción de la hipoteca en el registro de escrituras correspondiente.6

Subordinación inmobiliaria

La subrogación se utiliza a menudo en el ámbito de los seguros. Una compañía de seguros paga a su asegurado por una pérdida que la póliza de seguro cubre. La aseguradora inicia entonces una acción para recuperar su pago de la persona cuyos actos u omisiones causaron la pérdida al asegurado. El asegurador inicia la acción en nombre del asegurado, pero el riesgo y los beneficios de la acción son del asegurador. Se dice que el asegurador se subroga en los derechos del asegurado.

La subrogación también puede ser aplicable en una situación hipotecaria. La doctrina se resumió en un caso inglés de 1908 de la siguiente manera «cuando un tercero, a petición de un deudor hipotecario, paga a un primer acreedor hipotecario con el fin de convertirse él mismo en primer acreedor hipotecario de la propiedad, se convierte, a falta de pruebas de la intención contraria, en un derecho de equidad para situarse, con respecto a la propiedad, en el lugar del primer acreedor hipotecario».

Esta proposición se ha perfeccionado a lo largo de los años, pero la proposición básica sigue siendo válida. ¿Siguen confiando en ella los aspirantes frustrados a la hipoteca? Por supuesto. El dinero de las hipotecas a menudo se extravía, se devuelven las hipotecas anteriores y, de alguna manera, no se registra la hipoteca adecuada. Toronto-Dominion Bank v. Nedem es una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Ontario de 2012 que aborda esta propuesta.