¿A tener en cuenta subrogación hipoteca?

Derecho de subrogación

Por Barbara A. Gimbel y Edward J. AndersenLa doctrina de la subrogación permite a un prestamista tener prioridad, es decir, adelantarse, como titular del derecho de retención, incluso frente a un tercero que haya registrado su derecho de retención primero y no haya tenido conocimiento del derecho de retención del prestamista. Este artículo analiza la norma y sus principios subyacentes.

En los litigios sobre préstamos hipotecarios, la subrogación es la excepción a una doctrina conocida como la regla del «primero en el tiempo, primero en el derecho» para determinar quién tiene prioridad cuando varias partes han registrado un gravamen sobre una propiedad.1 Sin embargo, antes de analizar la excepción de la subrogación, es importante comprender las normas generales que rigen la prioridad del gravamen.

La regla del «primero en el tiempo» se deriva del concepto de prioridad de los gravámenes. Un derecho de prenda es una retención o reclamación que una parte tiene sobre la propiedad de otra por una deuda.2 Un derecho de prenda que se inscribe «primero en el tiempo» en la oficina del registrador de escrituras correspondiente suele tener prioridad y tiene derecho a la satisfacción previa de la propiedad a la que vincula.3

Una hipoteca es un tipo de gravamen consensuado sobre un bien inmueble.4 En concreto, una hipoteca «es un interés en la tierra creado por un instrumento escrito que proporciona una garantía sobre un bien inmueble para asegurar el pago de una deuda».5 De acuerdo con la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois y la Ley de Transmisiones de Illinois, un gravamen hipotecario se crea y se perfecciona con la inscripción de la hipoteca en el registro de escrituras correspondiente.6

Subrogación equitativa en ejecuciones hipotecarias y embargos

Una hipoteca es un interés de seguridad que se adjunta a una propiedad, y se paga con dinero prestado. Este interés de seguridad actúa como una especie de garantía para el reembolso de un préstamo tomado de un banco u otra institución financiera, con el fin de pagar la propiedad.

Un ejemplo de esto sería cuando una persona quiere comprar una casa, pero no tiene suficiente dinero para comprarla directamente por su cuenta. Un banco u otro prestamista proporciona el dinero para comprar la casa o propiedad, y se coloca una hipoteca sobre la propiedad. Esto se hace para que, si el prestatario incumple su préstamo, el prestamista tenga derecho a tomar posesión de esa propiedad.

El término subrogación hace referencia a un concepto amplio asociado a los recursos de equidad. El derecho de subrogación permite que otra parte sea sustituida en lugar de un acreedor, con el fin de obtener la recuperación de los daños o pérdidas del deudor. Esta parte sustituida recibe entonces los derechos del acreedor contra el deudor. Como tal, puede cobrar directamente del deudor. Básicamente, el tercero obtiene estos derechos del acreedor cuando paga la totalidad de la cantidad que se le debe.

Derecho de la Propiedad – Hipotecas (Parte 2)

Fed. Home Loan Mortg. Corp. v. Zepeda que sostiene que un prestamista que cancela un gravamen previo y válido sobre la propiedad de un prestatario tiene derecho a una subrogación equitativa, incluso si el prestamista no corrige un defecto subsanable en los documentos del préstamo. La decisión está siendo aclamada como una victoria para los prestamistas, pero es probable que también beneficie a los prestatarios al facilitar la disponibilidad de los préstamos. Es necesario examinar las disposiciones de la Constitución de Texas relativas a los préstamos con garantía hipotecaria y la doctrina de la subrogación equitativa para comprender la importancia del dictamen. De acuerdo con esta política, los préstamos sobre el capital de la vivienda estaban prohibidos por la Constitución de Texas antes de 1998. En ese año, se añadieron nuevas disposiciones al artículo XVI, sección 50 de la Constitución de Texas, que levantaron la prohibición. Aunque los préstamos con garantía hipotecaria están ahora permitidos, las nuevas disposiciones contienen, como

Garofolo v. Ocwen Loan Servicing LLC, «una letanía de términos y condiciones exigentes». Desde 1998, se han añadido aún más disposiciones al artículo 50. Asimismo, los tribunales de Texas han favorecido durante mucho tiempo la doctrina de la subrogación. La subrogación puede describirse como la sustitución de una persona por otra con respecto a una reclamación o derecho legal. En las circunstancias adecuadas, una persona se pone en el lugar de otra y tiene derecho a hacer valer los derechos de esa otra persona frente a un tercero. El ejemplo más conocido ocurre cuando una compañía de seguros paga a su asegurado por algún daño a la persona o a la propiedad causado por la negligencia de un tercero. La compañía de seguros se subroga entonces en los derechos del asegurado frente al tercero y puede reclamar contra él.

Intercambio de contratos

«… el mero hecho de aportar el dinero que se destina a pagar la deuda de otro no da derecho a subrogarse en el acreedor cuya deuda se paga. Creo que debe haber algo más… cuando un tribunal, al examinar los hechos, llega a la conclusión de que lo que se pretendía entre las partes era realmente un préstamo sin garantía, no hay lugar para la doctrina de la subrogación. Esto es realmente análogo a la situación prevista en la sentencia que acabo de leer, porque aplicar la doctrina de la subrogación en un caso así sería, de hecho, poner al prestamista en una posición mejor de la que está negociando cuando adelanta dinero».

Mediante este requerimiento originario, el demandante reclama contra el demandado, una empresa en liquidación voluntaria de acreedores, que se declare que tiene derecho a un gravamen sobre el dinero que representa el producto de la venta de ciertas propiedades conocidas como 22-27 Nevern Square, Earl’s Court. El presente caso es una secuela del caso Burston Finance Ltd v Speirway Ltd que fue resuelto por Walton J en 1974 y los hechos pueden ser expuestos de forma bastante breve.