Refinanciar la hipoteca
R. La principal ventaja fiscal de ser propietario de una casa es que los ingresos de alquiler imputados que reciben los propietarios no están sujetos a impuestos. Aunque esos ingresos no se gravan, los propietarios pueden deducir los intereses de la hipoteca y los pagos del impuesto sobre la propiedad, así como algunos otros gastos de su renta imponible federal si detallan sus deducciones. Además, los propietarios pueden excluir, hasta un límite, la ganancia de capital que obtengan de la venta de una casa.
El código fiscal ofrece varias ventajas a las personas que son propietarias de sus viviendas. El principal beneficio es que los propietarios no pagan impuestos por los ingresos de alquiler imputados de sus propias casas. No tienen que contabilizar el valor del alquiler de sus viviendas como ingresos imponibles, aunque ese valor es un rendimiento de la inversión como lo son los dividendos de las acciones o los intereses de una cuenta de ahorros. Es una forma de ingreso que no tributa.
Los propietarios de viviendas pueden deducir de su impuesto federal sobre la renta tanto los intereses de la hipoteca como los pagos del impuesto sobre la propiedad, así como algunos otros gastos, si detallan sus deducciones. En un impuesto sobre la renta que funcione bien, todos los ingresos estarían sujetos a impuestos y todos los costes de obtención de esos ingresos serían deducibles. Por lo tanto, en un impuesto sobre la renta que funcione bien, debería haber deducciones para los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, nuestro sistema actual no grava las rentas imputadas que reciben los propietarios de viviendas, por lo que no está clara la justificación de conceder una deducción por los costes de obtención de esas rentas.
Qué se puede deducir de los impuestos
Sin embargo, si compra una propiedad de inversión y la alquila como propietario, puede compensar los gastos derivados de la generación de ingresos por alquiler con la renta. Esto incluye los gastos de intereses y los costes de mantenimiento y reparación. También puede deducir en este caso una amortización del 2% (y en algunos casos superior) como coste de sus ingresos. La depreciación se calcula como un porcentaje del coste de construcción del inmueble (en otras palabras, el precio de compra menos el valor del terreno).
Financiación de la deducción
Bajo la ley actual, la deducción de intereses hipotecarios (HMID) permite a los propietarios de viviendas que detallan sus declaraciones de impuestos deducir los intereses hipotecarios pagados en hasta $ 750,000 de capital, ya sea en su primera o segunda residencia. La actual limitación de 750.000 dólares se introdujo como parte de la Ley de recortes y empleos fiscales (TCJA) y volverá a la antigua limitación de 1 millón de dólares después de 2025.
Los beneficios del HMID van principalmente a los contribuyentes de altos ingresos porque los contribuyentes de altos ingresos tienden a detallar más a menudo, y el valor del HMID aumenta con el precio de una casa. Si bien el valor total del HMID se redujo debido a la TCJA, la parte de los beneficios se concentra ahora en los contribuyentes de altos ingresos debido a que más contribuyentes optan por la deducción estándar más generosa.
Aunque la HMID se ve a menudo como una política que aumenta la incidencia de la propiedad de la vivienda, la investigación sugiere que la HMID no logra este objetivo. Sin embargo, hay pruebas de que la HMID aumenta los costes de la vivienda al incrementar la demanda de viviendas entre los contribuyentes que detallan sus gastos.
Deducción estándar 2020
Si es propietario de una vivienda, probablemente tenga derecho a una deducción por los intereses de su hipoteca. La deducción fiscal también se aplica si paga intereses por un condominio, una cooperativa, una casa móvil, una embarcación o un vehículo recreativo utilizado como residencia.
El interés hipotecario deducible es cualquier interés que pague por un préstamo garantizado por una vivienda principal o una segunda vivienda que se utilizó para comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa. En los ejercicios fiscales anteriores a 2018, el importe máximo de la deuda que podía deducirse era de 1 millón de dólares. A partir de 2018, el importe máximo de la deuda se limita a 750.000 dólares. Las hipotecas que existían a partir del 14 de diciembre de 2017 seguirán recibiendo el mismo tratamiento fiscal que bajo las antiguas reglas. Además, para los años fiscales anteriores a 2018, los intereses pagados por hasta 100.000 dólares de deuda con garantía hipotecaria también eran deducibles. Estos préstamos incluyen:
Sí, su deducción está generalmente limitada si todas las hipotecas utilizadas para comprar, construir o mejorar su primera casa (y la segunda casa, si corresponde) suman más de $ 1 millón ($ 500,000 si usa el estado de casado que presenta por separado) para los años fiscales anteriores a 2018. A partir de 2018, este límite se reduce a 750.000 dólares. Las hipotecas que existían a partir del 14 de diciembre de 2017 seguirán recibiendo el mismo tratamiento fiscal que bajo las antiguas normas.
