Los tipos hipotecarios han bajado hoy
El objetivo del tipo de interés de los fondos federales se ha reducido tres puntos porcentuales desde septiembre, del 5,25 al 2,25 por ciento. Sin embargo, a pesar de esta fuerte caída, el tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años con interés fijo sólo ha bajado medio punto porcentual -del 6,4% al 5,9%- en el mismo periodo de tiempo. ¿Por qué la agresiva actuación del banco central ha tenido un impacto tan pequeño en estos tipos hipotecarios, y qué significa esto?
La Fed no fija los tipos hipotecarios, pero sí establece un objetivo nominal para el tipo de interés de los fondos federales, el tipo al que las instituciones de depósito se prestan sus saldos de reserva, normalmente a un día (un vencimiento muy corto). A su vez, el tipo de los fondos federales afecta directamente al precio de otros activos de renta fija de vencimiento y calidad similares (medidos en términos de riesgo de impago y liquidez); es el caso de los valores del Tesoro a corto plazo, por ejemplo. Sin embargo, a medida que el vencimiento de un activo se alarga, el vínculo entre su precio y el tipo de los fondos se vuelve más tenue. Esto se debe a que el precio de un bono a largo plazo incorpora no sólo los cambios recientes en los tipos a corto plazo de todos los activos relevantes, sino también sus tipos a corto plazo previstos. Por ejemplo, el diferencial entre el tipo de interés de un bono del Tesoro a 10 años y el tipo de los fondos federales ha aumentado recientemente porque se espera que el tipo de los fondos federales suba en el futuro.
Predicciones sobre los tipos de interés hipotecarios
Dado que los prestamistas utilizan sus fondos al ampliar las hipotecas, suelen cobrar una comisión de apertura de entre el 0,5% y el 1% del valor del préstamo, que se abona con los pagos de la hipoteca. Esta comisión aumenta el tipo de interés general pagado -también conocido como tasa de porcentaje anual (TAE)- en una hipoteca y el coste total de la vivienda. La TAE es el tipo de interés de la hipoteca más otros gastos.
Por ejemplo, un préstamo de 200.000 dólares con un tipo de interés del 4% a 30 años tiene una comisión de apertura del 2%. Por tanto, la comisión de apertura del comprador de la vivienda es de 4.000 $. Si el propietario de la vivienda decide financiar la comisión de apertura junto con el importe del préstamo, esto aumentará efectivamente su tipo de interés, calculado como la TAE.
Los prestamistas hipotecarios utilizan fondos de sus depositantes o piden prestado dinero a bancos más grandes a tipos de interés más bajos para conceder los préstamos. La diferencia entre el tipo de interés que el prestamista cobra a los propietarios por ampliar la hipoteca y el tipo que paga por reponer el dinero prestado es la prima del diferencial de rendimiento (YSP). Por ejemplo, el prestamista toma prestados fondos a un interés del 4% y amplía una hipoteca a un interés del 6%, ganando un 2% en intereses por el préstamo.
Cuánto ganan los prestamistas hipotecarios por un préstamo
Aunque el funcionamiento del mercado mejoró en los meses posteriores, el banco central ha seguido comprando estos activos para mantener un funcionamiento fluido, así como para ayudar a fomentar unas condiciones financieras acomodaticias. Exploramos las compras de la Reserva Federal de MBS de agencia -bonos hipotecarios garantizados por Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac- y la dinámica del mercado relacionada con ellas durante la pandemia, incluido el motivo por el que los tipos hipotecarios cayeron a mínimos históricos.
Estos valores distribuyen a los inversores los pagos mensuales de capital e intereses de las hipotecas subyacentes. Aunque los inversores en MBS de agencia están protegidos del riesgo crediticio por las garantías del gobierno, se enfrentan al riesgo de prepago.
Los propietarios de viviendas con hipotecas a tipo fijo pagan el capital y los intereses cada mes según un plan de amortización predeterminado. Sin embargo, el prestatario tiene la opción de reducir el capital de la hipoteca en cualquier momento. (Esto suele ocurrir cuando el prestatario refinancia el préstamo o vende la casa). El valor inicial de esta opción de pago anticipado se refleja en el tipo de interés hipotecario del prestatario y se transmite al inversor de la agencia MBS.
Cómo ganan dinero los prestamistas hipotecarios
La prima del diferencial de rendimiento (YSP) es una forma de compensación que un agente hipotecario, actuando como intermediario, recibe del prestamista originario por vender un tipo de interés a un prestatario que está por encima del tipo de interés nominal del prestamista para el que el prestatario cumple los requisitos. En ocasiones, el YSP puede aplicarse para cubrir los costes asociados al préstamo, de modo que el prestatario no tiene que pagar gastos adicionales.
Como resultado de la legislación aprobada en 1999, la prima del diferencial de rendimiento tenía que estar razonablemente relacionada con los servicios reales que el agente hipotecario presta al comprador de la vivienda. La prima del diferencial de rendimiento también tenía que declararse por ley en el formulario HUD-1 cuando se cerraba el préstamo. Posteriormente, el proyecto de ley de reforma financiera Dodd-Frank de 2010 prohibió por completo la prima de rendimiento, una prohibición establecida para proteger a los consumidores tras la crisis financiera de 2008-09.
Los corredores hipotecarios son compensados directamente por los prestatarios cuando el prestatario paga una comisión de apertura, cuando el prestamista paga al corredor una prima de diferencial de rendimiento o una combinación de ambos. Si no hay comisión de apertura, lo más probable es que el prestatario esté aceptando pagar un tipo de interés superior al del mercado.
