Como comprobar os documentos legais antes de comprar unha propiedade?
Seguro que todos escoitaron falar das infames "cláusulas chan" que contén os contratos hipotecarios españois. Non obstante, por máis que estou seguro de que escoitaches, estou seguro de que non tes totalmente claro o que son ou o que implican. Esta confusión, que xa existe na comunidade española e máis aínda no exterior, débese á enorme cantidade de información contraditoria, e ás veces directamente falsa, que difunden os medios. Aínda que debo recoñecer que o rumbo zigzagueante que fixo a xurisprudencia española non axuda a iso.
Unha "cláusula chan" é unha cláusula dun contrato hipotecario que establece un mínimo para os pagos da hipoteca, independentemente de que o xuro ordinario pactado coa entidade financeira sexa inferior a ese mínimo.
A maioría das hipotecas concedidas en España aplican un tipo de xuro que se fixa en función dun tipo de referencia, xeralmente o euribor, aínda que hai outros, máis un diferencial que varía segundo a entidade financeira de que se trate.
O que debes saber sobre a brecha de valoración
Na maioría das hipotecas españolas, o tipo de xuro a pagar calcúlase facendo referencia ao EURIBOR ou ao IRPH. Se este tipo de interese aumenta, entón o interese da hipoteca tamén aumenta, do mesmo xeito, se diminúe, entón o pago de intereses diminuirá. Tamén se coñece como "hipoteca a tipo variable", xa que os intereses a pagar da hipoteca varían segundo o EURIBOR ou o IRPH.
Non obstante, a inserción da Cláusula Chan no contrato hipotecario fai que os titulares hipotecarios non se beneficien plenamente da baixada do tipo de xuro, xa que existirá un tipo mínimo, ou chan, de intereses a pagar da hipoteca. O nivel da cláusula mínima dependerá do banco que concede a hipoteca e da data na que se contratou, pero é habitual que os tipos mínimos estean entre o 3,00 e o 4,00%.
Isto significa que se tes unha hipoteca a tipo variable con EURIBOR e un chan fixado no 4%, cando o EURIBOR cae por debaixo do 4%, acabas pagando o 4% de interese da túa hipoteca. Como o EURIBOR é actualmente negativo, no -0,15%, está a pagar en exceso os intereses da súa hipoteca pola diferenza entre o tipo mínimo e o EURIBOR actual. Co paso do tempo, isto podería representar miles de euros adicionais en pagamento de xuros.
¿Deberías renunciar á continxencia de valoración?
Unha cláusula chan, normalmente introducida nun contrato financeiro en relación cun límite máximo ou un tipo de xuro mínimo, refírese a unha condición específica xeralmente incluída nos contratos financeiros, principalmente nos préstamos.
Como un préstamo pode concertarse en base a un tipo de xuro fixo ou variable, os préstamos pactados con tipos variables adoitan estar vinculados a un tipo de xuro oficial (no LIBOR do Reino Unido, en España EURIBOR) máis un importe adicional (coñecido como diferencial). ou marxe).
Dado que as partes quererán ter certa certeza sobre as cantidades efectivamente pagadas e recibidas en caso de movementos bruscos e bruscos no índice de referencia, poden, e adoitan facer, acordar un sistema polo que estean seguras de que os pagos non serán demasiado baixos. (por parte do banco, para que teña un beneficio certo e regular) nin demasiado elevado (por parte do prestatario, para que os pagos se manteñan nun nivel asequible durante toda a vixencia da hipoteca).
Porén, en España, dende fai aproximadamente unha década, o esquema orixinal está corrompido ata o punto de que foi necesario que o Tribunal Supremo español ditase unha sentenza para protexer aos consumidores/acredores hipotecarios dos constantes abusos que os bancos lles inflixen.
O banco español devolve á «Cláusula Chan» a «Cláusula Chan»
En virtude do disposto no Real Decreto-Lei 1/2017 de medidas urxentes de protección do consumidor en materia de cláusulas chan, o Banco Santander creou a Unidade de Reclamacións de Cláusulas Chan para atender as reclamacións que os consumidores poidan formular no ámbito de aplicación do citado real decreto. -Lei.
Unha vez recibida na Unidade de Reclamacións, procederase ao seu estudo e á resolución da súa lexitimidade ou inadmisión, de non ser lexítima, comunicaráselle ao demandante os motivos da denegación, dando fin ao procedemento.
No seu caso, informaráselle ao reclamante, indicando o importe da devolución, desagregado e indicando o importe correspondente aos xuros. O reclamante deberá comunicar, no prazo máximo de 15 días, o seu acordo ou, se é o caso, as súas obxeccións ao importe.
No caso de estar de acordo, o demandante deberá dirixirse á súa oficina do Banco Santander ou a calquera outra oficina do Banco, identificándose, manifestando o seu acordo por escrito coa proposta do Banco, asinando a continuación.
