Que é a lei de arrendamentos rústicos?
Segundo o artigo 1 da Lei de arrendamentos rústicos (LAR), afírmase que se consideran arrendamentos rústicos todos aqueles contactos a través dos cales se conceden ou permiten temporalmente unha ou varias explotacións, ou parte delas, coa finalidade de ser agrícola, uso gandeiro ou forestal a cambio dun determinado prezo ou aluguer.
A Lei 49/2003, do 26 de novembro, de arrendamentos rústicos, modificada pola Lei 26/2005, do 30 de novembro, especifica no seu primeiro artigo a definición de "Arrendamento rústico", mencionado no mes anterior, definición e tipo de arrendamento que difire en relación cos alugueres urbanos, é dicir, aqueles que son fundamentalmente para vivendas e locais comerciais.
Segundo o disposto no mencionado e estipulado na lei, non se considera un arrendamento rústico cando non se considera unha propiedade rústica, nin o seu propósito está destinado á agricultura, gandería ou silvicultura ou, no seu efecto, non hai contrato de alugar. Nestes casos non se pode falar da existencia dun contrato de arrendamento rústico.
Cales son as leis que regulan os arrendamentos rústicos?
Xeralmente, as leis de arrendamento rústico establécense polo acordado entre as partes implicadas, sempre que non vaian en contra da lei, tamén implica o caso ao que se refire a cuestión da duración, cesión e subarrendamento, entre outros puntos que teñen que facer co proceso de arrendamento rústico.
Ata agora aínda se teñen en conta cinco (5) regulamentos aplicables nos contratos de arrendamento tratados neste artigo, que inclúen:
- Segundo o artigo 1546 da Lei de arrendamento rústico (LAR), do Código civil español, aplícase a todos os implicados no proceso de arrendamento, é dicir, define o propietario que está obrigado a renunciar ao uso da cousa, para realizar o traballo ou prestar o servizo e define ao arrendatario como aquel que adquire o uso da cousa ou o dereito á obra ou servizo que está obrigado a pagar. Así, este regulamento aplícase a todos os arrendamentos rústicos aos que non se lles poden aplicar as leis especiais sobre arrendamentos rústicos.
- A referida Lei de arrendamentos rústicos de 1980, Lei 83/1980, do 31 de decembro, que se aplica a todos aqueles contratos celebrados antes do 2004.
- A reforma da lei de 1980, que está operada pola Lei de modernización das operacións agrícolas de 1995, a Lei 19/1995, do 4 de xullo, que se aplica aos contratos celebrados entre xullo de 1995 e maio de 2004.
- A Lei de arrendamentos rústicos de 2003, Lei 49/2003 de 26 de novembro, que se aplica aos contratos celebrados entre maio de 2004 e xaneiro de 2006.
- A reforma desta lei operada pola Lei do 26/2005, do 30 de novembro, que se aplica aos contratos celebrados a partir de xaneiro do 2006.
- A reforma do artigo 13.2 da Lei 272015, do 30 de marzo, de desindexación da economía española que se aplica aos contratos celebrados a partir do 1 de abril de 2015.
Non obstante, todas as normativas mencionadas anteriormente coinciden no mesmo asentamento e, é que: Todos os arrendamentos en vigor no momento da entrada en vigor de cada lei rexeranse pola normativa aplicable no momento da súa execución. Polo tanto, é importante coñecer o ano no que comezou o contrato de arrendamento, xa que dependendo dese ano no que se formalice ou inicie o respectivo contrato, aplicarase unha ou outra lei. No caso, por exemplo, dun contrato de arrendamento que comezou en 1998, a lei de 1980 aplicarase coa reforma de 1995.
É por este motivo que, en primeira instancia, o arrendamento debe ser lido atentamente e verificar detidamente a data de sinatura e a cláusula que se reflicte no prazo da duración.
No caso en que se estableceron acordos verbais, as datas en que comezou o acordo de referencia deberían estar dispoñibles e tratar de demostralo por calquera medio admisible na lei, mediante documentos, testemuñas ou outros. Para estes casos en particular, serven transferencias bancarias ou recibos que se realizaron a man como forma de pagamento. (Cómpre ter en conta que, xeralmente, realízanse nun ano caducado, é dicir, a data de inicio probablemente se tomará ao comezo do ano agrícola, concretamente no mes de outubro do ano anterior ao que aparece o dixeron recibos.
Outro xeito de demostrar os arrendamentos rústicos establecidos é a través das solicitudes da Política Agraria Común (PAC), lembrando que se a declaración relativa á solicitude destas subvencións se fai en febreiro ou marzo da campaña correspondente en curso, entón o arrendamento comezaría en Outubro do ano anterior. Nestes casos, pode solicitar un documento que certifique dito acordo, isto pódese facer no Ministerio de Agricultura onde certifica desde que ano solicitaron estas axudas para os terreos arrendados.
Cal é o prazo estipulado para a duración dun contrato de arrendamento rústico?
Unha das situacións máis importantes a ter en conta é a duración do "Contrato de arrendamento rústico". Esta consideración indícase despois da reforma establecida pola lei, é dicir, unha duración de cinco (5) anos, ademais, que a cláusula completa do contrato que indica unha duración menor será nula.
En relación ao aluguer, especifícase que a lei de arrendamento rústico establece especificamente que a cantidade será libremente acordada entre as partes implicadas e a forma de remuneración farase en diñeiro, pero deixando aberta a posibilidade de que se poida fixar unha remuneración en especie , sempre que se poida levar a cabo a súa conversión en diñeiro.
Despois da mencionada modificación, as partes poderán establecer o sistema de revisión que consideren oportuno. No caso de que as partes non cheguen a un acordo ou non poidan acordar a revisión da renda do contrato, a respectiva Lei de arrendamentos rústicos do artigo 13 especifica que "A falta dun acordo expreso, non se aplicará ningunha revisión de ingresos".
Por outra banda, tamén se especifica que no caso de que exista un acordo expreso entre as partes sobre un determinado mecanismo de revisión dos valores monetarios onde non se detalla o índice ou a metodoloxía de referencia, os ingresos actualizaranse anualmente por referencia á variación anual de Índice de Garantía de Competitividade.
Así mesmo, é importante ter en conta a realización das obras que se levan a cabo nas propiedades arrendadas, nas que o propietario é o encargado de realizar as reparacións necesarias para manter a conservación da propiedade arrendada e que así pode servir do xeito correcto para o uso ou explotación a que se destinou cando se concluíu o contrato inicial, sen darlle ao arrendador o dereito de aumentar a renda das devanditas obras realizadas.
Que pasa se o propietario do arrendamento rústico non realiza os traballos necesarios na explotación?
No caso de que o propietario ou arrendador non realice as obras necesarias na explotación, o inquilino pode:
- Facer unha solicitude xudicial para realizar as reparacións que considere necesarias.
- Resolver o contrato.
- Fai unha solicitude de redución proporcional ao prezo do aluguer.
- Realizar as obras pertinentes do mesmo inquilino e solicitar o reembolso respectivo, mediante compensación con alugueres posteriores a caducidade, se se considera que o inquilino quere asumir a orixe do custo das obras a realizar.
Todas estas situacións explicadas neste punto son as consideracións que hai que ter en conta á hora de formalizar un contrato de arrendamento rústico.
Que tipos de arrendamentos están exentos da lei de arrendamentos rústicos?
- Todos aqueles contratos estacionais inferiores ao ano agrícola.
- Todos os arrendamentos de terras labradas e preparadas en nome do arrendatario dispostas para sementar ou para plantar que se especifican no contrato respectivo.
- Aquelas que teñan por finalidade explotacións que se adquiran por calquera causa de utilidade pública ou interese social, nos termos previstos pola lexislación especial aplicable.
- Todos os contratos que teñan como función principal.
- O uso de restrollos, pastos secundarios, prados rotos, montaneras e todo o relacionado co uso secundario.
- Os usos que están dirixidos a mudas ou a mellorar en barbecho.
- A caza.
- Todas as explotacións gandeiras ou terreos industriais, locais que se dediquen exclusivamente á cría de gando, cortes ou cerramentos.
- Calquera actividade que sexa diferente da agricultura, gandaría ou silvicultura.
- Tamén se exceptúan aqueles contratos que afectan a bens comunais, bens que pertencen a corporacións locais e montes veciñais en mans comúns, que deben rexerse pola súa normativa específica.
Hai unha serie de circunstancias nas que se promove a non aplicación da Lei de arrendamentos rústicos, entre elas: alugueres que xa están incluídos no ámbito da actual lei de arrendamentos urbanos.
