Le marché danois des obligations sécurisées
Selon la Fédération hypothécaire européenne, le système hypothécaire danois offre l'un des taux d'intérêt les plus bas aux emprunteurs de toute l'Europe et les coûts d'emprunt les plus bas pour la première tranche prioritaire de la valeur de la propriété en raison du système de crédit hypothécaire unique au Danemark. La combinaison d'un cadre strictement réglementé, d'une gestion du crédit et des risques et d'un financement de gros par un système de transfert offre des conditions de financement proches de celles des marchés de capitaux par l'émission d'obligations adaptées individuellement à chaque emprunteur. La liquidité élevée et l'attractivité des obligations en raison de leur haut niveau de sécurité garantissent aux emprunteurs des prix très bas et compétitifs.
Avec un volume d'environ 330.000 milliards d'euros, le marché danois des obligations hypothécaires est le deuxième plus grand marché des obligations sécurisées en Europe, après le marché allemand des Pfandbrief. Il est plus de quatre fois plus important que le marché des obligations d'État danoises et les prêts des banques hypothécaires sont plus nombreux que ceux des banques commerciales. Les investisseurs obligataires sont principalement des institutions financières, des fonds de pension et des fonds communs de placement.
Acheter une maison au Danemark
En 1795, un incendie a balayé Copenhague et un quart de la ville a été réduit en cendres. De grosses sommes ont été nécessaires pour reconstruire la ville. À cette époque, le taux d'intérêt maximum était fixé par la loi à 4 % et les financements étaient traditionnellement accordés sous forme de prêts personnels non garantis. Par conséquent, l'offre de crédit était rare. Le besoin de sécurité est devenu l'élément le plus important pour les prêteurs.
En 1849, le Danemark a obtenu une nouvelle constitution qui comprenait des dispositions sur la liberté d'association ( danois : foreningsfrihed ). La première loi danoise sur le crédit hypothécaire a été adoptée en 1850 et de nouvelles institutions de crédit hypothécaire ont été créées peu après. Contrairement à la Husejernes Kreditkasse, les nouvelles institutions étaient des associations ( danois : Kreditforeninger ) détenues par les emprunteurs, bien qu'elles soient toujours soumises à une responsabilité conjointe et solidaire. Les prêts étaient garantis par une première hypothèque. Les prêts ne pouvaient pas dépasser 60% de la valeur d'une propriété, la valeur des obligations ne pouvait pas dépasser la valeur des hypothèques et les prêts devaient être remboursés. Les prêts d'une durée de 60 ans étaient la norme.
Appel à l'emprunteur danois
Le secteur hypothécaire danois offre aux emprunteurs des prêts flexibles et transparents à des conditions proches de celles des agents du marché des capitaux[citation nécessaire] Dans le même temps, les obligations hypothécaires sécurisées[1] transfèrent le risque de marché de l'émetteur de la banque hypothécaire aux investisseurs obligataires. Enfin, des règles strictes d'évaluation des biens, la gestion du risque de crédit par les banques hypothécaires et des réglementations strictes, y compris le "principe d'équilibrage", ont également historiquement protégé les obligations hypothécaires du risque de défaut[2 ]. La forte concentration du secteur et les stabilisateurs automatiques contribuent également au maintien de la stabilité[3].
Au Danemark, les banques hypothécaires sont les seules institutions financières autorisées à accorder des prêts hypothécaires sur des biens immobiliers en émettant des obligations hypothécaires sécurisées ( danois : Realkreditobligationer ). Le champ des activités autorisées aux banques hypothécaires est limité à l'origination et au service des prêts hypothécaires, à leur financement, exclusivement par l'émission d'obligations hypothécaires, et aux activités considérées comme accessoires. En 2007, il y avait huit banques hypothécaires actives sur le marché hypothécaire danois, certaines affiliées à des banques commerciales[2].
taux hypothécaires danois
Lorsqu'un investisseur achète une obligation émise par le pool, cela équivaut à acheter une partie des prêts du pool, dans laquelle l'investisseur a le droit de recevoir des paiements d'intérêts et des remboursements proportionnels au montant investi.
Ce qui distingue le système hypothécaire danois, c'est le principe d'équilibre. Ce principe assure une adéquation presque parfaite entre les intérêts et les remboursements payés et reçus respectivement par les emprunteurs et les investisseurs.
La figure 1.1 illustre les flux de trésorerie qui se produisent entre l'emprunteur, la banque hypothécaire et l'investisseur. Lorsqu'un prêt est accordé à un emprunteur, la banque hypothécaire émet en conséquence une obligation sur le marché primaire. L'investisseur achète ensuite les obligations et le processus de transaction va à l'emprunteur, lui donnant des liquidités pour acheter la maison sur laquelle le prêt est basé.
L'emprunteur paiera les intérêts, les amortissements et les commissions appelées "bidragssats" à la banque hypothécaire, ce qui facilite le transfert des intérêts et des amortissements à l'investisseur et conserve ainsi les commissions pour couvrir ses frais d'émission des obligations et le risque adhérent associé à leur émission, puisque la banque hypothécaire émettrice assume le risque vis-à-vis de l'emprunteur.
