Comment vérifier les documents légaux avant d'acheter une propriété ?
Je suis sûr que vous avez tous entendu parler des tristement célèbres "clauses plancher" contenues dans les contrats hypothécaires espagnols. Cependant, autant que je suis sûr que vous avez entendu, je suis tout aussi sûr que vous n'êtes pas tout à fait clair sur ce qu'ils sont ou ce qu'ils impliquent. Cette confusion, qui existe déjà dans la communauté espagnole et plus encore à l'étranger, est due à l'énorme quantité d'informations contradictoires, et parfois directement fausses, diffusées par les médias. Bien que je doive admettre que le cours en zigzag qu'a suivi la jurisprudence espagnole n'y aide pas.
Une "clause plancher" est une clause d'un contrat hypothécaire qui établit un minimum pour les versements hypothécaires, que l'intérêt ordinaire convenu avec l'institution financière soit inférieur ou non à ce minimum.
La plupart des prêts hypothécaires accordés en Espagne appliquent un taux d'intérêt fixé sur la base d'un taux de référence, généralement l'Euribor, bien qu'il en existe d'autres, plus un différentiel qui varie en fonction de l'institution financière en question.
Ce que vous devez savoir sur l'écart de valorisation
Dans la plupart des hypothèques espagnoles, le taux d'intérêt à payer est calculé par référence à l'EURIBOR ou à l'IRPH. Si ce taux d'intérêt augmente, les intérêts sur l'hypothèque augmentent également, de même, s'ils diminuent, le paiement des intérêts diminuera. C'est ce qu'on appelle aussi une « hypothèque à taux variable », car les intérêts à payer sur l'hypothèque varient en fonction de l'EURIBOR ou de l'IRPH.
Cependant, l'insertion de la clause plancher dans le contrat hypothécaire signifie que les titulaires d'hypothèque ne bénéficient pas pleinement de la baisse du taux d'intérêt, puisqu'il y aura un taux minimum, ou plancher, d'intérêt à payer sur l'hypothèque. Le niveau de la clause minimale dépendra de la banque qui accorde l'hypothèque et de la date à laquelle elle a été contractée, mais il est courant que les taux minimaux soient compris entre 3,00 et 4,00 %.
Cela signifie que si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable avec EURIBOR et un plancher fixé à 4 %, lorsque l'EURIBOR tombe en dessous de 4 %, vous finissez par payer 4 % d'intérêts sur votre prêt hypothécaire. Comme l'EURIBOR est actuellement négatif, à -0,15 %, vous payez trop d'intérêts sur votre prêt hypothécaire pour la différence entre le taux minimum et l'EURIBOR actuel. A terme, cela pourrait représenter des milliers d'euros supplémentaires de paiements d'intérêts.
Devriez-vous renoncer à la contingence d'évaluation?
Une clause plancher, normalement introduite dans un accord financier en relation avec une limite maximale ou un taux d'intérêt minimal, fait référence à une condition spécifique généralement incluse dans les contrats financiers, principalement dans les prêts.
Comme un prêt peut être accordé sur la base d'un taux d'intérêt fixe ou variable, les prêts à taux variable sont généralement liés à un taux d'intérêt officiel (au Royaume-Uni LIBOR, en Espagne EURIBOR) plus un montant supplémentaire (appelé spread ou marge).
Étant donné que les parties voudront avoir une certaine certitude quant aux montants effectivement payés et reçus en cas de mouvements brusques et brusques de l'indice de référence, elles peuvent, et le font généralement, convenir d'un système dans lequel elles sont sûres que les paiements ne seront pas trop faibles .(par la banque, pour qu'il ait un bénéfice certain et régulier) ni trop élevé (par l'emprunteur, pour que les mensualités restent à un niveau abordable pendant toute la durée du crédit immobilier).
Cependant, en Espagne, depuis environ une décennie, le régime original a été corrompu au point qu'il a fallu que la Cour suprême espagnole rende un arrêt pour protéger les consommateurs/créanciers hypothécaires des abus constants que les banques leur infligent. .
La banque espagnole revient à la « Clause Floor » la « Clause Floor »
En vertu des dispositions du décret-loi royal 1/2017 sur les mesures urgentes de protection des consommateurs en matière de clauses plancher, Banco Santander a créé l'unité des réclamations des clauses plancher pour traiter les réclamations que les consommateurs peuvent présenter dans le domaine d'application dudit décret royal. -Droit.
Une fois reçue à la Cellule des Réclamations, elle sera étudiée et une décision sera rendue quant à sa légitimité ou à son irrecevabilité.Si elle n'est pas légitime, le réclamant sera informé des motifs du refus, mettant fin à la procédure.
Le cas échéant, le demandeur en sera informé en indiquant le montant du remboursement, ventilé et en indiquant le montant correspondant aux intérêts. Le demandeur doit communiquer, dans un délai maximum de 15 jours, son accord ou, le cas échéant, ses objections au montant.
S'il est d'accord, le demandeur doit se présenter à son agence Banco Santander ou à toute autre agence de la Banque, en s'identifiant, en exprimant par écrit son accord avec la proposition faite par la Banque, en signant ci-dessous.
