La Droit de la propriété horizontale (LPH) C'est celui qui établit la réglementation de tous les aspects qui sont liés aux communautés et à leurs propriétaires respectifs, en termes de droits et d'obligations en commun, c'est-à-dire que selon la loi 49/1960 du 21 juillet, il est établi que tous les propriétaires qui composent une communauté de quartier ont les mêmes droits et obligations par rapport aux aspects communs qui la composent.
Cependant, malgré le fait que cette loi a subi plusieurs modifications au fil des ans, son principe de base reste le même et, on peut dire, que pendant tout ce temps cette loi a servi à établir des normes dans des propriétés telles que; appartements, locaux, communautés de quartier, espaces communs en leur sein, etc.
par Article 396 du Code civil espagnol, établit la forme spéciale de propriété, appelée "Propriété horizontale" à la suite:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél oa la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes de l'immeuble…".
Jusque-là, la seule règle qui régissait tout ce qui concernait la propriété horizontale en Espagne était la Code civil, en son article 396, mentionné dans le paragraphe précédent, où un bref examen des éléments qui sont exclusifs et communs que chaque propriétaire doit avoir a été fait.
À l'heure actuelle, les multiples modifications qui ont été apportées à cette loi horizontale sur la propriété peuvent être répertoriées, cependant, puisqu'il s'agit d'une loi pertinente puisque 80% de la population espagnole vit dans une communauté, on considère qu'elle l'est toujours. périmé, ce qui continue de générer de grands doutes et problèmes chez les propriétaires, et peut être interprété de différentes manières selon le cas.
Parmi les réformes considérées comme les plus importantes, il y a celle de 1999, dont l'objectif principal était de faire émerger les propositions menées par le Conseil du Collège des administrateurs immobiliersAvec cette modification, il a été réalisé que les voisins qui étaient délinquants n'avaient aucune participation aux réunions des propriétaires. En outre, il a été réalisé qu'ils ne peuvent contester aucune résolution des conseils jusqu'à ce que les dettes soient payées, en outre, que leurs noms et prénoms doivent être inscrits dans les procès-verbaux des réunions du conseil.
Avec cette mise à jour, il était également possible de créer ce que l'on appelle aujourd'hui "Fonds de réserve", qui est un fonds économique que toutes les communautés doivent avoir pour faire face à toutes les dépenses imprévues ou aux réparations nécessaires. Il a été convenu que ce fonds devrait être créé la première année avec au moins 2,5% du budget annuel et au moins 5% la deuxième année après sa création.
Cette loi sur la propriété horizontale réglemente également tout ce qui concerne les communautés de propriétaires, y compris de l'octroi de leur Titre constitutif ou acte de division horizontale jusqu'à l'extinction de la propriété horizontale elle-même. Il comprend également la nomination des postes nécessaires associés à la communauté et la convocation et la tenue des Conseils, afin d'obtenir les majorités nécessaires pour adopter des accords sur la manière de contribuer aux dépenses communes.
Quelles sont les obligations des propriétaires selon ce qui est établi dans la loi sur la propriété horizontale?
En ce qui concerne les obligations établies conformément à l'article 9 de la loi sur la propriété horizontale pour les propriétaires d'un certain bien qui est soumis à la propriété horizontale, les obligations sont prises en compte pour les éléments qui sont partagés en commun ainsi que pour les éléments de propriété de la les propriétaires.
Parmi les obligations les plus importantes établies par la loi figurent:
- Le respect des installations, c'est-à-dire la modification d'éléments architecturaux ou de services qui nuisent à la sécurité, à la configuration ou à l'état extérieur du bâtiment, n'est pas autorisé. Tout cela s'est concentré sur ce qui peut nuire ou porter atteinte aux droits des autres propriétaires.
- Les locaux ou la maison doivent être maintenus en bon état.
- Vous devez contribuer aux dépenses que la communauté mérite, c'est-à-dire en fonction des frais de participation requis.
- Les activités déclarées interdites qui peuvent être nuisibles, gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illégales ne doivent pas être menées. Dans le cas où de telles activités sont effectuées, le propriétaire sera obligé de répondre au reste des propriétaires.
- Toutes les réparations nécessaires et l'entrée de la maison ou des locaux, lorsque cela est justifié, devraient être autorisées, au cas où cela serait convenu dans la loi.
Quel est le rôle que les Boards of Owners devraient avoir selon ceux établis dans la LPH?
Selon le Article 14 de la loi sur la propriété horizontale, les conseils des propriétaires ont les obligations suivantes:
- Ils doivent nommer et révoquer les personnes qui exercent les fonctions d'administrateur immobilier et être en mesure de résoudre les réclamations formulées par les propriétaires des appartements ou locaux concernant l'exercice de ces fonctions.
- Ils ont le devoir d'approuver un plan de dépenses et de revenus prévisibles et tous les comptes auxquels ils correspondent.
- Ils peuvent approuver les budgets, ainsi que tous les travaux qui impliquent la réparation du bien, qu'ils soient ordinaires ou extraordinaires, dans ces cas, ils doivent être informés des mesures urgentes qui ont été adoptées par l'administrateur conformément à l'article 20.c ).
- Réformer et approuver les statuts et déterminer les règles du régime précédent.
- Connaître et prendre des décisions sur les questions d'intérêt général pour la communauté, en tenant compte des mesures nécessaires ou pratiques pour améliorer les services communs.
Les conseils doivent être considérés comme les espaces dans lesquels les problèmes et les mésaventures présentés dans une communauté sont résolus et qui affectent les propriétaires d'un appartement ou d'un local. Bien qu'en de nombreuses occasions, des accords ne soient pas conclus et les problèmes des communautés finissent par être résolus devant les tribunaux.
À quelle fréquence se tiennent les assemblées ordinaires des propriétaires?
La La loi établit dans son article 16.1 de la loi sur la propriété horizontale que les réunions ordinaires se tiennent au moins une fois par an, afin de pouvoir approuver les budgets et comptes correspondants.
En outre, il prévoit également que les assemblées ordinaires peuvent être convoquées lorsque le président ou un quart des propriétaires, c'est-à-dire une représentation de 25% des participants le justifie ou l'exige.
Quand faut-il tenir des réunions extraordinaires de propriétaires conformément à la loi sur la propriété horizontale?
Selon les dispositions de la Droit de la propriété horizontale Elles ont lieu une fois par an, donc, les réunions extraordinaires seraient toutes les autres. Un délai spécifique n'est pas requis pour sa célébration et ni pour établir une notification de réunion extraordinaire, selon la LPH, indique que cela doit être fait à l'avance et qu'il est possible que cela puisse atteindre la connaissance de toutes les parties intéressées. Aussi, il est établi qu'il doit être convoqué par le président ou, lorsqu'un quart des propriétaires le mérite, soit 25% de 100% des quotas de participation.
Lorsqu'une assemblée extraordinaire est convoquée par le président ou 25% des propriétaires, elle doit être précisée et ajustée selon les règles établies par l'article 16 de la LPH qui indique qu'elle doit être indiquée: date, heure, lieu de la convocation , les organisateurs de la réunion, l'indication du premier et du deuxième appel, la liste des propriétaires qui ne sont pas à jour du paiement selon l'article 15.2 et l'ordre du jour.
Dans cet article, des points spécifiques correspondant à la loi sur la propriété horizontale ont été abordés, mais il existe également d'autres normes qui relèvent de la responsabilité des propriétaires d'une communauté, comme les "Statuts", qui ne sont pas obligatoires pour les communautés. Par conséquent , ils ne l'ont pas tous, mais s'ils sont indispensables pour établir des règles qui ont à voir avec certaines règles de coexistence qui affectent les voisins, telles que: la possession ou non d'animaux de compagnie, les horaires pour aller chercher les ordures ou les règles de comportement en la piscine communautaire, pour n'en nommer que quelques-uns.
Enfin, il convient que tous les aspects des questions de propriété horizontale soient pris en compte pour éviter les malentendus et améliorer la coexistence des quartiers.
