Qu'est-ce que la loi sur le bail rustique?
Selon l'article 1 de la loi sur les baux rustiques (LAR), il est indiqué que les baux rustiques sont considérés comme tous les contacts par lesquels une ou plusieurs fermes, ou une partie d'entre elles, sont concédées ou autorisées temporairement à des fins agricoles, l'utilisation du bétail ou de la sylviculture en échange d'un certain prix ou d'un loyer.
La loi 49/2003 du 26 novembre sur les baux rustiques, modifiée par la loi 26/2005 du 30 novembre, précise dans son premier article la définition de "Bail rustique", mentionnés le mois précédent, définition et type de bail qui diffèrent par rapport aux locations urbaines, c'est-à-dire celles qui concernent essentiellement des habitations et des locaux commerciaux.
Selon les dispositions de ce qui précède et stipulées dans la loi, un bail rustique n'est pas considéré lorsqu'il n'est pas considéré comme une propriété rustique, ni son but n'est destiné à l'agriculture, l'élevage ou la foresterie, ou à son effet, il n'y a pas de contrat de location. Dans ces cas, il n'est pas possible de parler de l'existence d'un bail rustique.
Quelles sont les lois qui régissent les baux rustiques?
En règle générale, les lois de location rustiques sont établies par ce qui est convenu entre les parties concernées, tant qu'elles ne vont pas à l'encontre de la loi, cela concerne également le cas auquel se réfère la question de la durée, de la cession et de la sous-location, entre autres points qui doivent faire avec le processus de location rustique.
Jusqu'à présent, cinq (5) réglementations applicables dans les baux traités dans cet article sont toujours prises en compte, parmi lesquelles:
- Selon l'article 1546 de la loi sur le bail rustique (LAR), du code civil espagnol, il s'applique à toutes les personnes impliquées dans le processus de location, c'est-à-dire qu'il définit le propriétaire qui est obligé de renoncer à l'utilisation de la chose, pour effectuer les travaux ou fournir le service et définit le locataire comme celui qui acquiert l'usage de la chose ou le droit au travail ou au service qui est obligé de payer. Ainsi, ce règlement s'applique à tous les baux rustiques auxquels les lois spéciales sur les baux rustiques ne peuvent s'appliquer.
- La loi sur les baux rustiques de 1980, la loi 83/1980 du 31 décembre, qui s'applique à tous les contrats conclus avant 2004.
- La réforme de la loi de 1980, qui est régie par la loi de modernisation des exploitations agricoles de 1995, la loi 19/1995 du 4 juillet, qui s'applique aux contrats conclus entre juillet 1995 et mai 2004.
- La loi sur les baux rustiques de 2003, la loi 49/2003 du 26 novembre, qui s'applique aux contrats conclus entre mai 2004 et janvier 2006.
- La réforme de cette loi opérée par la loi du 26/2005, du 30 novembre, qui s'applique aux contrats conclus à partir de janvier 2006.
- La réforme de l'article 13.2 de la loi 272015 du 30 mars sur la désindexation de l'économie espagnole qui s'applique aux contrats conclus à partir du 1er avril 2015.
Cependant, tous les règlements mentionnés ci-dessus coïncident dans le même règlement et, est-ce que: Tous les baux en vigueur au moment de l'entrée en vigueur de chaque loi seront régis par la réglementation applicable au moment de leur exécution. Par conséquent, il est important de connaître l'année au cours de laquelle le bail a commencé, car en fonction de l'année au cours de laquelle le contrat respectif est formalisé ou initié, l'une ou l'autre loi s'appliquera. Dans le cas, par exemple, d'un bail qui a débuté en 1998, alors la loi de 1980 sera appliquée avec la réforme de 1995.
C'est pour cette raison que dans un premier temps le bail doit être lu attentivement, et vérifier soigneusement la date à laquelle il a été signé et la clause qui se reflète dans la durée de la durée.
Dans le cas où des accords verbaux ont été établis, les dates de début de l'accord de renvoi doivent être disponibles et essayer de le prouver par tout moyen admissible en droit, par des documents, des témoins ou autres. Pour ces cas en particulier, ils servent des virements bancaires ou des reçus faits à la main comme moyen de paiement. (Il est à noter qu'en général, elles sont effectuées sur une année expirée, c'est-à-dire que la date de début sera probablement prise au début de l'année agricole, plus précisément au mois d'octobre de l'année précédant celle indiquée sur lesdits reçus.
Une autre façon de prouver les baux rustiques établis est à travers les demandes de la politique agricole commune (PAC), en se rappelant que si la déclaration concernant la demande de ces subventions est faite en février ou mars de la campagne correspondante en cours, alors le bail commencerait en Octobre de l'année précédente. Dans ces cas, vous pouvez demander un document qui certifie ledit accord, cela peut être fait au ministère de l'Agriculture où il certifie depuis quelle année ces aides ont été demandées pour les terres louées.
Quelle est la durée stipulée pour la durée d'un contrat de location rustique?
L'une des situations les plus importantes à considérer est la durée de la "Contrat de location rustique". Cette considération est indiquée après la réforme établie par la loi, soit une durée de cinq (5) ans, en plus, que la clause entière du contrat qui indique une durée plus courte sera nulle.
En ce qui concerne le loyer, il est précisé que la loi sur le leasing rustique stipule spécifiquement que le montant sera librement convenu entre les parties concernées et que le mode de rémunération sera effectué en argent, mais en laissant ouverte la possibilité qu'une rémunération puisse être fixée en nature. , à condition que sa conversion en monnaie puisse être effectuée.
Après la modification susmentionnée, les parties peuvent mettre en place le système de contrôle qu'elles jugent approprié. Dans le cas où les parties ne parviennent pas à un accord ou ne peuvent s'entendre sur la révision du loyer du contrat, la loi respective des baux rustiques à l'article 13, précise que "En l'absence d'accord express, aucune révision des revenus ne sera appliquée."
D'autre part, il est également précisé qu'en cas d'accord exprès entre les parties sur un certain mécanisme de révision des valeurs monétaires lorsque l'indice ou la méthodologie de référence n'est pas détaillé, les revenus seront mis à jour annuellement par référence à la variation annuelle de Indice de garantie de compétitivité.
En outre, il est important de prendre en compte l'exécution des travaux qui sont effectués sur les propriétés louées, dans lesquelles le propriétaire est chargé d'effectuer les réparations nécessaires pour maintenir la conservation de la propriété louée et que peut ainsi servir de manière correcte à l'usage ou à l'exploitation auquel il était destiné lors de la conclusion du contrat initial, sans donner au bailleur le droit d'augmenter le loyer desdits travaux exécutés.
Que se passe-t-il si le propriétaire du bail rustique n'effectue pas les travaux nécessaires sur la ferme?
Dans le cas où le propriétaire ou le bailleur n'effectue pas les travaux nécessaires sur la ferme, le locataire peut:
- Faire une demande judiciaire pour effectuer les réparations qu'il juge nécessaires.
- Résolvez le contrat.
- Faites une demande de réduction proportionnelle au prix de la location.
- Effectuer les travaux concernés par le même locataire et demander le remboursement respectif, par compensation avec les loyers ultérieurs à leur expiration, s'il est considéré que le locataire souhaite assumer l'origine du coût des travaux à réaliser.
Toutes ces situations expliquées dans ce point sont les considérations à prendre en compte lors de la formalisation d'un bail rustique.
Quels types de baux sont exemptés de la loi sur les baux rustiques?
- Tous ces contrats saisonniers qui sont inférieurs à l'année agricole.
- Tous les contrats de location de terres labourées et préparées au nom du locataire, arrangés pour l'ensemencement ou la plantation spécifiés dans le contrat respectif.
- Ceux dont le but est des exploitations agricoles acquises pour toute cause d'utilité publique ou d'intérêt social, dans les conditions prévues par la législation spéciale applicable.
- Tous les contrats dont la fonction principale est.
- L'utilisation des chaumes, des pâturages secondaires, des prairies cassées, des montaneras et tout ce qui concerne l'utilisation secondaire.
- Les utilisations qui visent à semer ou à améliorer les jachères.
- La chasse.
- Toutes les fermes d'élevage industrielles, locales ou les terres qui sont exclusivement dédiées à l'élevage du bétail, des étables ou des enclos.
- Toute activité différente de l'agriculture, de l'élevage ou de la sylviculture.
- Sont également exclus les contrats qui affectent les biens communaux, les biens appartenant à des sociétés locales et les montagnes voisines entre des mains communes, qui doivent être régis par leurs réglementations spécifiques.
Il existe une série de circonstances dans lesquelles la non-application de la loi sur les baux rustiques est encouragée, parmi lesquelles: des loyers qui sont déjà inclus dans le champ d'application de la loi actuelle sur les baux urbains.
