چگونه قبل از خرید ملک مدارک قانونی را بررسی کنیم؟
من مطمئن هستم که همه شما در مورد "بندهای کف" بدنام موجود در قراردادهای وام مسکن اسپانیا شنیده اید. با این حال، به همان اندازه که من مطمئن هستم که شما شنیده اید، من به همان اندازه مطمئن هستم که شما کاملاً در مورد اینکه آنها چیست یا چه چیزی را شامل می شوند، کاملاً روشن نیستید. این سردرگمی، که در حال حاضر در جامعه اسپانیا و حتی بیشتر از آن در خارج از کشور وجود دارد، به دلیل حجم عظیم اطلاعات متناقض و گاه مستقیماً نادرست است که توسط رسانه ها منتشر می شود. اگرچه باید اعتراف کنم که دوره زیگزاگی که فقه اسپانیا گذرانده کمکی به این امر نمی کند.
"بند کف" بندی در قرارداد وام مسکن است که حداقلی را برای پرداخت های وام مسکن تعیین می کند، صرف نظر از اینکه سود عادی توافق شده با موسسه مالی کمتر از این حداقل باشد.
اکثر وام‌های اعطایی در اسپانیا، نرخ بهره‌ای را اعمال می‌کنند که بر اساس نرخ مرجع، معمولاً Euribor تعیین می‌شود، اگرچه موارد دیگری نیز وجود دارد، به علاوه تفاوتی که بسته به موسسه مالی مورد نظر متفاوت است.
آنچه باید در مورد شکاف ارزشی بدانید
در بیشتر وام‌های مسکن اسپانیایی، نرخ سودی که باید پرداخت شود با ارجاع به EURIBOR یا IRPH محاسبه می‌شود. اگر این نرخ سود افزایش یابد، سود وام مسکن نیز افزایش می یابد، به همین ترتیب، اگر کاهش یابد، سود پرداختی کاهش می یابد. این همچنین به عنوان "وام مسکن با نرخ متغیر" شناخته می شود، زیرا سود پرداختی در وام مسکن با EURIBOR یا IRPH متفاوت است.
با این حال، درج بند کف در قرارداد وام مسکن به این معنی است که دارندگان وام مسکن به طور کامل از کاهش نرخ بهره منتفع نمی‌شوند، زیرا حداقل نرخ یا کفی بهره برای وام مسکن وجود خواهد داشت. سطح حداقل بند به بانکی که وام مسکن را اعطا می کند و تاریخ انعقاد آن بستگی دارد، اما معمول است که حداقل نرخ ها بین 3,00 تا 4,00٪ باشد.
این بدان معنی است که اگر وام مسکن با نرخ متغیر با EURIBOR و کف آن 4٪ تعیین شده است، زمانی که EURIBOR به زیر 4٪ می رسد، در نهایت 4٪ سود وام مسکن خود را پرداخت می کنید. از آنجایی که EURIBOR در حال حاضر منفی است، در -0,15٪، شما به ازای تفاوت بین حداقل نرخ و EURIBOR فعلی، سود بیشتری به وام مسکن خود پرداخت می کنید. با گذشت زمان، این می تواند نشان دهنده هزاران یورو اضافی در پرداخت بهره باشد.
آیا باید از احتمال ارزیابی چشم پوشی کرد؟
یک بند کف که معمولاً در یک توافقنامه مالی در رابطه با حداکثر یا حداقل نرخ بهره معرفی می‌شود، به شرایط خاصی اشاره دارد که عموماً در قراردادهای مالی و عمدتاً در وام‌ها گنجانده شده است.
از آنجایی که وام می تواند بر اساس نرخ بهره ثابت یا متغیر توافق شود، وام های توافق شده با نرخ های متغیر معمولاً به یک نرخ بهره رسمی (در بریتانیا LIBOR، در اسپانیا EURIBOR) به اضافه یک مبلغ اضافی (به عنوان اسپرد) مرتبط می شوند. یا حاشیه).
از آنجایی که طرفین می خواهند در صورت حرکات شدید و ناگهانی در معیار، در مورد مبالغ واقعی پرداخت و دریافت شده اطمینان داشته باشند، می توانند، و معمولاً انجام می دهند، بر روی سیستمی به توافق برسند که به موجب آن مطمئن باشند که پرداخت ها خیلی کم نخواهد بود. (توسط بانک، به طوری که دارای سود مشخص و منظم باشد) و نه خیلی زیاد (توسط وام گیرنده، به طوری که پرداخت ها در طول مدت وام مسکن در سطح مقرون به صرفه باقی بماند).
با این حال، در اسپانیا، برای حدود یک دهه، طرح اولیه به حدی خراب شده است که لازم است دادگاه عالی اسپانیا حکمی برای حمایت از مصرف‌کنندگان/وام‌دهندگان در برابر سوء استفاده‌های مداومی که بانک‌ها به آنها تحمیل می‌کنند، صادر کند.
بانک اسپانیایی به "Floor Clause" "Floor Clause" را باز می گرداند.
به موجب مفاد قانون سلطنتی 1/2017 در مورد اقدامات فوری حمایت از مصرف کننده از نظر بندهای کف، بانک سانتاندر واحد ادعاهای طبقه بندی را برای رسیدگی به ادعاهایی که مصرف کنندگان ممکن است در حوزه اعمال فرمان سلطنتی مذکور مطرح کنند ایجاد کرده است. -قانون
پس از وصول در واحد دعاوی، مورد بررسی قرار گرفته و در مورد مشروعیت یا عدم پذیرش آن تصمیم گیری می شود و در صورت عدم مشروعیت، دلایل انکار به خواهان اطلاع داده می شود و روند رسیدگی خاتمه می یابد.
در صورت لزوم، با ذکر میزان بازپرداخت، تفکیک و با ذکر مبلغ مربوط به بهره، به مدعی اطلاع داده می شود. شاکی باید حداکثر ظرف مدت 15 روز موافقت خود یا در صورت لزوم اعتراض خود را نسبت به مبلغ اعلام کند.
در صورت موافقت، مدعی باید به شعبه بانکو سانتاندر یا هر شعبه دیگری از بانک مراجعه کند، خود را معرفی کند، موافقت خود را به صورت کتبی با پیشنهاد ارائه شده توسط بانک، با امضای زیر اعلام کند.
