Espainian badago Jabetza Erregistroa, guztiak biltzen dituena higiezinen dokumentuak. Hala ere, nazioan erregistratu gabeko etxeak, baserriak eta lurrak daude. Egoera hauetan, arazoa domeinu fitxategi bat prozesatzearen bidez konpontzen da. Funtsean, dokumentu honek baimentzen du jabetza erregistroan inskribatu notario aurrean.
2015eko hipoteka legeak erregistroan jasotakoa erregistroaz kanpoko errealitatearekin (egitatezko egoera) parekatzea du helburu. Horregatik, helburua inskripzioa da judizial, berreskuratzea ondoz ondoko traktu edo konstantzia gehiegizko edukiera aurretik erregistratutako aktibo baten.
Kontuan hartu behar da prozedura judizial hau eta notarioa nahiko da garestia eta luzea. 13/2015 Lege hau onartu zen notarioek egin ahal izateko ustiategiak erregistratzeko domeinuak prozesatu. Horrela, prozesua azkarragoa eta merkeagoa izango da. Baserri edo ondasun higiezinen erregistroak balio du jabea edo jabea nor den grabatzeko. Aurretik, prozedura borondatezko jurisdikzio prozedura edo, hala badagokio, deklarazio prozedura bidez egiten zen.
Zer baimentzen du domeinu fitxategiak?
- Burutu baserri bateko lehen erregistroa edo erregistroa horrek ez du nahikoa jabetza titulurik.
- Berrezarri ondoz ondoko traktuak. Batez ere, kasuetan ondasun higiezinak Jabetza Erregistroan inskribatuta ez daudenak.
- Gehiegizko edukiera antolatu, eskatzen dutenak ondasun higiezinen gainazaleko datuen aldaketak. Kontuan izan behar da Jabetza Erregistroan gaizki inskribatu behar dela. Gainera, neurketan egindako akatsek eragin behar dute.
Domeinu fitxategi motak
Notarioa
Dokumentu honek ez dio notarioari proposatutako gaia epaitzeko edo erabakitzeko gaitasuna ematen. Funtsean, a da jakinarazpen egintza. El sustatzaileak notarioari egin behar dio eskaera hori baserriaren tokiari dagokio. Eskaerak informazio hau jaso behar du: jabetzaren deskribapena, sustatzailearen datu pertsonalak eta helbidearen helbidea. Orduan, notarioa jabetza erregistroari a eskatzeaz arduratzen da jabetzaren erregistroaren ziurtagiri negatiboa.
Judizialak
Tipologia kasuan aplikatzen da eskubideen titularrak direla dioten hirugarrenekin parte hartzen duten ustiategiak. Herritar horiek beharko dute eztabaidatu auzitegi baten bidez erreklamazio desberdinak. Jakina, kontuan hartu behar da dagokion adierazpen prozeduraren bidez egiten dela, normalean ohikoa izango dena. Prozesu judizialak izan behar du abokatu eta prokuradorearen esku hartzea. Orokorrean, mota horretara jotzen dutenek oinordetza-traktuaren etenaren ondorioz domeinu-fitxategien kasuetan egiten dute.
Usucapión-en eskutik
Deitzen da usukapzioa edo erosketa erosgarria al jabetza denbora zehatz batez jabetzaz eskuratzeko modua. Prozedura honek bi modalitate ditu: arrunta eta apartekoa.
Jabetza erregistroaren baldintzak usukapioaren arabera
Usukapzio arrunta
- Jabetza jabe gisa edukitzea, horrek behar du publizitate publizitatea egin. Beste modu batera esanda, usukapienteak izan behar du parte hartzen duten hirugarrenek jabe gisa aitortu eta identifikatu dute. Kontuan izan behar da aitortza modu baketsuan egin behar dela, higiezinaren jabeak edo hirugarrenek erreklamazioa duten kasuetan izan ezik. Bestalde, okupazioak eta etenik gabeak ere sartzen dira. Ez da inolako erreklamazio judizialik edo judizialetik kanpokoa izan behar, edo ondasunak urtebetetik gorako denboran abandonatuta erakutsi gabe.
- Presentzia fede ona. Modu horretan, usukapienteak higiezinak bere jabearengandik jaso behar ditu.
- Horiek bidezko izenburua. Beste modu batera esanda, ona edo eskubidea transmititzeko gaitasuna dutenak.
- Kasuan ondasun higiezinak denbora tarte jakin batez. Epeak hiru urte ditu. Hamar urteko higiezinen kasuak ere bai.
Aparteko Usukapzioa
Kasu honetan, ez da fede onik edo bidezko titulurik behar jabetzan. Hala ere, denbora-tarte luzeagoak izango dira: sei urte ondasun pertsonaletarako eta hogeita hamar urte ondasun higiezinetarako.
Domeinuaren fitxategiaren prezioa
Egindako domeinu fitxategiak notarioaren aurrean notarioaren jarraibideen mende daude. Hori dela eta, badute urtero eguneratzen diren tarifa propioak, Kontsumorako Prezioen Indizearen (KPI) arabera. Kontuan izan behar da prezio osoak hainbat gauza barne hartzen ditu eta ez bakarrik notario-egintza altua. Kostuak barne hartzen ditu dokumentatutako egintzak, emandako kopia kopurua eta balio erantsiaren gaineko zerga (BEZ) kontuan hartzea.
Horretaz gain, fitxategia kudeatzen ari zaren bitartean beste gastu batzuk jasoko dituzu, hala nola: Jabetza Erregistroak emandako aldez aurreko erregistroaren ziurtagiri negatiboa, kaltetuak izan daitezkeenei jakinarazpenak, askotarikoak direnak. Kaltetuak ondoko baserriak, eskubideen titularrak edo kaltetutako karguak, interesdunak eta Udala izan daitezke. Halaber, bertan behera utzi behar duzu inskripzioa Estatuko Aldizkari Ofizialean (BOE).
Bestalde, gastuak ere izan ditzakezu gaian espezializatutako abokatu baten aholkua prozedurak errazten dituena. Kontuan izan behar da haien tasak aldez aurretik zehaztu behar direla. Azkenean Jabetza Erregistroan egindako inskripzioaren gastuak.
Azkenean, domeinuaren fitxategia guztiz beharrezkoa eta erabilgarria da Jabetza Erregistroan inskribatuta ez duten ondasun higiezinentzat. Nazioan mota honetako kasu asko daude eta helburua onerako eta komunitatearen mesedetan murriztea da.
