Hvordan tjekker man de juridiske dokumenter, før man køber en ejendom?
Jeg er sikker på, at I alle har hørt om de berygtede "gulvklausuler", der er indeholdt i spanske realkreditkontrakter. Men så meget som jeg er sikker på, du har hørt, er jeg lige så sikker på, at du ikke er helt klar over, hvad de er, eller hvad de indebærer. Denne forvirring, som allerede eksisterer i det spanske samfund og i endnu højere grad i udlandet, skyldes den enorme mængde modstridende, og nogle gange direkte falske, informationer spredt af medierne. Selvom jeg må indrømme, at den zigzaggende kurs, som spansk retspraksis har taget, ikke hjælper på dette.
En "gulvklausul" er en klausul i en realkreditkontrakt, der fastsætter et minimum for realkreditydelserne, uanset om den almindelige rente, der er aftalt med pengeinstituttet, er under dette minimum.
De fleste af de realkreditlån, der ydes i Spanien, anvender en rentesats, der er fastsat ud fra en referencesats, normalt Euribor, selvom der er andre, plus en forskel, der varierer afhængigt af det pågældende pengeinstitut.
Hvad du bør vide om værdiansættelsesgabet
I de fleste spanske realkreditlån beregnes den rente, der skal betales, ud fra EURIBOR eller IRPH. Hvis denne rente stiger, så stiger renten på realkreditlånet også, ligesom hvis den falder, så falder rentebetalingen. Dette er også kendt som et "variabelt rentelån", da renten, der skal betales på realkreditlånet, varierer med EURIBOR eller IRPH.
Indsættelsen af Gulvklausulen i realkreditkontrakten betyder dog, at realkredithaverne ikke får fuldt udbytte af rentefaldet, da der vil være en minimumsrente, eller bund, af renter, der skal betales på realkreditlånet. Niveauet for minimumsklausulen vil afhænge af det pengeinstitut, der yder realkreditlånet, og datoen for dets indgåelse, men det er almindeligt, at minimumssatserne ligger mellem 3,00 og 4,00 %.
Det betyder, at hvis du har et variabelt forrentet realkreditlån med EURIBOR og en bund sat til 4 %, når EURIBOR falder til under 4 %, ender du med at betale 4 % i rente på dit realkreditlån. Da EURIBOR i øjeblikket er negativ med -0,15 %, betaler du for meget renter på dit realkreditlån for forskellen mellem minimumsrenten og den nuværende EURIBOR. Over tid kan dette repræsentere tusindvis af ekstra euro i rentebetalinger.
Skal du give afkald på vurderingsberedskabet?
En bundklausul, der normalt indføres i en finansiel aftale i forhold til en maksimumsgrænse eller en minimumsrente, henviser til en specifik betingelse, der generelt indgår i finansielle kontrakter, hovedsagelig i lån.
Da et lån kan aftales på grundlag af en fast eller variabel rente, er lån aftalt med variabel rente normalt knyttet til en officiel rente (i Storbritannien LIBOR, i Spanien EURIBOR) plus et ekstra beløb (kendt som spread eller margen).
Da parterne vil have en vis sikkerhed for de beløb, der faktisk er betalt og modtaget i tilfælde af skarpe og pludselige bevægelser i benchmark, kan de, og gør det som regel, aftale et system, hvor de er sikre på, at betalingerne ikke bliver for lave. (af banken, så den har en vis og regelmæssig fordel) eller for høj (af låntageren, så betalingerne forbliver på et overkommeligt niveau i hele realkreditlånets løbetid).
Men i Spanien har den oprindelige ordning i omkring et årti været korrumperet til det punkt, at det har været nødvendigt for den spanske højesteret at afsige en dom for at beskytte forbrugere/pantehavere mod det konstante misbrug, som banker påfører dem. .
Den spanske bank vender tilbage til «gulvklausulen», «gulvklausulen»
I kraft af bestemmelserne i kongelig lovdekret 1/2017 om uopsættelige forbrugerbeskyttelsesforanstaltninger med hensyn til bundklausuler, har Banco Santander oprettet Gulvklausuler-kravsenheden til at behandle krav, som forbrugere måtte fremsætte inden for anvendelsesområdet for nævnte kongelige dekret -Lov.
Når den er modtaget hos skadesenheden, vil den blive undersøgt, og der vil blive truffet en beslutning om dens legitimitet eller afvisning. Hvis den ikke er legitim, vil sagsøgeren blive informeret om årsagerne til afslaget, hvilket afslutter proceduren.
Hvor det er relevant, vil ansøgeren blive informeret med angivelse af refusionsbeløbet, opdelt og med angivelse af det beløb, der svarer til renter. Sagsøgeren skal inden for en frist på højst 15 dage meddele sin accept eller i givet fald sine indsigelser mod beløbet.
Hvis de accepterer, skal fordringshaveren gå til deres Banco Santander-filial eller enhver anden filial af Banken, identificere sig selv, udtrykke deres skriftlige samtykke til forslaget fra banken, underskrive nedenfor.
