A cosa serve l'ipoteca precontrattuale ?

Reglamento de crédito al consumo (divulgación de información) de 2010

Los clientes bancarios tienen derecho a obtener información clara y completa sobre todas las características, condiciones y costes del préstamo antes, en el momento de suscribir el contrato y durante el mismo.

El cliente debe proporcionar la información que la entidad de crédito considere necesaria para la evaluación de la solvencia, de modo que la entidad pueda valorar la capacidad del cliente bancario para hacer frente a las obligaciones que pretende asumir.

Antes de suscribir un contrato de préstamo hipotecario o de otro tipo, el cliente bancario tiene derecho a que se le informe de forma clara y completa sobre todas las condiciones del préstamo para que pueda comparar adecuadamente las distintas ofertas y tomar una decisión con conocimiento de causa.

Las entidades de crédito y, en su caso, los intermediarios de crédito, deben proporcionar a los clientes bancarios información precontractual personalizada a través de la ficha europea de información normalizada (FEI).

La entidad de crédito o, en su caso, el intermediario de crédito, debe poner a disposición de los clientes bancarios la ESIS cuando simule un préstamo. La simulación puede realizarse en las sucursales de las entidades de crédito o de los intermediarios de crédito, a través de sus páginas web o por cualquier otro medio de comunicación a distancia. Al comunicar la aprobación del préstamo, las entidades de crédito deben entregar a los clientes un nuevo ESIS con las condiciones del préstamo aprobado.

¿Qué es un acuerdo precontractual?

Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, se pone a disposición de LOS CLIENTES de Barcelona Mortgage Servicing, SL (en adelante BMS) la siguiente información precontractual:

El Cliente se obliga a informar de forma fehaciente a BMS de cualquier duda sobre el contrato de financiación, así como de las cláusulas específicas del contrato de financiación que desee negociar individualmente con el prestamista.

Precio: Los honorarios tendrán carácter fijo y se devengarán desde el momento de la formalización del contrato de financiación. No obstante lo anterior, BMS tendrá derecho a cobrar el 80% de los honorarios fijos pactados por la intermediación cuando, habiendo obtenido una o varias ofertas vinculantes de financiación que reúnan las características exigidas en la solicitud de financiación, el préstamo no se haya formalizado por causas imputables al Cliente. BMS no percibe ninguna remuneración del prestamista como consecuencia de la formalización del préstamo.

Financiación de coches con acuerdo previo al contrato

(3)La expresión «proveedor de crédito», «deudor», «arrendador» o «arrendatario» en un formulario puede ser sustituida por el nombre del proveedor de crédito, del deudor, del arrendador o del arrendatario o, si se explica primero, por otra expresión.

(4) Un documento que deba ajustarse a un formulario no debe contener ningún elemento que no sea relevante para el contrato de crédito, la hipoteca, la garantía o el arrendamiento de consumo en cuestión. Se permite la renumeración consecuente de los elementos.

Nota – La cláusula 11 del Anexo 2 del Código establece disposiciones relativas a los formularios. La cláusula establece, entre otras cosas, que no es necesario el cumplimiento estricto de un formulario y que basta con el cumplimiento sustancial.

(2)El Código se aplica en relación con el asunto concreto y la disposición o disposiciones prescritas en la medida necesaria para la interpretación del asunto concreto y la disposición o disposiciones prescritas.

Nota – El artículo 7(3) del Código establece que el Código no se aplica a la concesión de un crédito en virtud de un contrato de crédito continuo si el único cargo que se aplica o puede aplicarse por la concesión del crédito es un cargo periódico u otro cargo fijo que no varía en función del importe del crédito concedido. No obstante, el Código se aplica si la comisión supera la comisión máxima (en su caso) prescrita por la normativa.

¿Para qué sirve la evaluación de la solvencia?

En el caso AIB Mortgage Bank contra Hayes1 , los demandados habían solicitado al banco una línea de crédito a 10 años sobre la base de una hipoteca con seguimiento de intereses. Ya contaban con una oferta alternativa de otro prestamista a un tipo de interés mejor. En ese momento, el banco no podía ofrecer este tipo de crédito por un periodo superior a cinco años. Los demandados argumentaron que el banco les había dado garantías verbales y escritas de que, si los demandados aceptaban el préstamo de sólo interés de 5 años, éste sería revisado favorablemente al vencimiento de sus términos en 2010 para una extensión de sólo interés de 5 años.

En 2010, hubo conversaciones para prorrogar el préstamo por un período adicional de 12 meses. En el Tribunal Superior, Baker J. sostuvo que esto era suficiente para cumplir con las garantías dadas por el banco. Sin embargo, en la apelación, Gilligan J sostuvo que el Tribunal Superior había caído en un error en este caso.

Gilligan J. se refirió al caso Tennants Building Products Ltd v O’Connell 2 que dice: «Aunque los tribunales permitirán que una parte establezca un contrato colateral para variar los términos de un contrato escrito, esto sólo puede hacerse mediante pruebas convincentes, que a menudo implican… documentos precontractuales escritos que, puede demostrarse, tenían la intención de inducir a la otra parte a celebrar el contrato».