Com comprovar els documents legals abans de comprar una propietat?
Estic segur que tots han sentit a parlar de les infames «clàusules sòl» contingudes als contractes hipotecaris espanyols. Tanmateix, tant com estic segur que heu sentit, estic igual de segur que no teniu del tot clar què són o què impliquen. Aquesta confusió, que ja existeix a la comunitat espanyola i més encara a l'estrangera, és deguda a l'enorme quantitat d'informació contradictòria, ia vegades directament falsa, que difonen els mitjans de comunicació. Encara que he d'admetre que a això no ajuda el curs zigzaguejant que ha pres la jurisprudència espanyola.
Una «clàusula sòl» és una clàusula d'un contracte hipotecari que estableix un mínim per a les quotes de la hipoteca, independentment que els interessos ordinaris pactats amb l'entitat financera estiguin per sota d'aquest mínim.
La majoria de les hipoteques que es concedeixen a Espanya apliquen un tipus d'interès que es fixa en funció d'un tipus de referència, normalment l'Euribor, encara que n'hi ha d'altres, més un diferencial que varia segons l'entitat financera de què es tracti.
El que ha de saber sobre la bretxa de valoració
A la majoria de les hipoteques espanyoles, el tipus d'interès a pagar es calcula per referència a l'EURIBOR o l'IRPH. Si aquest tipus dinterès augmenta, llavors linterès de la hipoteca també augmenta, de la mateixa manera, si disminueix, llavors el pagament dinteressos disminuirà. Això també es coneix com una «hipoteca de tipus variable», ja que l'interès per pagar la hipoteca varia amb l'EURIBOR o l'IRPH.
No obstant això, la inserció de la Clàusula Sòl al contracte hipotecari significa que els titulars de la hipoteca no es beneficien totalment de la caiguda del tipus d'interès, ja que hi haurà un tipus mínim, o sòl, d'interès a pagar per la hipoteca. El nivell de la clàusula mínima dependrà del banc que concedeixi la hipoteca i de la data en què s'hagi contractat, però és habitual que els tipus mínims siguin del 3,00 al 4,00%.
Això vol dir que si vostè té una hipoteca a tipus variable amb EURIBOR i un sòl fixat en el 4%, quan l'EURIBOR cau per sota del 4%, acaba pagant un interès del 4% per la hipoteca. Com que l'EURIBOR està actualment en negatiu, en el -0,15%, vostè està pagant de més pels interessos de la seva hipoteca per la diferència entre el tipus mínim i l'EURIBOR actual. Amb el temps, això podria representar milers deuros addicionals en pagaments dinteressos.
Heu de renunciar a la contingència de taxació?
Una clàusula sòl, normalment introduïda en un acord financer en relació amb un límit màxim o un tipus d'interès mínim, es refereix a una condició específica generalment inclosa als contractes financers, principalment als préstecs.
Com que un préstec es pot acordar en base a un tipus d'interès fix o variable, els préstecs acordats amb tipus variables solen estar vinculats a un tipus d'interès oficial (al Regne Unit el LIBOR, a Espanya l'EURIBOR) més una quantitat extra (coneguda com a diferencial o marge).
Atès que les parts voldran tenir certa seguretat sobre les quantitats realment pagades i rebudes en cas de moviments bruscs i sobtats de l'índex de referència, poden, i normalment ho fan, acordar un sistema pel qual estiguin segurs que els pagaments no seran massa baixos (per part del banc, perquè compti amb un benefici cert i regular) ni massa alts (per part del prestatari, perquè els pagaments es mantinguin en un nivell assequible durant tot el termini de la hipoteca).
Tot i això, a Espanya, des de fa aproximadament una dècada, l'esquema original s'ha corromput fins al punt que ha calgut que el Tribunal Suprem espanyol emeti una sentència per protegir els consumidors/hipotecats dels constants abusos que els bancs els infligeixen .
El banc espanyol torna a la «Clàusula Sòl» la «Clàusula Sòl»
En virtut del que disposa el Reial decret llei 1/2017 de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl, Banco Santander ha creat la Unitat de Reclamacions de Clàusules Sòl per atendre les reclamacions que els consumidors puguin realitzar en l'àmbit d'aplicació del Reial decret llei esmentat.
Una vegada rebuda a la Unitat de Reclamacions, s'estudiarà i es decidirà sobre la seva legitimitat o inadmissibilitat. Si no és legítima, s'informarà el reclamant dels motius de la denegació, posant fi al procediment.
Si escau, s'informarà el reclamant, indicant l'import de la devolució, desglossat i indicant l'import corresponent als interessos. El reclamant haurà de comunicar, en un termini màxim de 15 dies, la conformitat o, si escau, les seves objeccions a l'import.
En cas d'estar-hi d'acord, el reclamant s'haurà d'adreçar a la seva oficina del Banc Santander oa qualsevol altra del Banc, identificant-se, manifestant per escrit la seva conformitat a la proposta realitzada pel Banc, signant a continuació.
