Llei d'arrendaments rústics

Què és la Llei d'Arrendament rústic?

Segons l'Art. 1 de la Llei d'Arrendaments Rústics (LAR), s'exposa que són considerats arrendaments rústics a tots aquells contactes a través dels quals es concedeixen o permeten de forma temporal una o diverses finques, o part d'elles, amb la finalitat d'aprofitament agrícola, ramader o forestal a canvi d'un determinat preu o renda.

La Llei 49/2003, de 26 de novembre, d'arrendaments rústics, que ha estat modificada per la Llei 26/2005, de 30 de novembre, específica en el seu primer article la definició de "Arrendament rústic", esmentada en el mes anterior, definició i tipus d'arrendament que es diferencia en relació als lloguers urbans, és a dir, aquells que són fonamentalment d'habitatges i locals de negoci.

Segons el que disposa l'abans esmentat i que estipula la Llei, no es considera un Arrendament rústic quan no es consideri una finca rústica, ni la seva fi sigui destinat de manera agrícola, ramader o forestal, o en el seu efecte, no hi hagi un contracte de renda. En aquests casos no es pot parlar de l'existència d'un arrendament rústic.

Quines són les lleis que regulen els arrendaments rústics?

Generalment, les lleis d'arrendament rústic, són establertes pel pactat entre les parts involucrades, sempre que que no vagin en contra de la Llei, també involucra el cas a què es refereix el tema de la durada, la cessió i subarrendament, entre d'altres punts que tinguin a veure amb el procés d'arrendament rústic.

Fins als moments, encara es tenen en compte cinc (5) normatives que són aplicables en els arrendaments tractats en aquest article, les quals contemplen:

  • Segons l'Art. 1546 de la Llei d'arrendaments rústics (LAR), de el Codi Civil espanyol, s'aplica a tots aquells involucrats en el procés d'arrendament, és a dir, que defineix a l'arrendador a què obliga a cedir a l'ús de la cosa, a executar l'obra o prestar el servei i, defineix a l'arrendatari com aquell que és el que adquireix l'ús de la cosa o el dret a l'obra o servei que s'obliga a pagar. Sent així, que aquesta normativa s'aplica a tots els arrendaments rústics als quals no se'ls pot aplicar les lleis especials d'arrendaments rústics.
  • La referida Llei d'arrendaments rústics de 1980, Llei 83/1980 de 31 de desembre, que s'aplica a tots aquells contractes que són celebrats abans de 2004.
  • La Reforma de la Llei de 1980 que és operada per la Llei de Modernització d'Explotacions Agràries de 1995, Llei 19/1995, de 4 de juliol, que s'aplica als contractes celebrats entre juliol de 1995 i maig de 2004.
  • La Llei d'arrendaments rústics de 2003, Llei 49/2003 de 26 de novembre que s'aplica als contractes celebrats entre maig de 2004 i gener de 2006.
  • La reforma d'aquesta Llei operada per la Llei de 26/2005, de 30 de novembre que s'aplica als contractes celebrats a partir de gener de 2006.
  • La reforma de l'Art. 13.2 de la Llei 272015 de 30 de març de desindexación de l'economia espanyola que s'aplica a contractes celebrats a partir de l'1 d'abril del 2015.

No obstant això, totes les normatives esmentades anteriorment coincideixen en un mateix assentament i, és que: tots els arrendaments vigents a l'entrada en vigència de cada llei seran regides per la normativa aplicable a el temps de la seva celebració. Per tant, és important, conèixer l'any en què es va iniciar el contracte d'arrendament, ja que en funció d'aquest any en què sigui formalitzat o iniciat el respectiu contracte s'aplicarà una o una altra llei. Es dóna el cas, per exemple, d'un arrendament que s'hagi iniciat el 1998, llavors se li aplicarà la llei de 1980 amb la reforma de 1995.

És per aquesta raó, que en primera instància s'haurà de llegir el contracte d'arrendament de forma minuciosa, i verificar detingudament la data en què es va signar i la clàusula que es reflecteix en el termini de la durada.

En el cas, en què s'hagin establert acords verbals, s'ha de disposar de les dates en què es va començar el referent acord i tractar d'acreditar-ho per qualsevol mitjà que sigui admissible en dret, mitjançant documents, testimonis o altres. Per a aquests casos en particular, serveixen transferències bancàries o rebuts que s'hagin realitzat a mà com a forma de pagament. (S'ha de destacar que generalment, es realitzen a any vençut, és a dir, que la data d'inici es prendrà probablement a l'inici de l'any agrícola, específicament en el mes d'octubre de l'any anterior a què figuren en aquests rebuts.

Una altra forma de poder-se provar els arrendaments rústics establerts, és mitjançant les sol·licituds de Política Agrícola Comuna (PAC), recordant que si la declaració referent a la sol·licitud d'aquests ajuts es realitza al febrer o març de la corresponent campanya en curs, llavors l'arrendament s'iniciaria a l'octubre de l'any anterior. En aquests cas, es pot sol·licitar un document que certifiqui l'acord, això es pot fer a la Conselleria d'Agricultura a on certifiqui des que any s'estan sol·licitant aquestes ajudeu per les terres arrendades.

Quin és el termini estipulat per a la durada d'un contracte d'Arrendament rústic?

Una de les situacions més importants a tenir en consideració és la durada de l' "Contracte d'Arrendament rústic". Aquesta consideració és indicada després de la reforma que marca la Llei, és a dir, una durada de cinc (5) anys, a més, que serà nul·la tota la clàusula de el contracte que indiqui una durada inferior.

En relació a la renda, s'especifica que la llei d'arrendaments rústics, assenyala específicament que la quantitat serà pactada lliurement entre les parts involucrades i la forma de retribució es realitzarà en diners, però deixant oberta la possibilitat que es pugui fixar una retribució en espècie, sempre que es pugui dur a terme la seva conversió en diners.

Posterior a la modificació abans esmentada, les parts poden establir el sistema de revisió que considerin oportú. En el cas que les parts, no aconsegueixin un acord o no puguin pactar res sobre la revisió de la renda de l'contracte, la respectiva Llei d'arrendaments rústics en l'Art. 13, especifica que "En defecte de pacte exprés no s'aplicarà revisió de rendes".

D'altra banda, també s'especifica que en cas que hi hagi pacte exprés entre les parts sobre un determinat mecanisme de revisió de valors monetaris en on no es detall l'índex o la metodologia de referència, la renda s'actualitzarà de forma anual per referència a la variació anual de l' Índex de Garantia de Competitivitat.

També, és important tenir en compte la realització de les obres que es realitzin en les finques arrendat, en la qual el propietari és l'encarregat de realitzar les reparacions que siguin necessàries per mantenir la conservació de la finca que és arrendada i que així pugui servir de forma correcta per a l'aprofitament o explotació a la qual va ser destinada a l'concretar-se el contracte inicial, sense donar dret que l'arrendador augmenti la renda per aquestes obres dutes a terme.

Què passa si el propietari de l'Arrendament rústic no realitza les obres necessàries a la finca?

En cas que el propietari o arrendador no li realitzi les obres necessàries a la finca, llavors l'arrendatari pot:

  • Realitzar una sol·licitud judicial de la realització de les reparacions que consideri necessàries.
  • Resoldre el contracte.
  • Fer una sol·licitud de la reducció que sigui proporcional a el preu de l'lloguer.
  • Realitzar el mateix arrendatari les obres pertinents i sol·licitar el respectiu reintegrament, mitjançant la compensació amb les posteriors rendes a mesura que es vagin vencent, si es considera que l'arrendatari vulgui assumir l'origen de el cost de les obres a realitzar.

Totes aquestes situacions explicades en aquest punt són les consideracions que s'han de prendre en compte a l'hora de formalitzar un contracte d'arrendament rústic.

Quin tipus d'arrendaments estan exceptuats de la Llei d'arrendaments rústics?

  • Tots aquells contractes de temporada que siguin inferior a l'any agrícola.
  • Tots els arrendaments de terres llaurades i preparades per compte de l'arrendatari disposa per a la sembra o per a la plantació que s'especifiqui en el respectiu contracte.
  • Aquells que tinguin per objecte finques que siguin adquirides per alguna causa d'utilitat pública o d'interès social, en els termes que disposi la legislació especial aplicable.
  • Tots els contractes que tinguin com a funció principal.
  • L'aprofitament de rostolls, pastures secundaris, prades trencaments, pastures de glans i tot el relacionat amb aprofitaments de caràcter secundari.
  • Els aprofitaments que van encaminats a sembrar o millorar guarets.
  • La caça.
  • Totes les explotacions ramaderes de tipus industrial, local o terrenys que són dedicats exclusivament a la cria de bestiar, estables o recintes.
  • Qualsevol activitat que sigui diferent de l'agrícola, ramadera o forestal.
  • També estan exceptuats aquells contractes que afectin béns comunals, béns que siguin propis de les corporacions locals i les muntanyes veïnals en mans comuns, que s'han de regir per les seves normes específiques.

Hi ha una sèrie de circumstàncies en les quals es promou la no aplicació de la Llei d'arrendaments rústics, entre aquests estan: els lloguers que ja estan inclosos en l'àmbit d'aplicació de la llei d'arrendaments urbans vigent.