বন্ধকী হার আজ নিচে আছে
ফেডারেল তহবিল হার লক্ষ্য সেপ্টেম্বর থেকে তিন শতাংশ পয়েন্ট কমানো হয়েছে, 5,25 শতাংশ থেকে 2,25 শতাংশে। যাইহোক, এই তীব্র হ্রাস সত্ত্বেও, 30-বছরের নির্দিষ্ট হার বন্ধকগুলির গড় সুদের হার একই সময়ের মধ্যে মাত্র অর্ধ শতাংশ পয়েন্ট কমেছে - 6,4% থেকে 5,9% -। কেন কেন্দ্রীয় ব্যাংকের আক্রমণাত্মক পদক্ষেপ এই বন্ধকী হারের উপর এত কম প্রভাব ফেলেছে এবং এর অর্থ কী?
ফেড বন্ধকী হার নির্ধারণ করে না, তবে এটি ফেডারেল তহবিলের হারের জন্য একটি নামমাত্র লক্ষ্য নির্ধারণ করে, যে হারে আমানত গ্রহণকারীরা একে অপরকে তাদের রিজার্ভ ব্যালেন্স ধার দেয়, সাধারণত রাতারাতি (খুব ছোট পরিপক্কতা)। পরিবর্তে, ফেড ফান্ডের হার সরাসরি একই রকম পরিপক্কতা এবং গুণমানের অন্যান্য স্থায়ী-আয় সম্পদের মূল্যকে প্রভাবিত করে (ডিফল্ট এবং তারল্য ঝুঁকির পরিপ্রেক্ষিতে পরিমাপ করা হয়); এটি স্বল্পমেয়াদী ট্রেজারি সিকিউরিটিজের ক্ষেত্রে, উদাহরণস্বরূপ। যাইহোক, একটি সম্পদের পরিপক্কতা দীর্ঘ হওয়ার সাথে সাথে এর মূল্য এবং তহবিলের হারের মধ্যে যোগসূত্র আরও ক্ষীণ হয়ে ওঠে। এর কারণ হল একটি দীর্ঘমেয়াদী বন্ডের মূল্য শুধুমাত্র সমস্ত প্রাসঙ্গিক সম্পদের স্বল্প-মেয়াদী হারের সাম্প্রতিক পরিবর্তনগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করে না, তবে তাদের প্রত্যাশিত স্বল্পমেয়াদী হারগুলিকেও অন্তর্ভুক্ত করে৷ উদাহরণস্বরূপ, একটি 10-বছরের ট্রেজারি বন্ডের সুদের হার এবং ফেড তহবিলের হারের মধ্যে স্প্রেড সম্প্রতি বেড়েছে কারণ ফেড তহবিলের হার ভবিষ্যতে বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে।
বন্ধকী সুদের হারের পূর্বাভাস
যেহেতু ঋণদাতারা বন্ধক প্রদানের সময় তাদের তহবিল ব্যবহার করে, তারা সাধারণত ঋণের মূল্যের 0,5% থেকে 1% পর্যন্ত একটি উৎপত্তি ফি চার্জ করে, যা বন্ধকী অর্থ প্রদানের সাথে প্রদান করা হয়। এই কমিশন প্রদত্ত সাধারণ সুদের হার বৃদ্ধি করে - যা বার্ষিক শতাংশ হার (এপিআর) নামেও পরিচিত - একটি বন্ধকী এবং বাড়ির মোট খরচ। APR হল বন্ধকী এবং অন্যান্য খরচের সুদের হার।
উদাহরণস্বরূপ, 200.000 বছরে 4% সুদের হার সহ 30 ডলারের একটি ঋণের 2% এর অরিজিনেশন কমিশন রয়েছে। তাই, বাড়ির ক্রেতার উৎপত্তি ফি হল $4.000৷ যদি বাড়ির মালিক ঋণের পরিমাণের সাথে অরিজিনেশন ফি অর্থায়ন করার সিদ্ধান্ত নেন, তাহলে এটি কার্যকরভাবে তাদের সুদের হার বৃদ্ধি করবে, APR হিসাবে গণনা করা হয়।
বন্ধকী ঋণদাতারা তাদের আমানতকারীদের কাছ থেকে তহবিল ব্যবহার করে বা ঋণের জন্য কম সুদের হারে বড় ব্যাঙ্ক থেকে টাকা ধার করে। ঋণদাতা বন্ধকী মেয়াদ বাড়ানোর জন্য বাড়ির মালিকদের থেকে যে সুদের হার নেয় এবং ধার করা অর্থ পুনরায় পূরণ করতে তারা যে হার দেয় তার মধ্যে পার্থক্য হল Yield Spread Premium (YSP)৷ উদাহরণস্বরূপ, ঋণদাতা 4% সুদে তহবিল ধার করে এবং 6% সুদে একটি বন্ধকী প্রসারিত করে, ঋণের উপর 2% সুদ অর্জন করে।
বন্ধকী ঋণদাতারা ঋণে কত উপার্জন করেন?
যদিও তারপরের মাসগুলিতে বাজারের পারফরম্যান্সের উন্নতি হয়েছে, কেন্দ্রীয় ব্যাংক এই সম্পদগুলিকে মসৃণভাবে চালানোর জন্য এবং সেইসাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ আর্থিক অবস্থার উন্নয়নে সহায়তা করার জন্য ক্রয় অব্যাহত রেখেছে। আমরা ফেডারেল রিজার্ভের এজেন্সি এমবিএস-এর কেনাকাটা অন্বেষণ করি—গিনি মে, ফ্যানি মে, এবং ফ্রেডি ম্যাক-এর দ্বারা গ্যারান্টিযুক্ত মর্টগেজ বন্ড—এবং মহামারী চলাকালীন সংশ্লিষ্ট বাজারের গতিশীলতা, কেন বন্ধকের হার রেকর্ড নিম্নে নেমে গেল।
এই সিকিউরিটিগুলি বিনিয়োগকারীদের মধ্যে অন্তর্নিহিত বন্ধকের উপর মাসিক মূল এবং সুদের অর্থ প্রদান করে। যদিও এজেন্সি এমবিএস-এর বিনিয়োগকারীরা সরকারী গ্যারান্টি দ্বারা ক্রেডিট ঝুঁকি থেকে সুরক্ষিত থাকে, তারা প্রিপেমেন্ট ঝুঁকির সম্মুখীন হয়।
নির্দিষ্ট হারে বন্ধক সহ বাড়ির মালিকরা প্রতি মাসে একটি পূর্বনির্ধারিত পরিশোধের সময়সূচীর উপর ভিত্তি করে মূল এবং সুদ প্রদান করে। যাইহোক, ঋণগ্রহীতার কাছে যে কোনো সময় বন্ধকের মূল কমানোর বিকল্প রয়েছে। (এটি সাধারণত ঘটে যখন ঋণগ্রহীতা ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করে বা বাড়ি বিক্রি করে।) এই প্রিপেমেন্ট বিকল্পের প্রাথমিক মূল্য ঋণগ্রহীতার বন্ধকী সুদের হারে প্রতিফলিত হয় এবং এমবিএস এজেন্সি থেকে বিনিয়োগকারীকে দেওয়া হয়।
কিভাবে বন্ধকী ঋণদাতারা অর্থ উপার্জন করবেন?
ইল্ড স্প্রেড প্রিমিয়াম (YSP) হল ক্ষতিপূরণের একটি ফর্ম যা একজন বন্ধকী দালাল, একজন মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করে, একটি ঋণগ্রহীতার কাছে সুদের হার বিক্রি করার জন্য মূল ঋণদাতার কাছ থেকে পায় যা ঋণদাতার নামমাত্র সুদের হারের উপরে যার জন্য ঋণগ্রহীতা পূরণ করে। প্রয়োজনীয়তা কখনও কখনও, ঋণের সাথে সম্পর্কিত খরচগুলি কভার করার জন্য YSP প্রয়োগ করা যেতে পারে, যাতে ঋণগ্রহীতাকে অতিরিক্ত খরচ দিতে না হয়।
1999 সালে পাস করা আইনের ফলস্বরূপ, ইল্ড ডিফারেনশিয়াল প্রিমিয়ামকে প্রকৃত পরিষেবার সাথে সম্পর্কিত হতে হবে যা বন্ধকী দালাল বাড়ির ক্রেতাকে প্রদান করে। লোন বন্ধ হয়ে গেলে HUD-1 ফর্মে আইন দ্বারা ইল্ড ডিফারেনশিয়াল প্রিমিয়ামও ঘোষণা করতে হয়েছিল। পরবর্তীকালে, 2010 ডড-ফ্রাঙ্ক আর্থিক সংস্কার বিল কার্যসম্পাদন বোনাসকে সম্পূর্ণরূপে বেআইনি ঘোষণা করে, 2008-09 আর্থিক সঙ্কটের পরে ভোক্তাদের সুরক্ষার জন্য একটি নিষেধাজ্ঞা জারি করা হয়েছিল।
বন্ধকী দালালদের সরাসরি ঋণগ্রহীতাদের দ্বারা ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয় যখন ঋণগ্রহীতা একটি উৎপত্তি ফি প্রদান করে, যখন ঋণদাতা দালালকে একটি ফলন স্প্রেড প্রিমিয়াম বা উভয়ের সমন্বয় প্রদান করে। যদি কোন অরিজিনেশন কমিশন না থাকে, তাহলে ঋণগ্রহীতা সম্ভবত বাজার হারের উপরে সুদের হার দিতে রাজি হন।
