¿Qué es la Ley de Arrendamiento Rústico?
Según el Art. 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), se expone que son considerados arrendamientos rústicos a todos aquellos contactos a través de los cuales se conceden o permiten de forma temporal una o varias fincas, o parte de ellas, con la finalidad de aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un determinado precio o renta.
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, que ha sido modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, específica en su primer artículo la definición de “Arrendamiento Rústico”, mencionada en el mes anterior, definición y tipo de arrendamiento que se diferencia en relación a los alquileres urbanos, es decir, aquellos que son fundamentalmente de viviendas y locales de negocio.
Según lo dispuesto en lo antes mencionado y estipulado en la Ley, no se considera un Arrendamiento Rústico cuando no se considere una finca rústica, ni su fin sea destinado de modo agrícola, ganadero o forestal, o en su efecto, no exista un contrato de renta. En estos casos no se puede hablar de la existencia de un arrendamiento rústico.
¿Cuáles son las leyes que regulan los Arrendamientos Rústicos?
Generalmente, las leyes de arrendamiento rústico, son establecidas por lo pactado entre las partes involucradas, siempre y cuando que no vayan en contra de la Ley, también involucra el caso a los que se refiere el tema de la duración, la cesión y subarriendo, entre otros puntos que tengan que ver con el proceso de arrendamiento rústico.
Hasta los momentos, todavía se toman en cuenta cinco (5) normativas que son aplicables en los arrendamientos tratados en este artículo, las cuales contemplan:
- Según el Art. 1546 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), del Código Civil español, se aplica a todos aquellos involucrados en el proceso de arrendamiento, es decir, que define al arrendador al que obliga a ceder al uso de la cosa, a ejecutar la obra o a prestar el servicio y, define al arrendatario como aquel que es el que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar. Siendo así, que esta normativa se aplica a todos los arrendamientos rústicos a los que no se les puede aplicar las leyes especiales de arrendamientos rústicos.
- La referida Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, Ley 83/1980 de 31 de diciembre, que se aplica a todos aquellos contratos que son celebrados antes de 2004.
- La Reforma de la Ley de 1980 que es operada por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995, Ley 19/1995, de 4 de julio, que se aplica a los contratos celebrados entre julio de 1995 y mayo de 2004.
- La Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003, Ley 49/2003 de 26 de noviembre que se aplica a los contratos celebrados entre mayo de 2004 y enero de 2006.
- La reforma de esta Ley operada por la Ley de 26/2005, de 30 de noviembre que se aplica a los contratos celebrados a partir de enero 2006.
- La reforma del Art. 13.2 de la Ley 272015 de 30 de marzo de desindexación de la economía española que se aplica a contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015.
Sin embargo, todas las normativas mencionadas anteriormente coinciden en un mismo asentamiento y, es que: todos los arrendamientos vigentes a la entrada en vigencia de cada Ley serán regidas por la normativa aplicable al tiempo de su celebración. Por lo tanto, es importante, conocer el año en que se inició el contrato de arrendamiento, ya que en función de ese año en que sea formalizado o iniciado el respectivo contrato se aplicará una u otra ley. Se da el caso, por ejemplo, de un arrendamiento que se haya iniciado en 1998, entonces se le aplicará la ley de 1980 con la reforma de 1995.
Es por esta razón, que en primera instancia se deberá leer el contrato de arrendamiento de forma minuciosa, y verificar detenidamente la fecha en que se firmó y la cláusula que se refleja en el plazo de la duración.
En el caso, en que se hayan establecido acuerdos verbales, se debe disponer de las fechas en que se empezó el referente acuerdo y tratar de acreditarlo por cualquier medio que sea admisible en derecho, mediante documentos, testigos u otros. Para estos casos en particular, sirven transferencias bancarias o recibos que se hayan realizado a mano como forma de pago. (Se debe destacar que generalmente, se realizan a año vencido, es decir, que la fecha de inicio se tomará probablemente al inicio del año agrícola, específicamente en el mes de octubre del año anterior al que figuren en dichos recibos.
Otra forma de poderse probar los arrendamientos rústicos establecidos, es mediante las solicitudes de Política Agrícola Común (PAC), recordando que si la declaración referente a la solicitud de estas ayudas se realiza en febrero o marzo de la correspondiente campaña en curso, entonces el arrendamiento se iniciaría en octubre del año anterior. En estos caso, se puede solicitar un documento que certifique dicho acuerdo, esto se puede realizar en la Consejería de Agricultura en donde certifique desde que año se están solicitando estas ayudad por las tierras arrendadas.
¿Cuál es el plazo estipulado para la duración de un contrato de Arrendamiento Rústico?
Una de las situaciones más importantes a tener en consideración es la duración del “Contrato de Arrendamiento Rústico”. Esta consideración es indicada tras la reforma que marca la Ley, es decir, una duración de cinco (5) años, además, que será nula toda la cláusula del contrato que indique una duración inferior.
En relación a la renta, se especifica que la ley de arrendamientos rústicos, señala específicamente que la cantidad será pactada libremente entre las partes involucradas y la forma de retribución se realizará en dinero, pero dejando abierta la posibilidad de que se pueda fijar una retribución en especie, siempre que se pueda llevar a cabo su conversión en dinero.
Posterior a la modificación antes mencionada, las partes pueden establecer el sistema de revisión que consideren oportuno. En el caso de que las partes, no logren un acuerdo o no puedan pactar nada sobre la revisión de la renta del contrato, la respectiva Ley de Arrendamientos Rústicos en el Art. 13, especifica que “en defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas”.
Por otra parte, también se específica que en caso de que exista pacto expreso entre las partes sobre un determinado mecanismo de revisión de valores monetarios en donde no se detalle el índice o la metodología de referencia, la renta se actualizará de forma anual por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
También, es importante tener en cuenta la realización de las obras que se realicen en las fincas arrendada, en la cual el propietario es el encargado de realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener la conservación de la finca que es arrendada y que así pueda servir de forma correcta para el aprovechamiento o explotación a la que fue destinada al concretarse el contrato inicial, sin dar derecho a que el arrendador aumente la renta por dichas obras llevadas a cabo.
¿Qué pasa si el propietario del Arrendamiento Rústico no realiza las obras necesarias a la finca?
En caso de que el propietario o arrendador no le realice las obras necesarias a la finca, entonces el arrendatario puede:
- Realizar una solicitud judicial de la realización de las reparaciones que considere necesarias.
- Resolver el contrato.
- Hacer una solicitud de la reducción que sea proporcional al precio del alquiler.
- Realizar el mismo arrendatario las obras pertinentes y solicitar el respectivo reintegro, mediante la compensación con las posteriores rentas a medida de que se vayan venciendo, si se considera que el arrendatario quiera asumir el origen del coste de las obras a realizar.
Todas estas situaciones explicadas en este punto son las consideraciones que se deben tomar en cuenta al momento de formalizar un contrato de arrendamiento rústico.
¿Qué tipo de arrendamientos están exceptuados de la Ley de Arrendamientos Rústicos?
- Todos aquellos contratos de temporada que sean inferior al año agrícola.
- Todos los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del arrendatario dispuesto para la siembra o para la plantación que se especifique en el respectivo contrato.
- Aquellos que tengan por objeto fincas que sean adquiridas por alguna causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
- Todos los contratos que tengan como función principal.
- El aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturas, montaneras y todo lo relacionado con aprovechamientos de carácter secundario.
- Los aprovechamientos que van encaminados a semillar o a mejorar barbechos.
- La caza.
- Todas las explotaciones ganaderas de tipo industrial, local o terrenos que son dedicados exclusivamente a la cría de ganado, establos o recintos.
- Cualquier actividad que sea diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
- También están exceptuados aquellos contratos que afecten a bienes comunales, bienes que sean propios de las corporaciones locales y los montes vecinales en manos comunes, que deben regirse por sus normas específicas.
Existen una serie de circunstancias en las cuales se promueve la inaplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos, entre estos están: los alquiles que ya están incluidos en el ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos vigente.
