Што такое Закон аб арэндзе вясковай зямлі?
У адпаведнасці з артыкулам 1 Закона аб вясковай арэндзе (LAR), сцвярджаецца, што вясковая арэнда - гэта ўсе тыя кантакты, праз якія адной або некалькім фермам або іх часткам часова прадастаўляецца або дазваляецца з мэтай сельскагаспадарчай, жывёлагадоўчай або лясной гаспадаркі выкарыстанне ў абмен на пэўную цану або арэнду.
Закон 49/2003 ад 26 лістапада аб арэндзе сельскай мясцовасці, які быў зменены Законам 26/2005 ад 30 лістапада, у сваім першым артыкуле дае азначэнне «Русцік Лізінг», згаданыя ў папярэднім месяцы, вызначэнне і тып арэнды, якія адрозніваюцца ў адносінах да гарадской арэндзе, гэта значыць, тыя, якія прынцыпова для дамоў і камерцыйных памяшканняў.
У адпаведнасці з палажэннямі вышэйзгаданага і прадугледжанымі ў Законе, арэнда ў вясковай гаспадарцы не лічыцца, калі яна не лічыцца вясковай уласнасцю, яе прызначэнне не прызначана для сельскай гаспадаркі, жывёлагадоўлі або лясной гаспадаркі, або па сутнасці, не існуе дамовы аб арэнда. У гэтых выпадках нельга гаварыць пра існаванне вясковай арэнды.
Якія законы рэгулююць арэнду Rustic?
Як правіла, законы аб арэндзе ў сельскай мясцовасці ўстанаўліваюцца пагадненнем паміж зацікаўленымі бакамі, калі яны не супярэчаць закону, гэта таксама ўключае ў сябе выпадак, да якога адносіцца пытанне працягласці, пераўступкі і субарэнды, сярод іншых пунктаў, якія павінны рабіць з вясковым працэсам арэнды.
Да гэтага часу пяць (5) правілаў, якія прымяняюцца да дагавораў арэнды, якія абмяркоўваюцца ў гэтым артыкуле, усё яшчэ прымаюцца пад увагу, якія ўключаюць:
- Згодна з артыкулам 1546 Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), Грамадзянскага кодэкса Іспаніі, ён прымяняецца да ўсіх, хто ўдзельнічае ў працэсе арэнды, гэта значыць вызначае арэндадаўца, які абавязаны саступіць карыстанне рэччу, выканаць работу або аказаць паслугу і вызначае арандатара як асобу, якая набывае ў карыстанне рэч або права на работу або паслугу, якія абавязаны аплаціць. Такім чынам, дадзенае правіла распаўсюджваецца на ўсе сельскія арэнды, да якіх не могуць прымяняцца спецыяльныя законы сельскай арэнды.
- Вышэйзгаданы Закон аб арэндзе ў сельскай мясцовасці 1980 г., Закон 83/1980 ад 31 снежня, які прымяняецца да ўсіх кантрактаў, заключаных да 2004 г.
- Рэформа Закона 1980 года, якая кіруецца Законам аб мадэрнізацыі сельскагаспадарчай эксплуатацыі 1995 года, Законам 19/1995 ад 4 ліпеня, які прымяняецца да кантрактаў, заключаных у перыяд з ліпеня 1995 года па май 2004 года.
- Закон аб сельскай арэндзе 2003 г., Закон 49/2003 ад 26 лістапада, які прымяняецца да кантрактаў, заключаных у перыяд з мая 2004 г. па студзень 2006 г.
- Рэформа гэтага Закона дзейнічае Законам 26/2005 ад 30 лістапада, які прымяняецца да кантрактаў, заключаных са студзеня 2006 года.
- Рэформа артыкула 13.2 Закона 272015 ад 30 сакавіка аб дэіндэксацыі іспанскай эканомікі, якая прымяняецца да кантрактаў, заключаных з 1 красавіка 2015 г.
Тым не менш, усе правілы, згаданыя вышэй, супадаюць у адным населеным пункце, і гэта тое, што: усе дагаворы арэнды, якія дзейнічаюць на момант уступлення ў сілу кожнага Закона, будуць рэгулявацца правіламі, якія дзейнічаюць на момант яго ўступлення ў сілу. Такім чынам, важна ведаць год пачатку дагавора арэнды, так як у залежнасці ад таго, у якім годзе афармляецца або ініцыюецца адпаведны дагавор, будзе прымяняцца той ці іншы закон. У выпадку, напрыклад, арэнды, якая пачалася ў 1998 годзе, тады будзе прымяняцца закон 1980 года разам з рэформай 1995 года.
Менавіта па гэтай прычыне ў першую чаргу трэба ўважліва прачытаць дагавор арэнды і ўважліва праверыць дату яго падпісання і пункт, які адлюстроўваецца ў працягласці.
У выпадку, калі былі ўсталяваныя вусныя дамоўленасці, даты пачатку апорнага пагаднення павінны быць даступныя і паспрабаваць даказаць гэта любымі законна дапушчальнымі сродкамі, праз дакументы, сведкаў ці іншых. У гэтых канкрэтных выпадках у якасці формы аплаты выкарыстоўваюцца банкаўскія пераклады або квітанцыі, зробленыя ўручную. (Варта адзначыць, што, як правіла, яны выконваюцца з пратэрміноўкай, гэта значыць, дата пачатку, верагодна, будзе прынята ў пачатку сельскагаспадарчага года, у прыватнасці, у кастрычніку месяца года, які папярэднічае таму, які з'яўляецца ў названым квітанцыі.
Іншы спосаб пацвердзіць усталяваную арэнду ў сельскай мясцовасці - гэта заяўкі на Агульную сельскагаспадарчую палітыку (CAP), памятаючы, што калі дэкларацыя, якая спасылаецца на заяўку на гэтыя дапамогі, зроблена ў лютым ці сакавіку адпаведнай бягучай кампаніі, то арэнда пачнецца ў кастрычніка папярэдняга года. У гэтых выпадках можна запытаць дакумент, які пацвярджае згаданае пагадненне, гэта можна зрабіць у Міністэрстве сельскай гаспадаркі, дзе пацвярджаецца, з якога года гэтыя дапамогі запытваюцца на арандаваныя землі.
Які агавораны тэрмін дзеяння дагавора Rustic Leasing?
Адной з найбольш важных сітуацый, якую трэба ўлічваць, з'яўляецца працягласць «Дамова арэнды вясковага дома». Гэта ўказваецца пасля рэформы, устаноўленай Законам, гэта значыць, працягласцю пяць (5) гадоў, акрамя таго, усе пункты кантракта, якія ўказваюць на меншы тэрмін, будуць несапраўднымі.
У дачыненні да арэнды ўдакладняецца, што ў законе аб вясковай арэндзе канкрэтна гаворыцца, што сума будзе свабодна ўзгадняцца паміж зацікаўленымі бакамі і форма ўзнагароджання будзе зроблена ў грашах, але пакідае адкрытай магчымасць, што ўзнагароджанне можа быць устаноўлена ў натуральнай форме , пакуль яго можна канвертаваць у грошы.
Пасля вышэйзгаданай мадыфікацыі бакі могуць усталяваць сістэму агляду, якую яны палічаць мэтазгоднай. У выпадку, калі бакі не дасягнулі згоды або не могуць дамовіцца ні аб чым наконт перагляду арэнднай платы дагавора, адпаведны Закон аб сельскай арэндзе ў артыкуле 13 вызначае, што «Пры адсутнасці выразнага пагаднення перагляд даходаў не будзе прымяняцца».
З іншага боку, таксама ўдакладняецца, што ў выпадку, калі паміж бакамі ёсць відавочнае пагадненне аб пэўным механізме перагляду грашовай кошту, калі эталонны індэкс або метадалогія не дэталізаваны, даход будзе абнаўляцца штогод са спасылкай на гадавы варыяцыя Індэкс гарантыі канкурэнтаздольнасці.
Акрамя таго, важна прыняць да ўвагі выкананне работ, якія праводзяцца на арандаванай маёмасці, у якіх уласнік адказвае за правядзенне рамонту, неабходнага для падтрымання захаванасці маёмасці, якая арандуецца і г.д. што ён можа належным чынам служыць для выкарыстання або эксплуатацыі, для якіх ён быў прызначаны пры заключэнні першапачатковага дагавора, не даючы арэндадаўцу права павялічваць арэндную плату за выкананыя работы.
Што адбудзецца, калі ўладальнік Rustic Lease не правядзе неабходныя работы на ферме?
У выпадку, калі ўласнік або арэндадаўца не выконвае неабходныя работы на маёмасці, то лізінгаатрымальнік можа:
- Зрабіце судовы запыт на выкананне рамонту, які вы лічыце неабходным.
- Скасаваць кантракт.
- Зрабіце запыт на зніжэнне, прапарцыйнае кошту арэнды.
- Выкананне адпаведных работ самім арандатарам і патрабаванне адпаведнай кампенсацыі, шляхам кампенсацыі з наступнай арэнднай платай па меры іх наступлення, калі лічыцца, што арандатар хоча прыняць на сябе паходжанне кошту работ, якія будуць выкананы.
Усе гэтыя сітуацыі, якія тлумачацца ў гэтым пункце, з'яўляюцца меркаваннямі, якія неабходна прыняць да ўвагі пры афармленні вясковай арэнды.
Якія віды арэнды не падпадаюць пад дзеянне Закона аб арэндзе ў вёсцы?
- Усе тыя сезонныя кантракты, якія менш сельскагаспадарчага года.
- Усе дагаворы арэнды зямлі, апрацаванай і падрыхтаванай ад імя арандатара, арганізаванай пад пасеў або пасадку, указаны ў адпаведнай дамове.
- Тыя, аб'ектам якіх з'яўляюцца гаспадаркі, набытыя ў грамадскіх мэтах або грамадскіх інтарэсах, у тэрміны, прадугледжаныя дзеючым спецыяльным заканадаўствам.
- Усе кантракты, якія маюць асноўную функцыю.
- Выкарыстанне іржышча, другасных пашаў, разбітых лугоў, мантанераў і ўсяго, што звязана з другасным выкарыстаннем.
- Уборка ўраджаю, якая накіравана на засяванне або паляпшэнне пара.
- Паляванне.
- Усе жывёлагадоўчыя фермы прамысловага, мясцовага тыпу або землі, прызначаныя выключна для гадоўлі буйной рагатай жывёлы, стайні або вальеры.
- Любая дзейнасць, якая адрозніваецца ад сельскай гаспадаркі, жывёлагадоўлі або лясной гаспадаркі.
- Таксама выключаюцца кантракты, якія закранаюць камунальную ўласнасць, маёмасць, якая належыць мясцовым карпарацыям, і суседнія лясы ў агульных руках, якія павінны рэгулявацца іх спецыфічнымі правіламі.
Існуе шэраг абставінаў, пры якіх спрыяе непрымяненне Закона аб гарадской арэндзе, сярод іх: арэнда, якая ўжо ўключана ў сферу прымянення дзеючага закона аб гарадской арэндзе.
