قانون التأجير الريفي

ما هو قانون الإيجار الريفي؟

وفقًا للمادة 1 من قانون الإيجارات الريفية (LAR)، تنص على أن عقود الإيجار الريفية تعتبر جميع الاتصالات التي يتم من خلالها منح أو السماح بملكية واحدة أو أكثر، أو جزء منها، بغرض الاستخدام الزراعي أو الحيواني أو الحراجي مقابل سعر أو دخل معين.

القانون رقم 49 لسنة 2003 الصادر في 26 نوفمبر بشأن الإيجارات الريفية والمعدل بالقانون عدد 26 لسنة 2005 الصادر في 30 نوفمبر يحدد في مادته الأولى تعريف الإيجارات الريفية "الإيجار الريفي" المذكور في الشهر السابق، يختلف تعريف ونوع عقد الإيجار فيما يتعلق بالإيجارات الحضرية، أي تلك المخصصة بشكل أساسي للمنازل والمباني التجارية.

وفقا للأحكام المذكورة أعلاه والمنصوص عليها في القانون، لا يعتبر إيجار الريف إذا لم يكن عقارا ريفيا، ولا كان الغرض منه الزراعة أو الثروة الحيوانية أو الحرج، أو لم يكن في أثره عقد إيجار. . في هذه الحالات لا يمكننا الحديث عن وجود عقد إيجار ريفي.

ما هي القوانين التي تنظم عقود الإيجار الريفية؟

بشكل عام، يتم وضع قوانين الإيجار الريفي من خلال ما يتم الاتفاق عليه بين الأطراف المعنية، طالما أنها لا تتعارض مع القانون، كما أنها تشمل الحالة التي تشير إليها مسألة المدة والتنازل والإيجار من الباطن، من بين النقاط الأخرى التي لها علاقة للقيام بعملية التأجير الريفية.

حتى الآن، لا تزال خمسة (5) لوائح تؤخذ في الاعتبار والتي تنطبق على عقود الإيجار التي تمت مناقشتها في هذه المادة، والتي تتوخى ما يلي:

• وفقا للمادة 1546 من قانون الإيجارات الريفية (LAR)، من القانون المدني الإسباني، فإنه ينطبق على جميع المشاركين في عملية التأجير، أي أنه يحدد المؤجر الذي يجب عليه التخلي عن استخدام الشيء لتنفيذ العمل أو تقديم الخدمة ويعرف المستأجر بأنه من يكتسب الانتفاع بالشيء أو الحق في العمل أو الخدمة التي يلزمه بدفع ثمنها. وبالتالي، تنطبق هذه اللائحة على جميع عقود الإيجار الريفية التي لا يمكن تطبيق القوانين الخاصة بعقود الإيجار الريفية عليها.
• قانون الإيجارات الريفية لسنة 1980 المشار إليه، القانون رقم 83/1980 الصادر في 31 ديسمبر/كانون الأول، والذي ينطبق على جميع العقود المبرمة قبل عام 2004.
• إصلاح قانون 1980 الذي يعمل بقانون تحديث الحيازات الزراعية لسنة 1995، القانون رقم 19/1995 الصادر في 4 يوليو، والذي ينطبق على العقود المبرمة في الفترة ما بين يوليو 1995 ومايو 2004.
• قانون الإيجارات الريفية لسنة 2003، القانون رقم 49/2003 الصادر في 26 نوفمبر، والذي ينطبق على العقود المبرمة بين مايو 2004 ويناير 2006.
• تم إصلاح هذا القانون بموجب القانون رقم 26/2005 الصادر في 30 نوفمبر والذي ينطبق على العقود المبرمة اعتبارًا من يناير 2006.
• إصلاح المادة 13.2 من القانون رقم 272015 الصادر في 30 مارس بشأن إلغاء فهرسة الاقتصاد الإسباني، والذي ينطبق على العقود المبرمة اعتبارًا من 1 أبريل 2015.

إلا أن جميع الضوابط المذكورة أعلاه تتطابق في نفس التسوية وهي: تخضع جميع عقود الإيجار السارية عند دخول كل قانون حيز التنفيذ إلى اللوائح المعمول بها وقت إبرامها. لذلك، من المهم معرفة السنة التي بدأ فيها عقد الإيجار، لأنه اعتمادًا على تلك السنة التي تم فيها إضفاء الطابع الرسمي على العقد المعني أو البدء فيه، سيتم تطبيق قانون أو آخر. في حالة عقد الإيجار الذي بدأ في عام 1998، على سبيل المثال، سيتم تطبيق قانون 1980 مع إصلاح 1995.

ولهذا السبب يجب عليك في المقام الأول قراءة عقد الإيجار بعناية، والتحقق بعناية من تاريخ توقيعه والشرط الذي ينعكس في مدة المدة.

في حالة إبرام اتفاقيات شفهية، يجب أن يكون لديك التواريخ التي بدأت فيها الاتفاقية ذات الصلة ومحاولة إثبات ذلك بأي وسيلة مسموح بها قانونًا، من خلال المستندات أو الشهود أو غيرهم. وفي هذه الحالات المحددة، تكون التحويلات المصرفية أو الإيصالات التي تتم يدويًا بمثابة شكل من أشكال الدفع. (وتجدر الإشارة إلى أنها بشكل عام تتم سنة بعد سنة، أي أنه من المحتمل أن يتم أخذ تاريخ البدء في بداية السنة الزراعية، وتحديداً في شهر أكتوبر من السنة السابقة للسنة المذكورة أعلاه). إيصالات.

هناك طريقة أخرى لإثبات عقود الإيجار الريفية المقررة وهي من خلال تطبيقات السياسة الزراعية المشتركة (CAP)، مع الأخذ في الاعتبار أنه إذا تم الإعلان الذي يشير إلى طلب هذه المساعدات في فبراير أو مارس من الحملة الحالية المقابلة، فإن عقد الإيجار سيبدأ في أكتوبر من العام السابق. في هذه الحالات، يمكنك طلب وثيقة تثبت الاتفاقية المذكورة، ويمكن القيام بذلك في وزارة الزراعة حيث تشهد من أي سنة تم طلب هذه المساعدة للأراضي المستأجرة.

ما هي المدة المحددة لمدة عقد الإيجار الريفي؟

من أهم المواقف التي يجب أخذها بعين الاعتبار هي مدة "عقد إيجار ريفي". ويشار إلى هذا الاعتبار بعد الإصلاح الذي أقره القانون، وهو أن تكون المدة خمس (5) سنوات، كما يقع باطلا كل شرط في العقد يشير إلى مدة أقصر.

فيما يتعلق بالإيجار، ينص قانون الإيجارات الريفية على وجه التحديد على أن المبلغ سيتم الاتفاق عليه بحرية بين الأطراف المعنية وأن شكل المكافأة سيكون نقدًا، لكنه يترك الباب مفتوحًا أمام إمكانية تحديد المكافأة العينية بشرط أن يتم تحويلها إلى نقود.

وبعد التعديل المذكور، يجوز للأطراف إنشاء نظام المراجعة الذي يرونه مناسباً. في حالة عدم توصل الأطراف إلى اتفاق أو عدم تمكنهم من الاتفاق على أي شيء يتعلق بمراجعة إيجار العقد، ينص قانون الإيجارات الريفية في المادة 13 على ما يلي: "في غياب اتفاق صريح، لن يتم تطبيق مراجعة الدخل."

من ناحية أخرى، تم تحديد أيضًا أنه في حالة وجود اتفاق صريح بين الطرفين على آلية معينة لمراجعة القيم النقدية حيث لم يتم تفصيل المؤشر المرجعي أو المنهجية، فسيتم تحديث الدخل سنويًا حسب المرجع للتغير السنوي مؤشر ضمان التنافسية.

كما أنه من المهم مراعاة تنفيذ الأعمال التي تتم على العقارات المؤجرة، والتي يتولى فيها المالك إجراء الإصلاحات اللازمة للمحافظة على الحفاظ على العقار المؤجر وهكذا أن تكون صالحة للاستعمال أو الاستغلال الذي أعدت من أجله عند إبرام العقد الأصلي، دون إعطاء المؤجر الحق في زيادة أجرة الأعمال المذكورة.

ماذا يحدث إذا لم يقم مالك عقد Rustic Lease بالأعمال اللازمة على العقار؟

في حال عدم قيام المالك أو المؤجر بالأعمال اللازمة على العقار، فيمكن للمستأجر:

• تقديم طلب قضائي لإجراء الإصلاحات التي تراها ضرورية.
• انهاء العقد.
• قم بتقديم طلب للحصول على تخفيض يتناسب مع سعر الإيجار.
• يجب على المستأجر نفسه أن يقوم بالأعمال ذات الصلة وأن يطلب استردادها، من خلال التعويض عن الإيجارات اللاحقة عند استحقاقها، إذا اعتبر أن المستأجر يريد تحمل أصل تكلفة الأعمال التي سيتم تنفيذها.

كل هذه المواقف الموضحة في هذه النقطة هي الاعتبارات التي يجب أخذها في الاعتبار عند صياغة عقد الإيجار الريفي.

ما هي أنواع عقود الإيجار المستثناة من قانون الإيجارات الريفية؟

• جميع العقود الموسمية التي تقل عن السنة الزراعية.
• جميع عقود إيجار الأراضي المحروثة والمعدة نيابة عن المستأجر مرتبة للزراعة أو للمزرعة المحددة في العقد المعني.
• أولئك الذين يكون غرضهم هو الممتلكات التي يتم الحصول عليها لسبب ما يتعلق بالمنفعة العامة أو المصلحة الاجتماعية، وفقًا للشروط المنصوص عليها في التشريع الخاص المعمول به.
• جميع العقود التي لها وظيفتها الرئيسية.
• استعمال القصب والمراعي الثانوية والمروج المكسورة والجبلية وكل ما يتعلق بالاستخدام الثانوي.
• الاستخدامات التي تهدف إلى بذر أو تحسين الأراضي البور.
• الصيد.
• جميع مزارع الماشية الصناعية أو المحلية أو الأراضي المخصصة حصراً لتربية الماشية أو الإسطبلات أو الحظائر.
• أي نشاط يختلف عن الزراعة أو الثروة الحيوانية أو الغابات.
• تُستثنى أيضًا العقود التي تؤثر على الملكية المجتمعية، والممتلكات المملوكة للشركات المحلية وغابات الأحياء في الأيدي المشتركة، والتي يجب أن تخضع للوائحها المحددة.

هناك سلسلة من الظروف التي يتم فيها الترويج لعدم تطبيق قانون الإيجارات الريفية، ومن بينها: الإيجارات التي تم تضمينها بالفعل في نطاق تطبيق قانون الإيجارات الحضرية الحالي.